La plupart des acheteurs étrangers à Madrid se concentrent sur l'aspect juridique de l'achat. Numéros NIE, rendez-vous chez le notaire, droits de mutation, frais de gestoía. Il y a beaucoup de choses à suivre, et à juste titre. Notre guide étape par étape pour NIE, NIF, et l'achat d'une propriété en Espagne couvre l'ensemble de la liste de contrôle juridique et financier.
Mais une chose qui prend toujours les acheteurs au dépourvu est la réalité de la rénovation : ce dont le bien a réellement besoin par rapport à ce qu'ils pensent qu'il a besoin, et ce que cela va coûter.
Lorsque la plupart des clients nous contactent, l'achat est déjà fait. C'est très bien, nous pouvons travailler avec n'importe quel point de départ. Mais les clients qui s'adressent à un architecte avant de signer sont toujours mieux placés. Cet article explique pourquoi.
Pourquoi vous devriez visiter une propriété avec un architecte avant de l'acheter à Madrid ?
Un agent immobilier vous dira que l'appartement est en bon état. Un notaire vous confirmera que le titre de propriété est en règle. Aucun ne vous dira que l'installation électrique date des années 1960 et doit être entièrement remplacée, que la configuration de la plomberie rend le déménagement de la cuisine prohibitif ou que l'immeuble présente des problèmes d'humidité connus dans le mur mitoyen qui feront exploser votre budget de rénovation.
La visite d'un architecte avant l'achat dure deux à trois heures et donne lieu à une évaluation écrite des conditions existantes, à des fourchettes réalistes de coûts de rénovation et à des signaux d'alerte structurels ou réglementaires.
La rémunération de ce service est modeste par rapport à ce que peut coûter un achat à l'aveugle lorsque vous découvrez, après la signature, que votre appartement “à rafraîchir” nécessite en réalité une rénovation complète de 100 000 euros.
Cet outil est particulièrement précieux pour les acheteurs qui ne se trouvent pas physiquement à Madrid. Les achats à distance sont fréquents sur le marché actuel, et les visites vidéo ne révèlent tout simplement pas ce que des yeux expérimentés sur place peuvent déceler. Notre guide les erreurs de rénovation les plus coûteuses à réparer couvre les modèles qui surprennent systématiquement les acheteurs.
Ce que les acheteurs étrangers sous-estiment systématiquement à propos des bâtiments de Madrid
Systèmes électriques et de plomberie. De nombreux appartements situés dans les quartiers centraux de Madrid ont été entièrement rénovés dans les années 1960 ou 1970. Les installations électriques monophasées, les boîtes à fusibles obsolètes et les installations sanitaires en acier galvanisé ou en alliage de plomb ne sont pas visibles sur les photos. Une rénovation cosmétique ne permet pas de remédier à ces problèmes, qui doivent être remplacés pour que le bien fonctionne en toute sécurité et réponde aux normes réglementaires en vigueur.
La structure de la communauté de construction. Dans le système espagnol de propriété horizontale, les propriétaires d'appartements individuels partagent la propriété des éléments communs, notamment le toit, la façade, le hall d'entrée, l'ascenseur et les éléments structurels. Votre plan de rénovation peut nécessiter l'approbation de la communauté, même pour les travaux réalisés entièrement dans votre appartement, et vous participerez au coût des réparations extraordinaires que la communauté décidera d'entreprendre. Avant d'acheter, vérifiez si l'immeuble présente un retard important en matière d'entretien. Les règles sont expliquées dans notre guide Droit horizontal espagnol de la propriété.
Performance énergétique. La plupart des appartements madrilènes situés dans des immeubles anciens obtiennent la note E, F ou G sur l'échelle des certificats énergétiques. Il ne s'agit pas seulement d'une considération environnementale. Les réglementations européennes tendent à imposer des normes minimales de performance énergétique pour les biens locatifs, et une mauvaise note aura une incidence sur ce que vous pourrez faire de ce bien sur le plan commercial. Tenez compte du coût des améliorations énergétiques lors de la planification des travaux de rénovation. La nature et le coût de ces améliorations sont décrits dans notre guide de la rénovation énergétique. rénovation durable à Madrid.
