Si vous êtes propriétaire d'un appartement en Espagne, vous êtes automatiquement membre d'une comunidad de propietarios. Vous n'avez pas choisi cette appartenance et vous ne pouvez pas y renoncer. Elle existe par la force de la loi et a des implications réelles sur ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire avec votre propriété.
De nombreux propriétaires d'appartements étrangers découvrent ces implications pour la première fois lorsqu'ils essaient de faire quelque chose et se rendent compte qu'ils ne peuvent pas le faire sans l'accord de la communauté. Ce guide explique le système avant ce moment de frustration. Pour une vue d'ensemble des problèmes rencontrés par les acheteurs étrangers lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne, consultez notre guide de Acheter une propriété à Madrid en tant qu'étranger.
Ce qu'est le droit horizontal de la propriété
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) espagnole régit la propriété et la gestion des bâtiments divisés en unités distinctes. Elle a été promulguée en 1960 et a été mise à jour à plusieurs reprises depuis.
La loi établit le cadre juridique pour : la définition des éléments privés et communs d'un bâtiment, la prise de décisions collectives par la comunidad, la répartition des coûts entre les propriétaires, et les droits et obligations de chaque propriétaire en ce qui concerne les parties communes et la structure.
Elle s'applique à tout bâtiment en Espagne qui a été constitué en propriété horizontale, ce qui signifie qu'il a été légalement divisé en unités distinctes enregistrées avec une structure commune. Cela inclut presque tous les immeubles d'habitation en Espagne.
Éléments privés ou communs : La distinction essentielle
Votre élément privé est l'appartement lui-même, défini par ses limites dans le registre de la propriété. En gros, tout ce qui se trouve à l'intérieur de vos murs, y compris les faces intérieures des murs extérieurs, est privé.
Les éléments communs sont tout le reste : les éléments structurels du bâtiment, la façade, le toit, les entrées et les cages d'escalier, les ascenseurs, les services et les systèmes communs du bâtiment, les terrasses et les jardins communs, et la structure des sols et des plafonds entre les appartements.
Cette distinction est importante pour les rénovations, car tout ce qui affecte un élément commun doit être approuvé par la communauté, que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur de l'appartement.
Exemples pratiques : la suppression ou la modification d'un mur porteur nécessite des travaux de gros œuvre qui affectent la structure du bâtiment, ce qui est un élément commun. C'est aussi la raison pour laquelle Rénovation d'un espace ouvert dans des appartements à Madrid L'aménagement d'une terrasse nécessite de naviguer avec précaution dans le système de permis et dans la comunidad. La fermeture d'une terrasse modifie l'aspect de la façade, qui est un élément commun. La modification du système de chauffage central de l'immeuble ou de la plomberie commune nécessite une autorisation de la communauté. L'installation d'unités de climatisation qui traversent les murs extérieurs ou apparaissent sur la façade nécessite une autorisation de la communauté.
Comment la Comunidad prend ses décisions
La comunidad prend ses décisions par l'intermédiaire d'une Junta de Propietarios (assemblée des propriétaires). Ces réunions doivent se tenir au moins une fois par an, avec pour principaux points à l'ordre du jour les comptes et le budget annuels. Des réunions extraordinaires peuvent être convoquées pour des questions spécifiques.
Les décisions de la Junte requièrent des seuils de vote différents selon le type de décision :
Majorité simple (plus de 50% des propriétaires et des parts de propriété) : requise pour les décisions de gestion ordinaires, l'approbation du budget et les travaux mineurs.
Majorité des trois cinquièmes (60% des propriétaires et des parts de propriété) : requise pour les innovations, les nouveaux services ou les modifications de l'immeuble qui affectent une minorité de propriétaires, ainsi que pour les changements des règles de l'immeuble.
Vote à l'unanimité : requis pour les changements qui affectent la constitution même de l'immeuble, les changements des parts de propriété (coeficientes de participación), et certains types de modifications significatives des éléments communs.
Pour la plupart des approbations relatives aux rénovations qui affectent les éléments communs, une majorité simple est généralement suffisante. Mais pour obtenir cette majorité, il faut assister à la réunion de la Junta ou soumettre son vote par écrit avant la réunion.
Implications pratiques pour les projets de rénovation
Avant de planifier toute rénovation susceptible de toucher les éléments communs, votre architecte doit déterminer les aspects qui nécessitent l'approbation de la communauté. Cela n'est pas toujours évident sans une expérience professionnelle du système. Notre guide travailler avec un architecte en Espagne explique comment ce rôle de navigation s'inscrit dans l'ensemble du processus du projet.
Il est essentiel d'intégrer l'étape de l'approbation de la communauté dans le calendrier du projet. Une réunion de la communauté ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à moins que vous ne demandiez une session extraordinaire (qui nécessite elle-même un certain nombre de propriétaires pour la demander). Ajouter cette étape d'approbation après que la conception est terminée et que l'entrepreneur est prêt à commencer peut retarder un projet de plusieurs mois.
Redevances de la communauté et évaluations spéciales
En tant que propriétaire d'un appartement en Espagne, vous payez régulièrement une taxe de communauté (cuota de comunidad) qui couvre l'entretien et le fonctionnement des parties communes et des services de l'immeuble. Cette taxe est proportionnelle à votre coeficiente de participación, c'est-à-dire à votre part de propriété dans l'immeuble.
Outre les taxes régulières, la comunidad peut adopter des prélèvements extraordinaires (derramas) pour des réparations ou des améliorations importantes et imprévues. En tant que propriétaire, vous êtes légalement tenu de payer votre part de ces derramas, même si vous avez voté contre la dépense.
Pour les investisseurs et les acheteurs, il est important de vérifier la santé financière de la comunidad avant l'achat. Un bâtiment dont le fonds de réserve est insuffisant et qui a déjà connu d'importants derramas est un bâtiment où des coûts inattendus sont à prévoir. Les comptes d'un bâtiment (disponibles sur demande en tant qu'acheteur ou par l'intermédiaire de la partie vendeuse) indiquent le fonds de réserve actuel, les dettes en cours et les travaux approuvés mais non financés. La diligence raisonnable de la comunidad s'inscrit dans le cadre plus large de l'évaluation de la qualité de l'eau et de la qualité de l'air. Liste de contrôle pour l'achat d'une propriété par des étrangers en Espagne.
Vous achetez ou rénovez un appartement en Espagne et souhaitez savoir ce que les règles de votre communauté autorisent ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.