Tous les architectes qui travaillent sur des projets de rénovation résidentielle ont un catalogue mental d'erreurs qu'ils voient régulièrement. Il ne s'agit pas d'erreurs exotiques et imprévisibles, mais des mêmes schémas, projet après projet.
La raison pour laquelle ces schémas persistent est qu'ils ne sont généralement pas perçus comme des erreurs au moment où ils sont pris. Elles sont perçues comme des décisions raisonnables, qui permettent souvent d'économiser de l'argent. Le problème ne devient évident que plus tard, lorsque la réparation de ces erreurs coûte plus que les économies initiales, ou parfois plus que le travail initial.
Ce guide présente celles qu'il est utile de connaître avant de se lancer. Comprendre comment le processus de rénovation est censé fonctionner permet de voir plus facilement où ces erreurs sont généralement commises.
Commencer la construction avant d'avoir achevé la conception
Il est compréhensible que l'on soit pressé de commencer. Le permis a été délivré, l'entrepreneur est disponible, et il est inutile de s'attarder sur un bien qui ne génère pas encore de revenus ou qui n'est pas encore utilisé.
Mais le fait de commencer la construction avant que le projet d'exécution (les dessins détaillés à partir desquels les entrepreneurs construisent) ne soit achevé transfère un énorme pouvoir de décision à l'entrepreneur, qui n'a que faire de vos préférences et qui a tout intérêt à choisir l'option la plus facile ou la moins chère lorsque le projet est ambigu.
Chaque jour de construction qui se déroule sans documentation technique complète génère des décisions prises sans votre participation. Certaines d'entre elles sont bonnes. D'autres fixent des choix qui n'auraient rien coûté s'ils avaient été faits différemment au stade de la conception, mais dont la modification après la construction aurait coûté des milliers d'euros. C'est précisément le problème que Documentation basée sur la BIM est conçu pour prévenir.
La discipline qui consiste à achever la conception avant de commencer la construction n'est pas une précaution bureaucratique. Il s'agit du principal mécanisme permettant d'obtenir le résultat que vous avez conçu.
Choisir un entrepreneur sur la seule base du prix
Un prix inférieur de 20% à la moyenne du marché n'est pas une bonne affaire. C'est un signal.
Le signal peut être : des matériaux de qualité inférieure spécifiés (ou substitués pendant la construction). Une main-d'œuvre inexpérimentée. Des hypothèses irréalistes sur le calendrier qui engendreront des ordres de modification. Ou un plan de récupération de la marge sur les variations alors que la conception n'est pas assez précise pour les éviter.
L'écart entre un entrepreneur responsable aux tarifs du marché et un entrepreneur bon marché qui cause des problèmes pendant la construction est rarement récupéré. Les coûts directs liés à la réparation des erreurs, à la correction des travaux non conformes et à la gestion des litiges dépassent les économies apparentes réalisées dans le cadre de la plupart des projets de rénovation. Notre guide trouver et gérer un entrepreneur en Espagne couvre la manière d'évaluer correctement les contractants.
Obtenir trois devis comparables et choisir parmi les deux meilleurs (et non le moins cher) est le bon cadre. La vérification des références en deux questions, à savoir si le projet s'est terminé dans les limites du budget et si le client a recommandé l'entreprise sans réserve, vaut plus que n'importe quelle quantité de témoignages sur le site web de l'entrepreneur.
Ne pas budgétiser les systèmes
C'est l'équivalent, en matière de rénovation, de l'achat d'une voiture et de l'oubli du budget carburant.
Dans les propriétés plus anciennes en Espagne, en Grèce et en Suède, la rénovation cosmétique (nouveaux sols, peinture fraîche, surfaces de cuisine et de salle de bains rénovées) est ce que le client voit et ce qu'il planifie. L'installation électrique qui a dépassé de trois décennies sa durée de vie prévue, la plomberie qui devra être entièrement remplacée, l'absence totale d'isolation thermique dans la cavité murale, le système de chauffage, de ventilation et de climatisation qui n'existe pas encore : ce ne sont pas des postes budgétaires prestigieux, mais ils représentent la majeure partie du coût de la rénovation dans de nombreux biens immobiliers anciens.
Les clients qui prévoient un budget pour la rénovation visible et découvrent en cours de projet que les systèmes doivent être entièrement remplacés ne sont pas en mesure de prendre les bonnes décisions à ce moment-là. Soit ils effectuent les travaux sur les systèmes dans un délai réduit avec une supervision réduite, soit ils sautent des éléments qu'ils n'auraient pas dû sauter, soit ils dépassent largement leur budget. Notre Guide de rénovation de Madrid donne des fourchettes de coûts réalistes qui incluent les travaux sur les systèmes.
