Les programmes de visas dorés en Grèce et en Espagne ont suscité d'importants investissements dans l'immobilier résidentiel de la part d'acheteurs non européens au cours de la dernière décennie. Les deux programmes offrent la résidence en échange d'un investissement immobilier supérieur à des seuils définis. Les conditions spécifiques, les montants minimums et les types de biens éligibles ont considérablement évolué dans les deux pays et continuent de le faire.
Cet article ne traite pas de la structure juridique ou financière des programmes de visas dorés. Ce sujet est réservé aux avocats spécialisés dans l'immigration et aux conseillers fiscaux.
Il s'agit de la dimension architecturale et de rénovation que ces programmes créent, qui est souvent négligée jusqu'à ce que les clients soient déjà engagés dans des propriétés qui nécessitent des travaux importants. Avant de vous engager, consultez notre guide pour Acheter une propriété en Espagne en tant qu'étranger pour avoir une vue d'ensemble de la diligence raisonnable.
La réalité architecturale de l'achat de biens immobiliers avec le visa d'or
De nombreux biens immobiliers achetés spécifiquement en vue de l'obtention d'un Golden Visa sont des décisions d'investissement plutôt que des décisions de style de vie. L'intérêt principal de l'acheteur est le statut de résident. La propriété est le véhicule.
Cela crée un schéma spécifique : les acheteurs achètent parfois des biens rapidement, sur la base du seuil d'investissement, sans prêter suffisamment attention à l'état réel du bien ou à ses besoins en matière de rénovation.
C'est une erreur que la diligence architecturale peut éviter.
Un bien immobilier dont le prix correspond au seuil minimal du visa d'or à Athènes peut être vendu à ce prix précisément parce qu'il nécessite des travaux importants. Le prix d'achat ne détermine pas à lui seul l'investissement total. Les coûts de rénovation, les honoraires professionnels et les frais de permis sont autant d'éléments qui s'ajoutent.
Un appartement de 250 000 euros à Athènes qui nécessite 150 000 euros de rénovation est un projet de 400 000 euros, qui peut être ou non un bon investissement en fonction de la performance du bien rénové sur le marché de la location. Pour avoir une idée plus réaliste des coûts de rénovation, consultez notre guide de la rénovation immobilière. Rénover une propriété en Grèce en tant qu'acheteur étranger.
L'évaluation du bien par un architecte avant l'achat, et non après, permet d'avoir une vue d'ensemble des coûts avant de s'engager.
Grèce : Le contexte actuel du visa d'or
La Grèce a considérablement relevé les seuils minimaux de son Golden Visa en 2023, avec des montants différents selon les zones. Athènes, Thessalonique et les principales îles sont passées à des seuils minimums plus élevés, tandis que d'autres zones conservent des seuils moins élevés. Le programme continue de fonctionner, mais il est plus sélectif que lors de sa phase initiale de forte affluence.
Les biens immobiliers éligibles au programme aux seuils les plus élevés se situent généralement dans des zones à fort potentiel de revenus locatifs : le centre d'Athènes, Thessalonique et les îles de première catégorie. C'est également dans ces zones que la qualité des rénovations a le plus d'impact sur le rendement locatif. Notre guide Quartiers d'Athènes et possibilités de rénovation couvre l'endroit où se trouve la valeur réelle.
Les décisions relatives à la conception et à la rénovation d'une propriété Golden Visa à Athènes doivent être prises en tenant compte des mêmes considérations que pour tout autre bien d'investissement : quelle disposition, quelle qualité de finition et quel niveau d'équipement maximiseront les revenus locatifs du profil du locataire cible, qu'est-ce qui soutiendra la meilleure sortie à la revente et quel niveau d'investissement dans la rénovation est justifié par le rendement prévu.
Pour les propriétés insulaires acquises dans le cadre du programme, les contraintes supplémentaires en matière de logistique et de construction saisonnière s'appliquent pleinement. Voir notre guide Rénovation d'une propriété sur une île grecque de ce que ces contraintes impliquent. Intégrez-les dans la planification dès le premier jour.
Espagne : Qu'est-ce qui a changé pour les acheteurs de biens immobiliers munis d'un visa d'or ?
Le programme espagnol Golden Visa, qui offrait la résidence pour les achats immobiliers de 500 000 euros ou plus, a été supprimé pour les nouveaux candidats en avril 2025 par le gouvernement espagnol sous la pression de la dynamique du marché du logement. Le programme n'offre plus aux acheteurs de biens immobiliers non européens la possibilité d'obtenir la résidence en Espagne par le biais d'un investissement immobilier.
