Athènes n'a pas la cohérence architecturale évidente de Barcelone ou de Madrid.
C'est, à bien des égards, une ville chaotique du point de vue de la planification. Des siècles d'histoire se sont superposés à un boom de la construction d'après-guerre qui a laissé sa marque sur tous les quartiers. Mais pour celui qui regarde au-delà du chaos superficiel, Athènes recèle de remarquables opportunités de rénovation résidentielle et un parc immobilier véritablement intéressant.
Il s'agit d'un guide pour comprendre la ville du point de vue de l'architecture et de la rénovation. Pour l'aspect pratique du processus de rénovation proprement dit, voir notre guide de la rénovation. Rénover une propriété en Grèce en tant qu'acheteur étranger.
La Polykatoikia : Le type d'immeuble résidentiel qui définit Athènes
L'écrasante majorité du parc résidentiel d'Athènes se compose de polykatoikia, des immeubles d'habitation à plusieurs étages construits principalement entre les années 1950 et 1980.
Ce type d'immeuble est né d'un mécanisme juridique et économique spécifique appelé antiparochi, par lequel les propriétaires fonciers échangeaient leurs terrains avec des promoteurs en échange d'appartements dans l'immeuble résultant plutôt que d'argent liquide. Ce système était efficace, relativement égalitaire selon les normes de l'époque, et il a permis de construire une ville très rapidement.
Le polykatoikia est un type de bâtiment sous-estimé. Dans le meilleur des cas, avec des plans bien proportionnés, une solide construction en béton armé, de généreux balcons et souvent une excellente lumière naturelle provenant de multiples orientations, il constitue une très bonne base pour la rénovation.
Les appartements d'Athènes de cette époque ont souvent des surfaces qui seraient considérées comme généreuses selon les normes de Madrid ou de Stockholm, des hauteurs de plafond qui laissent de la place à une intervention créative et des systèmes structurels suffisamment robustes pour permettre une reconfiguration significative de l'intérieur.
Les défis : la performance énergétique est presque partout médiocre, les fenêtres à simple vitrage, l'absence d'isolation et les systèmes de chauffage inefficaces sont la norme. Les finitions intérieures des appartements non rénovés sont au mieux datées. Les salles de bains et les cuisines qui n'ont pas été touchées depuis les années 1970 sont courantes.
Il s'agit là de défis en matière de rénovation, et non d'obstacles. À Athènes, l'écart entre les logements non rénovés et les logements bien rénovés est important, ce qui crée de réelles opportunités. Comment les décisions en matière de conception déterminent le rendement locatif et la valeur de revente s'applique aussi bien à Athènes qu'à Madrid.
Les quartiers d'Athènes méritent d'être connus pour leurs investissements en matière de rénovation
Kolonaki est le quartier résidentiel aisé le plus établi d'Athènes, centré autour de la place Kolonaki et grimpant vers la colline du Lycabette. Les propriétés y sont parmi les plus chères de la ville et le marché de la rénovation est mature. La demande est forte de la part des résidents professionnels et des acheteurs internationaux.
Koukaki et Mets, quartiers adjacents au sud de l'Acropole, ont connu un embourgeoisement important au cours de la dernière décennie, en partie grâce au tourisme et en partie grâce à une base de résidents professionnels plus jeunes. Des bâtiments néoclassiques d'avant-guerre côtoient des immeubles polykatoïques du milieu du siècle. Les prix ont augmenté mais restent inférieurs à ceux de Kolonaki. De bonnes performances locatives à court terme pour les biens rénovés de qualité.
Pangrati est un quartier résidentiel situé à l'est de Mets qui présente un véritable caractère de quartier. Un bon mélange de constructions anciennes et du milieu du siècle, une rue commerçante locale et le sentiment de vivre dans un quartier plutôt que dans une zone touristique. Moins visible sur le radar des acheteurs internationaux que Koukaki, ce qui signifie que les prix restent raisonnables.
Exarcheia a une réputation complexe, mais c'est un quartier vraiment intéressant. C'est un centre de culture alternative, de librairies et de bars. Les prix de l'immobilier sont parmi les plus accessibles du centre d'Athènes. L'opportunité de rénovation est évidente. Si les programmes de résidence ont joué un rôle dans votre décision d'achat, consultez notre guide sur les programmes de résidence. Visa d'or en Grèce et en Espagne.
