Todos los arquitectos que trabajan en reformas residenciales tienen un catálogo mental de errores que ven repetidamente. No se trata de errores exóticos e imprevisibles, sino de los mismos patrones, proyecto tras proyecto.

La razón por la que estos patrones persisten es que no suelen parecer errores en el momento en que se cometen. Parecen decisiones razonables, a menudo para ahorrar dinero. El problema sólo se hace evidente más tarde, cuando solucionarlos cuesta más que el ahorro original, o a veces más que el trabajo original.

Esta guía incluye las que merece la pena conocer antes de empezar. Conozca cómo se supone que funciona el proceso de renovación facilita ver por dónde suelen entrar estos errores.

Empezar a construir antes de terminar el diseño

La presión por empezar es comprensible. El permiso ya está, el contratista está disponible, y sentarse en una propiedad que aún no genera ingresos o no se utiliza parece un desperdicio.

Pero empezar la construcción antes de que esté terminado el proyecto de ejecución (los planos detallados a partir de los cuales construyen los contratistas) transfiere un enorme poder de decisión al contratista, que no tiene nada que ver con tus preferencias y sí muchos incentivos para elegir la opción más fácil o barata cuando el proyecto es ambiguo.

Cada día de construcción que transcurre sin una documentación técnica completa genera decisiones que se toman sin tu aportación. Algunas están bien. Otras solucionan decisiones que no habría costado nada tomar de otra manera en la fase de diseño y que cuesta miles cambiar después de la construcción. Este es precisamente el problema que Documentación basada en BIM está diseñado para prevenir.

La disciplina de completar el diseño antes de empezar la construcción no es una precaución burocrática. Es el mecanismo principal para lograr el resultado que usted diseñó.

Elegir a un contratista sólo por el precio

Un presupuesto 20% inferior a la media del mercado no es una buena oferta. Es una señal.

La señal podría ser: materiales de baja calidad especificados (o sustituidos durante la construcción). Mano de obra inexperta. Suposiciones poco realistas sobre los plazos que generarán órdenes de cambio. O un plan para recuperar el margen sobre las variaciones cuando el diseño no es lo bastante preciso para evitarlas.

La diferencia entre un contratista responsable con tarifas de mercado justas y un contratista barato que causa problemas durante la construcción rara vez se recupera. Los costes directos de subsanar errores, corregir obras no conformes y gestionar litigios superan el ahorro aparente en la mayoría de los proyectos de renovación. Nuestra guía de encontrar y gestionar un contratista en España explica cómo evaluar correctamente a los contratistas.

Obtener tres presupuestos comparables y elegir entre los dos mejores (no el más barato) es el marco adecuado. La comprobación de referencias con dos preguntas: si el proyecto se ajustó al presupuesto y si el cliente lo recomendó sin reservas, vale más que cualquier cantidad de testimonios en el propio sitio web del contratista.

No presupuestar los sistemas

Es el equivalente en renovación a comprar un coche y olvidarse de presupuestar el combustible.

En las propiedades más antiguas de España, Grecia y Suecia, lo que el cliente ve y planea es la renovación estética (suelos nuevos, pintura fresca, superficies de cocina y baño actualizadas). La instalación eléctrica que ha superado en tres décadas su vida útil prevista, la fontanería que necesitará una sustitución completa, la ausencia total de aislamiento térmico en el hueco de la pared, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado que aún no existe: no son partidas presupuestarias glamurosas, pero constituyen la mayor parte del coste de la renovación en muchas propiedades antiguas.

Los clientes que presupuestan la renovación visible y descubren a mitad del proyecto que los sistemas necesitan una sustitución completa no están en condiciones de tomar buenas decisiones en ese momento. O bien realizan el trabajo de los sistemas en un plazo muy corto y con una supervisión reducida, o bien omiten elementos que no deberían omitir, o bien se exceden considerablemente de su presupuesto. Nuestro Guía de reformas de Madrid ofrece intervalos de costes realistas que incluyen el trabajo en los sistemas.