L'Espagne dispose toujours d'autres voies de résidence pertinentes pour les investisseurs et les acheteurs internationaux : le visa non lucratif pour ceux qui ont un revenu passif suffisant, le visa de nomade numérique et diverses voies liées aux affaires. Pour les acheteurs dont l'objectif principal est la résidence en Espagne, ces alternatives demeurent.
Pour les investisseurs immobiliers en Espagne qui sont principalement motivés par le rendement des investissements plutôt que par la résidence, l'abolition du Golden Visa n'affecte pas les arguments fondamentaux en faveur de l'investissement à Madrid et dans d'autres villes espagnoles. La dynamique du marché, la demande locative et les facteurs d'appréciation du capital qui ont rendu l'immobilier espagnol attrayant sont structurels et ne dépendent pas du programme de visas. Le cas de l'investissement est étudié en profondeur dans notre guide de l'immobilier espagnol. Investissement immobilier à Madrid et retour sur investissement de l'architecture.
Ce que les immeubles d'investissement dans les deux pays attendent de l'architecture
Quelle que soit la motivation du visa, les biens d'investissement en Grèce et en Espagne présentent des caractéristiques communes du point de vue de l'architecture.
Il convient de faire preuve de diligence raisonnable avant l'achat. Dans les deux pays, le parc immobilier est suffisamment complexe, les problèmes de construction hérités, les questions de statut juridique, l'historique des permis, pour qu'une évaluation professionnelle avant la signature soit toujours précieuse. Ce que vous ne pouvez pas voir sur les photos ou les visites virtuelles est souvent ce qui détermine le budget de rénovation.
Concevoir pour le marché de la location, et non pour des goûts personnels. La rénovation d'un investissement dépend de ce que le locataire cible apprécie, de ce que les biens immobiliers comparables offrent et de ce qui génère le meilleur rendement sur le coût de la rénovation. Les préférences personnelles que le marché de la location ne valorise pas sont des coûts sans rendement.
Une qualité qui tient la route. Les immeubles de placement sont occupés en permanence par des locataires qui ne les traitent pas forcément avec le même soin qu'un propriétaire occupant. Les matériaux et les finitions qui sont beaux sur les photos mais qui se dégradent rapidement en cas d'utilisation continue sont une fausse économie. Il faut privilégier la durabilité par rapport à l'esthétique.
Conception prête pour la photographie. Les marchés grec et espagnol de la location à court terme dépendent fortement de la photographie de la plateforme pour les réservations. Les propriétés conçues en tenant compte de la façon dont elles seront photographiées, d'une bonne lumière naturelle, d'une identité visuelle cohérente, d'un espace extérieur utilisable, génèrent de meilleurs taux de réservation et des tarifs nocturnes moyens plus élevés. Notre guide concevoir des maisons autour de la lumière couvre les décisions spécifiques qui font la plus grande différence.
Performance énergétique. De plus en plus pertinent pour les deux marchés au fur et à mesure que les réglementations énergétiques de l'UE se développent. Les biens immobiliers dont les performances en matière de certification énergétique sont médiocres sont confrontés à des difficultés croissantes sur le marché de la location à moyen terme et à des restrictions potentielles de l'activité locative à mesure que les réglementations se durcissent.
Le véritable calendrier des immeubles de placement à rénover
Les acquéreurs qui achètent un bien immobilier dans l'intention d'en tirer un revenu locatif dans les trois mois sous-estiment systématiquement ce délai.
En Grèce comme en Espagne, une rénovation de qualité nécessitant un permis de construire implique des procédures d'autorisation qui durent généralement de 3 à 6 mois, suivies d'une période de construction de 3 à 6 mois pour une rénovation d'appartement typique.
Un délai réaliste entre l'achat du bien et le premier revenu locatif, pour un bien qui nécessite d'importants travaux de rénovation et l'obtention d'un permis : 12 à 18 mois. Parfois moins pour les biens ne nécessitant que des travaux mineurs. Parfois plus pour des projets complexes ou des bâtiments à valeur patrimoniale. Notre guide travailler avec un architecte en Espagne passe en revue chaque phase du projet et son calendrier réaliste.
Vous investissez dans une propriété en Grèce ou en Espagne et vous souhaitez avoir le point de vue d'un architecte sur le potentiel de rénovation et les coûts réalistes ? Faites-nous part de votre situation en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.