L'Espagne dispose d'une procédure bien établie pour les ressortissants étrangers qui achètent une propriété, et la plupart des démarches sont simples une fois que l'on sait ce qu'il faut faire. Les problèmes viennent généralement du fait que l'on ne sait pas ce qui doit être mis en place avant la date de signature, ce qui donne lieu à des bousculades de dernière minute qui retardent l'achèvement de la transaction ou la compliquent.
Il s'agit d'une liste de contrôle pratique. Il ne s'agit pas d'un conseil juridique ou financier. Un avocat spécialisé dans la propriété espagnole et un conseiller fiscal doivent faire partie de votre équipe d'achat. Pour une vision plus large de ce qu'il faut faire pour acheter un bien immobilier en Espagne, veuillez consulter le site Acheter une propriété en Espagne en tant qu'étranger implique le point de vue d'un architecte, voir notre guide dédié.
Étape 1 : Obtenir un numéro NIE
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d'identification fiscale des ressortissants étrangers en Espagne. Sans ce numéro, il est impossible d'acheter un bien immobilier, d'ouvrir un compte bancaire ou de signer un contrat en Espagne.
Comment l'obtenir ? Les demandes de NIE peuvent être déposées auprès du consulat espagnol dans votre pays d'origine (c'est souvent la voie la plus facile si vous n'êtes pas encore en Espagne) ou auprès de l'Oficina de Extranjeros ou du commissariat de police national en Espagne.
Ce qu'il vous faut : un formulaire de demande dûment rempli (Modelo EX-15), un passeport en cours de validité, une preuve de la raison pour laquelle vous avez besoin du NIE (un contrat d'achat signé pour un bien immobilier fait l'affaire) et le paiement d'une taxe (actuellement inférieure à 15 euros).
Délai : comptez 3 à 6 semaines si vous faites votre demande depuis l'étranger. Les demandes en personne en Espagne peuvent parfois être plus rapides, mais la disponibilité des rendez-vous varie considérablement d'une ville à l'autre.
Vous pouvez entamer ce processus avant d'avoir trouvé un bien spécifique. Le fait d'avoir préparé votre NIE accélère considérablement la transaction lorsque vous trouvez ce que vous voulez.
Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire en Espagne
Un compte bancaire espagnol est pratiquement indispensable pour l'achat d'une propriété en Espagne. Vous en avez besoin pour le transfert des fonds d'achat, pour la gestion courante du bien, pour le paiement des factures des services publics et des frais de la communauté après l'achat, ainsi que pour le paiement des travaux de rénovation. Pour mieux comprendre vos obligations en tant que propriétaire d'un appartement, consultez notre guide sur la législation espagnole. Droit horizontal espagnol de la propriété et comunidad de propietarios.
La plupart des grandes banques espagnoles (BBVA, Santander, Caixabank, Sabadell) proposent des comptes de non-résidents aux ressortissants étrangers. Vous pouvez généralement ouvrir un compte avec votre passeport, votre NIE et un justificatif de domicile dans votre pays d'origine.
Certaines banques permettent désormais d'ouvrir un compte à distance, les documents étant soumis sous forme numérique. Le processus s'est considérablement amélioré ces dernières années.
Étape 3 : Engager un avocat spécialisé dans la propriété espagnole
Un avocat spécialisé dans l'immobilier (abogado) n'est pas légalement requis en Espagne pour une transaction immobilière. Mais pour un acheteur étranger, il est fortement recommandé d'en engager un.
Votre avocat vérifiera le statut juridique du bien au registre foncier (nota simple), s'assurera qu'il n'y a pas de dettes, de charges ou d'hypothèques en suspens sur le bien, examinera le contrat d'achat avant que vous ne le signiez, s'occupera de l'audit préalable de la comunidad, gérera le processus d'achèvement et l'enregistrement postérieur à l'achèvement, et fournira des conseils sur les implications fiscales de l'achat.
Pour les acheteurs non ressortissants de l'UE en particulier, l'avocat doit également donner des conseils sur les éventuelles implications de l'achat en matière de résidence. Si vous achetez en ayant à l'esprit la question de la résidence, consultez notre guide sur la Programmes de visas d'or en Espagne et en Grèce.
Budget : Les honoraires d'un avocat espagnol spécialisé dans l'immobilier pour un achat varient généralement entre 1 et 1,5% du prix d'achat plus l'IVA, ou des honoraires fixes pour les transactions plus simples.
Étape 4 : Comprendre la structure des taxes et des coûts
Le coût total de l'achat d'une propriété en Espagne est généralement supérieur de 10 à 14% au prix d'achat convenu.
Les principaux composants :
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) pour les biens immobiliers d'occasion : varie selon les régions, mais représente généralement 6 à 10% du prix d'achat. Ceci s'applique aux propriétés revendues.
L'IVA (21% pour les entreprises, 10% pour les nouvelles résidences) s'applique aux nouvelles constructions achetées directement au promoteur, et non à la revente.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) : droit de timbre sur l'acte notarié, généralement de 0,5 à 1,5% du prix d'achat, variable selon les régions.
Frais de notaire : généralement de 0,2 à 0,5% du prix d'achat.
Frais de cadastre : généralement de 0,1 à 0,25% du prix d'achat.
Frais d'avocat : comme ci-dessus.
Frais d'hypothèque : le cas échéant, frais d'enquête et d'arrangement supplémentaires.
Total : prévoir un budget de 10 à 14% du prix d'achat pour les frais de transaction, en plus du prix lui-même.
Étape 5 : Effectuer les levés correctement
L'Espagne ne dispose pas d'une culture de l'expertise obligatoire comme le Royaume-Uni. De nombreuses transactions se déroulent sans qu'une étude indépendante de l'état physique du bien n'ait été réalisée.
Pour un acheteur étranger qui envisage des travaux de rénovation, il s'agit d'un risque qu'il convient de bien comprendre. Un bien immobilier dont la structure n'est pas conforme aux attentes, dont les services doivent être entièrement remplacés ou dont le statut juridique présente des complexités qui ne sont pas visibles dans les documents d'enregistrement, peut coûter beaucoup plus cher que le prix d'achat ne le laisse supposer pour l'utilisation prévue.
L'évaluation par un architecte, avant l'achat, de l'état physique et du potentiel de rénovation d'un bien immobilier, indépendamment de l'audit juridique effectué par votre avocat, vaut la peine d'être commandée pour tout bien immobilier dont la rénovation est prévue. Cela représente une fraction du coût de la découverte de problèmes structurels ou de systèmes inattendus après l'achèvement des travaux. Notre guide sur l'évaluation de l'état physique et du potentiel de rénovation d'un bien immobilier travailler avec un architecte en Espagne explique exactement à quoi ressemble ce processus, du premier contact à la livraison du projet.
Vous envisagez d'acheter une propriété en Espagne et souhaitez obtenir l'avis d'un architecte sur un bien particulier avant de vous engager ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.