Atenas no tiene la evidente coherencia arquitectónica de Barcelona o Madrid.

Es, en muchos sentidos, una ciudad caótica desde el punto de vista urbanístico. Siglos de historia superpuestos bajo un boom de la construcción de posguerra que dejó su huella en todos los barrios. Sin embargo, para quien mire más allá del caos superficial, Atenas ofrece notables oportunidades de renovación residencial y algunos edificios realmente interesantes.

Esta es una guía para entender la ciudad desde el punto de vista arquitectónico y de la renovación. Para la parte práctica del proceso de renovación en sí, consulte nuestra guía de renovar una propiedad en Grecia como comprador extranjero.

La Polykatoikia: El tipo de edificio residencial que define a Atenas

La inmensa mayoría del parque residencial de Atenas está formado por polykatoikia, edificios de apartamentos de varias plantas construidos principalmente entre los años 1950 y 1980.

Este tipo de edificio surgió de un mecanismo jurídico y económico específico llamado antiparochi, mediante el cual los terratenientes intercambiaban sus terrenos con los promotores inmobiliarios a cambio de apartamentos en el edificio resultante en lugar de dinero en efectivo. Era eficiente, relativamente igualitario para los estándares de la época y construía una ciudad muy rápidamente.

La polykatoikia es un tipo de edificio infravalorado. En sus mejores condiciones, con plantas bien proporcionadas, sólida construcción de hormigón armado, generosos balcones y, a menudo, excelente luz natural procedente de múltiples orientaciones, constituye una muy buena base para la renovación.

Los apartamentos atenienses de esta época suelen tener superficies que se considerarían generosas para los estándares de Madrid o Estocolmo, alturas de techo que dejan margen para la intervención creativa y sistemas estructurales lo bastante robustos como para acomodar una reconfiguración interior significativa.

Los retos: el rendimiento energético es casi universalmente deficiente, las ventanas de un solo cristal, la falta de aislamiento y los sistemas de calefacción ineficaces son la norma. Los acabados interiores de los pisos sin renovar son, en el mejor de los casos, anticuados. Los baños y las cocinas no se han tocado desde los años setenta.

Se trata de retos de renovación, no de obstáculos. La diferencia entre lo que no se ha renovado y lo que se ha renovado bien en Atenas es considerable, lo que crea una verdadera oportunidad. Cómo las decisiones de diseño impulsan el rendimiento del alquiler y el valor de reventa se aplica tanto en Atenas como en Madrid.

Barrios de Atenas que merece la pena conocer para invertir en reformas

Kolonaki es el barrio residencial más afluente de Atenas, centrado en torno a la plaza Kolonaki y ascendiendo hacia la colina Lycabettus. Las propiedades aquí se encuentran entre las más caras de la ciudad, y el mercado de la renovación es maduro. Hay una fuerte demanda de residentes profesionales y compradores internacionales.

Koukaki y Mets, barrios adyacentes al sur de la Acrópolis, han experimentado un importante aburguesamiento en la última década, impulsado en parte por el turismo y en parte por una base de residentes profesionales más jóvenes. Edificios neoclásicos de antes de la guerra conviven con policatoikias de mediados de siglo. Los precios han subido, pero siguen siendo inferiores a los de Kolonaki. Buen rendimiento de los alquileres a corto plazo de propiedades renovadas de calidad.

Pangrati es un barrio residencial al este de Mets con auténtico carácter de barrio. Una buena mezcla de construcciones antiguas y de mediados de siglo, una calle comercial local y una sensación de vivir en un barrio y no en una zona turística. Menos visible en el radar de compradores internacionales que Koukaki, lo que significa que los precios siguen siendo razonables.

Exarcheia tiene una reputación compleja, pero es un barrio realmente interesante. Es un centro de cultura alternativa, librerías y bares. Los precios de la vivienda son de los más asequibles del centro de Atenas. La oportunidad de renovación es clara. Si los programas de residencia influyeron en su decisión de compra, consulte nuestra guía sobre los Golden Visa en Grecia y España.

Kifisia y Psychiko son suburbios del norte de Atenas con un perfil residencial diferente: villas unifamiliares y edificios de apartamentos de poca altura en un entorno frondoso y relativamente acomodado. Menos adecuados para alquileres a corto plazo y más relevantes para compradores que buscan una auténtica residencia familiar o una propiedad de inversión a largo plazo.

Edificios neoclásicos de antes de la guerra en Atenas: El mercado de la renovación del patrimonio

Atenas tiene una capa de construcción anterior a la guerra que precede a la era de la polykatoikia, típicamente edificios neoclásicos o eclécticos de finales del siglo XIX y principios del XX. Son más raros y caros cuando existen, pero ofrecen lo que la polykatoikia no puede: carácter arquitectónico derivado de una época en la que los edificios se diseñaban con atención individual.

Muchos de estos edificios gozan de protección patrimonial, lo que significa que su renovación sigue normas muy similares a las de los distritos históricos de Madrid: conservación exterior, limitaciones a la modificación estructural y cuidadosa consideración de los elementos originales. El equivalente madrileño se explica en nuestra guía sobre rehabilitación de edificios históricos protegidos en Madrid.

Cuando están bien renovados, los edificios atenienses de antes de la guerra se cuentan entre los inmuebles residenciales más atractivos del sur de Europa.

El mercado de alquiler a corto plazo de Atenas y su significado para el diseño

Atenas ha experimentado un crecimiento significativo en la actividad de alquiler a corto plazo, principalmente a través de Airbnb. El mercado es fuerte en los barrios céntricos cercanos a la Acrópolis, la zona de Monastiraki-Psirri y partes de Koukaki y Mets.

Para los compradores que estén pensando en Atenas como inversión de alquiler, las decisiones específicas de diseño son importantes. Las propiedades que mejor funcionan en el mercado ateniense de alquiler a corto plazo tienen vistas (de la Acrópolis cuando es posible, de la ciudad en caso contrario), espacio exterior que es realmente utilizable y una calidad de renovación que fotografía bien y resiste una ocupación continua. Nuestra guía de diseñar viviendas en torno a la luz está directamente relacionado con lo que hace que una propiedad se fotografíe bien y parezca espaciosa.

Las consideraciones acústicas son más importantes en Atenas de lo que a veces esperan los compradores. La ciudad es ruidosa, y los huéspedes que no puedan dormir por el ruido de la calle lo dirán en las críticas. Un buen acristalamiento secundario en las fachadas que dan a la calle es una inversión práctica para cualquier propiedad de alquiler seria en el centro de Atenas.

Costes de renovación en Atenas: Qué presupuestar

Los costes de renovación en Atenas suelen ser inferiores a los de Madrid o las principales capitales del norte de Europa, pero no tan drásticamente inferiores como algunos compradores suponen. Los materiales de calidad y los contratistas de calidad no son baratos en ningún sitio, y el coste de la buena mano de obra ha aumentado en Atenas a medida que ha crecido la actividad de renovación.

Rangos aproximados para Atenas en el mercado actual: renovación ligera que incluye pintura, suelos y accesorios, de 250 a 400 euros por metro cuadrado. Renovación estándar que incluye cocina, baños, suelos y sistemas, entre 600 y 1.000 euros por metro cuadrado. Transformación completa de alta calidad con cambios de distribución, todos los sistemas y acabados de primera calidad, de 1.000 a 1.600 euros por metro cuadrado.

Los honorarios profesionales, incluidos los de arquitectura, ingeniería y permisos, suelen representar entre el 8 y el 12% del coste de construcción. En los errores de renovación más comunes que acaban costando más son tan relevantes en Atenas como en cualquier otro lugar.

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