La division d'un bien immobilier en deux unités distinctes est l'une des demandes les plus fréquentes que nous recevons de la part de propriétaires souhaitant générer des revenus locatifs à partir d'une partie de leur maison, de familles souhaitant créer des espaces de vie indépendants pour deux générations, ou d'investisseurs ayant acheté un grand bien immobilier et souhaitant optimiser son rendement locatif.
Il s'agit également de l'une des opérations d'architecture résidentielle les plus complexes sur le plan juridique en Espagne, car elle se situe à l'intersection des règlements de construction, du droit de l'urbanisme et du droit de la propriété.
Ce guide explique ce qui est réellement nécessaire, quelles sont les erreurs les plus courantes et comment aborder le projet correctement. Pour les acheteurs qui sont encore en phase d'acquisition, notre guide des Acheter une propriété à Madrid en tant qu'étranger couvre les diligences à effectuer avant l'achat.
Le concept juridique : Segregacion vs. Division
En droit immobilier espagnol, la création de deux unités distinctes légalement enregistrées à partir d'une seule nécessite une opération juridique spécifique. La procédure exacte varie selon qu'il s'agit d'un immeuble indépendant (l'opération est alors généralement appelée segregacion ou division) ou d'un appartement situé dans un immeuble collectif existant.
Dans le cas d'une maison ou d'un bâtiment autonome, la segregacion est le processus de division légale d'un terrain en deux parcelles distinctes avec des propriétés séparées. La division consiste à créer deux unités enregistrables séparément au sein d'un même bâtiment. Dans les deux cas, une documentation notariale et une inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) sont nécessaires.
Pour un appartement situé dans un immeuble à plusieurs logements, la division en deux appartements distincts enregistrés nécessite l'approbation de la comunidad de propietarios (communauté des propriétaires), car elle modifie la structure de propriété de l'immeuble. Cela est exigé par la loi espagnole sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) et ne peut être fait unilatéralement par le propriétaire de l'appartement. Le système de la comunidad est expliqué dans notre guide des Droit horizontal espagnol de la propriété.
Il est nécessaire d'obtenir l'avis juridique d'un avocat espagnol spécialisé dans la propriété (abogado) avant d'entamer les démarches. L'équipe d'architectes peut concevoir les travaux physiques, mais la procédure juridique nécessite une coordination juridique spécialisée.
Ce que les règles d'urbanisme permettent
Avant de concevoir quoi que ce soit, votre architecte doit vérifier si les règles d'urbanisme locales (PGOU ou équivalent) autorisent la création de deux logements sur votre parcelle ou dans votre bâtiment.
La plupart des municipalités espagnoles exigent une taille minimale pour chaque unité d'habitation créée. Il s'agit généralement d'une surface utile de 30 à 50 mètres carrés par unité, bien que cela varie considérablement d'une municipalité à l'autre. La création de deux petits studios à partir d'un seul appartement est une réussite sur le plan architectural, mais elle peut ne pas être autorisée par les réglementations locales si les unités ainsi créées n'atteignent pas la taille minimale.
Certaines municipalités situées dans des zones où la pression immobilière est forte ont imposé des restrictions à la division des logements existants, précisément parce que ce type d'opération réduit l'offre d'appartements de taille familiale. À Madrid, par exemple, le conseil municipal a périodiquement renforcé les règles relatives à la division et au changement d'usage dans certains quartiers.
Le contrôle de la planification n'est pas facultatif. Construire une cloison physique entre deux espaces et les louer comme des unités séparées sans autorisation légale crée des propriétés qui ne peuvent pas être légalement vendues ou hypothéquées, et qui exposent le propriétaire à un risque important de responsabilité.
La voie du permis pour diviser une propriété en Espagne
Les travaux physiques nécessaires pour diviser une propriété, généralement un nouveau mur de séparation, un accès indépendant pour chaque unité, des raccordements séparés aux services publics et la reconfiguration des cuisines et des salles de bains, requièrent un permis de construire.
La question de savoir si cela relève de l'Obra Mayor ou de l'Obra Menor dépend des travaux spécifiques concernés. La création d'un mur de séparation structurel nécessite une Obra Mayor. Les travaux de cloisonnement intérieur qui ne sont pas structurels peuvent relever de l'Obra Menor. Votre architecte le déterminera en fonction du projet spécifique. Les types de permis et les procédures sont expliqués dans notre guide des Permis de construire à Madrid.
Les principales exigences techniques pour que chaque unité résultante soit légalement habitable (obtenir la cedula de habitabilidad ou son équivalent régional) :
Chaque unité doit avoir son propre accès direct (sans passer par l'autre unité).
Chaque unité doit disposer de sa propre cuisine et de sa propre salle de bains.
Chaque unité doit répondre aux exigences minimales en matière de lumière naturelle et de ventilation pour les pièces principales.
Chaque unité doit répondre à des exigences minimales en matière de hauteur de plafond.
La séparation acoustique entre les deux unités doit répondre aux exigences du code du bâtiment espagnol (CTE) en matière d'isolation acoustique entre les habitations. C'est souvent à ce niveau que les projets rencontrent des problèmes. Le mur ou le plancher existant qui sépare les deux unités peut ne pas avoir les performances acoustiques adéquates. L'ajout a posteriori des performances acoustiques requises peut s'avérer plus perturbant et plus coûteux que prévu. C'est l'une des erreurs de rénovation abordées dans notre guide sur les les erreurs les plus coûteuses à réparer.
Services publics distincts : L'exigence pratique
Pour deux logements locatifs véritablement indépendants, des raccordements distincts aux services publics sont pratiquement indispensables, même si la loi ne l'exige pas toujours strictement.
Deux compteurs d'électricité séparés permettent à chaque locataire de payer sa propre consommation. Deux compteurs d'eau séparés permettent une facturation claire. Deux raccordements de gaz distincts (si le gaz est utilisé) permettent d'établir des contrats indépendants.
Le coût de l'installation de raccordements séparés varie en fonction du type de bâtiment et de l'infrastructure existante, mais un budget de 3 000 à 8 000 euros pour la séparation des services principaux est un chiffre de planification raisonnable pour un appartement ou une maison espagnole typique.
La question du permis de location à court terme
Si vous créez deux unités spécifiquement pour les exploiter en tant que locations de courte durée (Airbnb, Booking.com), sachez que la plupart des gouvernements régionaux espagnols et de nombreuses municipalités exigent désormais des licences spécifiques pour l'activité de location de courte durée (vivienda de uso turístico ou désignation similaire).
Les conditions d'obtention de ces licences, y compris les normes de qualité minimales, les obligations de gestion et les conditions d'enregistrement, varient considérablement d'une région à l'autre. À Madrid, c'est la réglementation de la Comunidad de Madrid qui s'applique. En Catalogne, la réglementation de Barcelone est plus stricte que la réglementation régionale. Aux Baléares, les restrictions en matière d'octroi de licences sont parmi les plus strictes d'Espagne.
Vérifiez les exigences de votre municipalité et de votre région en matière de licence avant de prendre des décisions d'investissement basées sur des projections de revenus de location à court terme. Une location à court terme sans licence crée un risque juridique et financier qui l'emporte sur tout avantage en termes de revenus. La façon dont les décisions en matière de conception affectent les revenus locatifs est étudiée dans notre guide de Investissement immobilier à Madrid et retour sur investissement de l'architecture.
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