La solution consiste à procéder à une évaluation adéquate avant la rénovation, idéalement en ouvrant quelques cavités murales pour inspecter ce qui s'y trouve réellement, avant de fixer le budget.
Problèmes acoustiques scellés
La performance acoustique entre les étages et entre les pièces est l'un des regrets les plus fréquents en matière de rénovation. C'est aussi l'un des problèmes les plus coûteux à résoudre après coup.
Dans un bâtiment avec des sols en béton et des surfaces carrelées, la transmission des bruits d'impact, des bruits de pas, du grattage des meubles, est importante. La solution pendant la rénovation consiste à poser des sous-couches acoustiques sous le nouveau revêtement de sol, ce qui n'entraîne qu'un coût modeste et pratiquement aucune perturbation. Une fois le sol terminé et le plafond inférieur achevé, la correction des mauvaises performances acoustiques nécessite le démontage des deux éléments.
Il en va de même pour l'isolation acoustique entre appartements ou entre pièces ayant des besoins acoustiques différents. Une fois les murs enduits et peints, l'ajout d'une isolation acoustique nécessite une démolition et une reconstruction complètes. Ce problème est particulièrement important dans les maisons multigénérationnelles où les différentes générations ont des tolérances au bruit très différentes.
Les spécifications acoustiques doivent figurer dans les documents du projet avant que l'entrepreneur ne commence les travaux, et non pas être abordées lorsque les occupants commencent à se plaindre après la remise des clés.
Concevoir pour les photos plutôt que pour votre mode de vie
Il existe une catégorie spécifique de décisions de rénovation qui sont excellentes sur les photos mais qui sont irritantes à vivre.
Des aménagements ouverts sans aucune séparation acoustique, de sorte qu'un enfant jouant du piano est audible dans tout l'appartement. Des sols en béton partout, magnifiques sur les photos, glaçants en hiver et qui ne pardonnent pas si l'on fait tomber quelque chose. Des cuisines entièrement blanches qui nécessitent un entretien constant pour avoir l'aspect qu'elles ont sur les photos. Des cuisines conçues en fonction de l'impact visuel, sans tenir compte de l'utilisation réelle de la cuisine (pas d'espace de travail près de la table de cuisson, des rangements inadéquats, un éclairage insuffisant au niveau du plan de travail).
Le test pour chaque décision de conception n'est pas “est-ce que cela sera beau sur les photos” mais “est-ce que cela fonctionnera bien pour les personnes vivant ici dans trois ans, lorsque la nouveauté sera passée et que l'espace sera devenu leur lieu de vie”. Les deux réponses sont souvent identiques. Lorsqu'elles ne le sont pas, c'est la deuxième question qui l'emporte. Comment l'architecture influe sur le bien-être longtemps après que l'impression initiale se soit estompée est au cœur de notre approche de chaque projet.
Sous-spécification des pièces humides
C'est dans les salles de bains et les pièces humides que les raccourcis en matière de rénovation entraînent les problèmes les plus coûteux.
Une imperméabilisation insuffisante, mal appliquée ou insuffisante crée des dommages dus à l'humidité à l'intérieur des murs et des planchers, invisibles jusqu'à ce qu'ils deviennent un problème structurel et sanitaire important. Pour remédier aux dégâts causés par l'humidité qui a pénétré dans les structures murales, il faut généralement décoller le carrelage, la colle, la chape, la couche d'étanchéité et, dans certains cas, la structure sous-jacente, et recommencer à zéro.
En Suède, les normes d'étanchéité des salles de bains sont strictement réglementées et doivent être appliquées par des entrepreneurs certifiés. En Espagne et en Grèce, les normes existent mais leur application est plus variable, ce qui rend la spécification et la vérification d'une exécution correcte encore plus importantes. Les implications et les coûts d'une rénovation de salle de bains de qualité sont abordés dans notre guide de rénovation de la salle de bain en Espagne.
Le coût d'une imperméabilisation correcte dès le départ est modeste. Le coût de la correction d'une mauvaise étanchéité trois ans plus tard ne l'est pas.
Vous prévoyez des travaux de rénovation en Espagne, en Grèce ou en Suède et vous voulez éviter les erreurs les plus coûteuses ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.