L'une des demandes les plus courantes en matière d'architecture résidentielle est l'extension d'une propriété vers l'extérieur : une terrasse pour tirer le meilleur parti d'un jardin, une extension vitrée qui relie l'espace de vie à l'extérieur, une salle de jardin ou un studio qui crée un espace utilisable à l'écart de la maison principale.
Ces projets semblent souvent modestes sur le papier, mais ils apportent des améliorations significatives au fonctionnement d'une maison. Ils sont également, dans de nombreux cas, plus réglementés que ce à quoi les clients s'attendent. Comprendre comment Le système de permis de construire de Madrid classifie ces œuvres est la première étape essentielle.
Quels sont les éléments déclencheurs d'un permis d'extension en Espagne ?
En Espagne, toute construction permanente en dehors de l'empreinte du bâtiment existant nécessite un permis. Il s'agit notamment de :
Les terrasses avec une structure de plancher reposant sur le sol (par opposition à une simple surface pavée au niveau du sol, qui ne nécessite généralement pas de permis).
Les extensions vitrées (cerramientos de terraza) qui ferment une terrasse existante avec du verre ou d'autres matériaux fixes. Ces extensions sont extrêmement populaires en Espagne et représentent un domaine important de l'activité réglementaire, car beaucoup d'entre elles ont été construites sans permis.
Les chambres de jardin, les studios ou toute structure avec un toit et des murs en dehors de l'empreinte du bâtiment principal.
Pergolas avec une structure de toit fixe (les pergolas ouvertes avec un treillis ou une structure d'ombrage plutôt qu'un toit solide sont parfois autorisées sous notification simplifiée dans certaines municipalités, mais cela varie).
Les contraintes de planification pour les extensions en Espagne :
Le règlement d'urbanisme (PGOU) de votre commune fixe la surface constructible maximale de votre parcelle, le taux de couverture maximal des bâtiments et les distances de retrait par rapport aux limites de la parcelle. Toute proposition d'extension doit s'inscrire dans le cadre de ces paramètres, et de nombreuses parcelles sont déjà proches de leur couverture maximale autorisée.
Les règles de protection du patrimoine s'appliquent aux extensions des bâtiments protégés. L'ajout d'une extension à un bâtiment classé patrimoine nécessite un niveau de justification et d'approbation beaucoup plus élevé que l'ajout d'une extension à un bâtiment résidentiel standard. Les règles applicables aux bâtiments protégés de Madrid sont décrites dans notre guide de Rénovation d'un bâtiment historique protégé à Madrid.
Fermetures de terrasses vitrées : Un cas particulier en Espagne
La fermeture d'une terrasse ou d'un balcon ouvert par du verre est l'une des extensions résidentielles les plus courantes en Espagne, en particulier dans les immeubles d'appartements où les résidents souhaitent créer un espace extérieur plus protégé.
La procédure d'obtention du permis dépend de la nature de la terrasse : propriété commune (partie de la structure partagée de l'immeuble) ou propriété privée (partie de votre appartement individuel). Dans la plupart des immeubles espagnols régis par la loi sur la propriété horizontale, la structure de la terrasse est une propriété commune, même si vous en avez l'usage exclusif, ce qui signifie que sa clôture nécessite l'approbation de la communauté ainsi qu'un permis de construire. Les règles de la comunidad sont expliquées dans notre guide des Droit horizontal espagnol de la propriété.
Obtenir l'approbation de la communauté pour une clôture de terrasse peut être simple si le bâtiment a une politique standard ou si d'autres résidents ont déjà clôturé leurs terrasses. Cela peut également s'avérer difficile si le bâtiment est protégé sur le plan patrimonial, si la communauté a déjà décidé de ne pas autoriser les clôtures, ou si la clôture que vous proposez est visuellement incompatible avec les clôtures existantes.
C'est un domaine où de nombreux clients se heurtent à une complexité surprenante. Si vous achetez un appartement en raison d'une grande terrasse que vous avez l'intention de clôturer, vérifiez les règles de la communauté et les précédents avant de conclure l'achat.
Extensions en Grèce : Même logique, règles différentes
En Grèce, les extensions de bâtiments existants nécessitent un permis de construire (ou une autorisation de petits travaux pour les extensions mineures) et doivent respecter les ratios de construction (syneteles domisis) applicables à la zone concernée. Le contexte plus large de la rénovation en Grèce est couvert par notre guide de Rénover une propriété en Grèce en tant qu'acheteur étranger.