Qualité acoustique. La transmission du son entre les appartements dans les bâtiments anciens de Madrid peut être importante. Si vous réalisez des travaux de rénovation en vue d'une location haut de gamme ou d'un usage personnel, il est nettement moins coûteux et plus efficace de traiter l'acoustique pendant les travaux que d'essayer d'y remédier par la suite.
Guide des quartiers de Madrid pour les acheteurs étrangers de travaux de rénovation
Les différents quartiers de Madrid présentent des opportunités et des défis différents en matière de rénovation.
Salamanca est le quartier résidentiel le plus prestigieux de Madrid. Les bâtiments datent principalement de la fin du 19e et du début du 20e siècle et sont souvent protégés par le patrimoine. La rénovation est plus réglementée, mais les valeurs se maintiennent exceptionnellement bien. Les acheteurs souhaitent généralement que le résultat reflète le caractère de l'immeuble. Les règles de rénovation du patrimoine sont expliquées dans notre guide Rénovation d'un bâtiment historique protégé à Madrid.
Chamberí offre une plus grande variété architecturale. Quelques magnifiques fincas datant de la même époque que les meilleurs bâtiments de Salamanque, ainsi que d'importantes constructions du milieu du siècle. Des prix plus accessibles avec une forte demande locative et une appréciation constante de la valeur.
Malasaña et Chueca attirent un profil d'acheteurs plus jeunes. Les bâtiments sont plus anciens et souvent en mauvais état. Certains ont été parfaitement entretenus, d'autres ont été laissés à l'abandon pendant des décennies et présentent des conditions structurelles complexes. Il est particulièrement important de faire preuve de diligence dans ce domaine.
Retiro et Almagro partagent le profil haut de gamme de Salamanque avec des caractéristiques architecturales légèrement différentes. Bon parc immobilier, marché solide, considérations patrimoniales similaires.
Lavapiés et La Latina se trouvent à des stades plus précoces de l'embourgeoisement. Les prix d'entrée plus bas, les conditions de construction plus complexes et le profil risque-récompense plus élevé des quartiers en transition.
Comment calculer le coût total de possession avant de s'engager
Pensez au coût total du projet, et pas seulement au prix d'achat.
Il faut additionner le prix d'achat, les taxes et les frais d'achat (généralement 10 à 12% du prix d'achat pour les propriétés revendues), le budget de rénovation basé sur une évaluation réaliste de l'état de la propriété, les frais d'architecture et les honoraires professionnels, les coûts de financement le cas échéant, et une réserve pour imprévus de 10 à 15% du budget de rénovation pour les bâtiments plus anciens.
Lorsque l'on met les choses au clair, certains biens immobiliers dont le prix est attrayant sur le papier sont très différents en termes de coût total. Un appartement moins cher nécessitant 200 000 euros de travaux de rénovation n'est souvent pas une meilleure affaire qu'un appartement plus cher nécessitant 80 000 euros. La manière dont l'investissement dans la rénovation se traduit en termes de rendement et de valeur est étudiée dans notre guide des Investissement immobilier à Madrid et retour sur investissement de l'architecture.
Quels sont les documents à demander avant ou après la signature ?
Avant ou immédiatement après la signature du contrat d'achat (contrato de arras), demandez ces documents au vendeur ou à son agent :
Le rapport ITE (Informe de Evaluación del Edificio), obligatoire pour les bâtiments de plus de 50 ans. Ce rapport documente l'état de la structure et les réparations nécessaires.
Les procès-verbaux des trois dernières années de la communauté des propriétaires (actas de la comunidad). Ceux-ci révèlent les travaux extraordinaires prévus, les litiges en cours ou les problèmes de construction connus.
Le certificat d'efficacité énergétique.
Tous les dessins architecturaux existants ou les permis de rénovation des travaux précédents.
Cette documentation ne remplace pas une évaluation professionnelle, mais elle fournit des informations de base importantes avant que vous ne vous engagiez. Ce qui se passe après l'achat, depuis le premier contact avec votre architecte jusqu'à la remise des clés, est expliqué dans notre guide des travailler avec un architecte en Espagne.
Vous envisagez d'acheter une propriété à Madrid et souhaitez avoir le point de vue d'un architecte avant ou après la signature ? Nous proposons des consultations préalables à l'achat et des visites de diligence raisonnable. Faites-nous part de votre situation en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.