La solución es una adecuada evaluación previa a la renovación, que idealmente incluya la apertura de algunos huecos de las paredes para inspeccionar lo que hay realmente, antes de fijar el presupuesto.

Problemas acústicos que se sellan

El rendimiento acústico entre suelos y entre habitaciones es uno de los problemas de renovación más comunes. También es uno de los más caros de arreglar a posteriori.

En un edificio con suelos de hormigón y superficies de baldosas, la transmisión del ruido de impacto, ruido de pisadas, raspado de muebles, es significativa. La solución durante la renovación son las bases acústicas bajo el nuevo acabado del suelo, que añaden un coste modesto y prácticamente ninguna perturbación. Una vez acabado el suelo y terminado el techo inferior, para corregir el mal rendimiento acústico es necesario desmontar ambos.

Lo mismo ocurre con el aislamiento acústico entre apartamentos o entre habitaciones con necesidades acústicas diferentes. Una vez enlucidas y pintadas las paredes, para añadir aislamiento acústico es necesario demolerlas por completo y reconstruirlas. Este problema es especialmente importante en hogares multigeneracionales donde las distintas generaciones tienen tolerancias al ruido muy diferentes.

Las especificaciones acústicas deben figurar en los documentos del proyecto antes de que el contratista empiece a trabajar, y no abordarse cuando los ocupantes empiezan a quejarse tras la entrega.

Diseñar para las fotografías y no para cómo se vive

Hay una categoría específica de decisión de renovación que parece excelente en las fotografías y resulta irritante para vivir.

Distribuciones diáfanas sin separación acústica, de modo que un niño practicando el piano se oye en todo el apartamento. Suelos de hormigón por todas partes, bonitos en las fotos, helados en invierno e implacables si se te cae algo. Cocinas totalmente blancas que requieren un mantenimiento constante para que luzcan como en las fotos. Cocinas diseñadas en función del impacto visual, sin tener en cuenta cómo se utiliza realmente una cocina (sin espacio de trabajo cerca de los fogones, almacenamiento inadecuado, escasa iluminación a la altura de la encimera).

La prueba de toda decisión de diseño no es “quedará bien en las fotografías”, sino “funcionará bien para las personas que vivan aquí dentro de tres años, cuando la novedad haya pasado y el espacio sea justo donde viven”. Las dos respuestas suelen coincidir. Cuando no lo son, gana la segunda pregunta. Cómo la arquitectura influye en el bienestar mucho después de que se haya desvanecido la impresión inicial es fundamental para nuestro planteamiento de cada proyecto.

Especificación insuficiente de los cuartos húmedos

En los cuartos de baño y las estancias húmedas es donde los atajos de renovación crean los problemas más caros.

Una impermeabilización insuficiente, aplicada de forma incorrecta o que no llega a donde tiene que llegar provoca daños por humedad en el interior de las estructuras de paredes y suelos que son invisibles hasta que se convierten en un problema estructural y sanitario importante. Rectificar los daños causados por la humedad que ha penetrado en las estructuras de las paredes suele significar retirar las baldosas, el adhesivo, la solera, la capa de impermeabilización y, en algunos casos, la estructura subyacente, y empezar de nuevo.

En Suecia, las normas de impermeabilización de baños están estrictamente reguladas y deben ser aplicadas por contratistas certificados. En España y Grecia, las normas existen, pero su aplicación es más variable, por lo que especificar y verificar su correcta ejecución es aún más importante. Lo que implica y cuesta una reforma de calidad de un cuarto de baño está recogido en nuestra guía de reformas de baños en España.

El coste de una impermeabilización correcta desde el principio es modesto. No lo es el coste de corregir una impermeabilización incorrecta tres años después.

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¿Está planeando una reforma en España, Grecia o Suecia y quiere evitar los errores que más cuestan? Cuéntenos su proyecto a través del siguiente formulario y le responderemos en 48 horas.

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