Les zones d'aménagement grecques calculent le volume constructible autorisé sur la base de la superficie du terrain et du coefficient de construction applicable. Si le bâtiment existant utilise déjà la totalité du volume constructible autorisé, aucune extension n'est possible sans demander une dérogation, qui est difficile à obtenir.
Comme en Espagne, les extensions dans les zones de peuplement traditionnel des îles doivent faire l'objet d'un examen plus approfondi, et les matériaux et la conception de toute extension doivent être compatibles avec le caractère de la zone protégée.
Une complexité spécifique à la Grèce qui diffère de l'Espagne : de nombreuses propriétés plus anciennes ont des αυθαίρετα (ajouts non autorisés) qui ont été partiellement légalisés mais pas entièrement intégrés dans le permis de construire officiel de la propriété. Avant de concevoir une extension, il est essentiel d'établir le volume de construction légal exact qui se trouve actuellement sur le terrain, y compris toutes les structures légalisées ou semi-légalisées, afin que la proposition d'extension puisse être correctement évaluée par rapport aux limites autorisées.
Petites structures et chambres de jardin : Ce qu'il est possible de faire sans permis complet
En Espagne, on prétend parfois que les petites structures préfabriquées ou démontables dans les jardins ne sont pas soumises à autorisation. En réalité, dans la plupart des municipalités espagnoles, toute structure permanente, même une petite pièce de jardin ou un studio, nécessite au minimum une notification préalable et, dans de nombreux cas, un permis complet.
En Suède, les règles de l'Attefallsåtgärder autorisent certaines petites mesures de construction sans permis de construire complet, y compris l'attefallstillbyggnad (une extension de bâtiment jusqu'à 15 mètres carrés) sur la plupart des maisons unifamiliales. Il s'agit d'une mesure réellement utile qui permet d'ajouter de modestes pièces de jardin, des studios ou des bâtiments de stockage sans passer par la procédure de permis complet, sous réserve de respecter les exigences en matière de conception. Pour les acheteurs de biens immobiliers suédois, la façon dont la rénovation fonctionne en pratique est couverte dans notre guide de Acheter une propriété en Suède en tant qu'étranger.
En Grèce, les petites structures utilitaires sur les terrains ruraux relèvent parfois de catégories simplifiées, mais les propriétés urbaines requièrent généralement un permis pour toute structure permanente.
L'approche la plus sûre : demandez toujours à votre architecte de vérifier les règles spécifiques à votre terrain avant de commander des plans. Il est toujours plus coûteux de découvrir que votre projet de salle de jardin nécessite un permis complet après l'achèvement de la conception que de vérifier à l'avance.
Les principes de conception qui font fonctionner les extensions
Continuité avec la maison principale. Les extensions qui donnent l'impression d'appartenir au même bâtiment sont préférables à celles qui donnent l'impression d'avoir été boulonnées. Cela signifie que les niveaux de plancher doivent être alignés ou faire l'objet d'une transition en douceur, que les hauteurs de plafond doivent être en rapport avec le bâtiment principal et que les matériaux doivent être assortis ou délibérément contrastés d'une manière réfléchie. Une extension en verre et en acier adossée à un mur de pierre peut être excellente. Une véranda en plastique et en bois contre une façade classique fonctionne rarement.
Gestion de la lumière dans les extensions vitrées. Une extension entièrement vitrée orientée vers le sud en Espagne ou en Grèce devient une serre en été si elle n'est pas suffisamment ombragée. Les débords de toit, les persiennes extérieures ou le vitrage commutable ne sont pas des options supplémentaires. Ils sont essentiels pour rendre l'espace utilisable pendant la saison où vous souhaitez le plus l'utiliser. Pour savoir comment tirer le meilleur parti de l'espace extérieur dans le climat espagnol, consultez notre guide de conception d'espaces extérieurs en Espagne.
L'expérience du seuil. La façon dont vous vous déplacez entre la maison principale et l'extension est importante. Une ouverture large et dégagée qui permet une transition sans effort est préférable à une porte étroite qui donne l'impression que l'extension est séparée. La conception du seuil est souvent l'élément qui détermine le succès ou l'échec de la connexion entre l'intérieur et l'extérieur.
Vous souhaitez ajouter une extension, une terrasse ou un espace extérieur à une propriété en Espagne, en Grèce ou en Suède ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.