Kifisia et Psychiko sont des banlieues du nord d'Athènes au profil résidentiel différent : villas individuelles et immeubles d'appartements de faible hauteur dans un environnement verdoyant et relativement aisé. Ces quartiers se prêtent moins à la location à court terme et conviennent davantage aux acheteurs à la recherche d'une véritable résidence familiale ou d'un bien d'investissement à long terme.
Bâtiments néoclassiques d'avant-guerre à Athènes : Le marché de la rénovation du patrimoine
Athènes possède une couche de constructions d'avant-guerre antérieures à l'ère des polykatoikia, généralement des bâtiments néoclassiques ou éclectiques datant de la fin du XIXe et du début du XXe siècle. Ces bâtiments sont plus rares et plus chers lorsqu'ils existent, mais ils offrent ce que la polykatoikia ne peut pas offrir : un caractère architectural issu d'une époque où les bâtiments étaient conçus avec une attention particulière.
Nombre de ces bâtiments bénéficient d'un statut de protection du patrimoine, ce qui signifie que leur rénovation obéit à des règles largement similaires à celles des quartiers historiques de Madrid : préservation de l'extérieur, limitation des modifications structurelles et prise en compte attentive des éléments d'origine. L'équivalent madrilène est abordé dans notre guide des Rénovation de bâtiments historiques protégés à Madrid.
Lorsqu'ils sont bien rénovés, les bâtiments athéniens d'avant-guerre comptent parmi les propriétés résidentielles les plus attrayantes d'Europe du Sud.
Le marché de la location à court terme à Athènes et ses implications pour la conception
Athènes a connu une croissance significative de l'activité de location à court terme, principalement par le biais d'Airbnb. Le marché est fort dans les quartiers centraux proches de l'Acropole, la zone de Monastiraki-Psirri, et certaines parties de Koukaki et de Mets.
Pour les acheteurs qui envisagent de faire un investissement locatif à Athènes, les décisions en matière d'aménagement sont importantes. Les propriétés les plus performantes sur le marché athénien de la location à court terme offrent des vues (sur l'Acropole si possible, sur la ville sinon), des espaces extérieurs réellement utilisables et une qualité de rénovation qui permet de bien photographier et de résister à une occupation continue. Notre guide concevoir des maisons autour de la lumière est directement lié à ce qui fait qu'une propriété est bien photographiée et qu'elle donne l'impression d'être spacieuse.
Les considérations acoustiques sont plus importantes à Athènes que les acheteurs ne le pensent parfois. La ville est bruyante et les locataires qui ne peuvent pas dormir à cause du bruit de la rue le diront dans leurs commentaires. Un bon vitrage secondaire sur les façades donnant sur la rue est un investissement pratique pour tout bien locatif sérieux dans le centre d'Athènes.
Coûts de rénovation à Athènes : Quel budget prévoir ?
Les coûts de rénovation à Athènes sont généralement inférieurs à ceux de Madrid ou des principales capitales du nord de l'Europe, mais pas autant que certains acheteurs le pensent. Les matériaux et les entrepreneurs de qualité ne sont pas bon marché, et le coût d'un bon travail a augmenté à Athènes avec l'accroissement de l'activité de rénovation.
Fourchettes approximatives pour Athènes sur le marché actuel : rénovation légère comprenant la peinture, les sols et les installations, 250 à 400 euros par mètre carré. Rénovation standard couvrant la cuisine, les salles de bains, les sols et les systèmes, 600 à 1 000 euros par mètre carré. Transformation complète de haute qualité avec changements d'agencement, tous les systèmes et des finitions haut de gamme, de 1 000 à 1 600 euros par mètre carré.
Les honoraires professionnels, y compris les frais d'architecture, d'ingénierie et de permis, représentent généralement 8 à 12% du coût de la construction. Les les erreurs de rénovation les plus courantes qui finissent par coûter le plus cher sont tout aussi pertinentes à Athènes que partout ailleurs.
Vous envisagez d'acheter une propriété à Athènes ou d'y effectuer des travaux de rénovation ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.