Aten har inte samma självklara arkitektoniska konsekvens som Barcelona eller Madrid.

Det är på många sätt en kaotisk stad ur ett planeringsperspektiv. Århundraden av historia ligger under en efterkrigstida byggboom som satte sin prägel på varje stadsdel. Men för den som ser förbi det ytliga kaoset erbjuder Aten enastående möjligheter till bostadsrenovering och ett genuint intressant byggnadsbestånd.

Det här är en guide för att förstå staden ur ett arkitektoniskt och renoveringsmässigt perspektiv. För den praktiska sidan av själva renoveringsprocessen, se vår guide till renovera fastighet i Grekland som utländsk köpare.

Polykatoikia: Atens definierande typ av bostadshus

Den överväldigande majoriteten av Atens bostadsbestånd består av polykatoikia, flervåningshus som huvudsakligen byggdes mellan 1950- och 1980-talet.

Denna byggnadstyp uppstod ur en specifik juridisk och ekonomisk mekanism som kallades antiparochi, genom vilken markägare bytte sin mark med byggherrar i utbyte mot lägenheter i den resulterande byggnaden istället för kontanter. Det var effektivt, relativt jämlikt med den tidens mått mätt och det byggde en stad mycket snabbt.

Polykatoikia är underskattad som byggnadstyp. När den är som bäst, med välproportionerade planlösningar, solid armerad betongkonstruktion, generösa balkonger och ofta utmärkt naturligt ljus från flera håll, utgör den en mycket bra bas för renovering.

Lägenheter i Aten från den här tiden har ofta golvytor som skulle betraktas som generösa enligt Madrid- eller Stockholmsstandarder, takhöjder som ger utrymme för kreativa ingrepp och strukturella system som är tillräckligt robusta för att rymma betydande ombyggnader av interiören.

Utmaningarna: energiprestandan är nästan genomgående dålig, enkelglasfönster, ingen isolering och ineffektiva värmesystem är normen. Invändiga ytskikt i orenoverade lägenheter är i bästa fall daterade. Badrum och kök som inte har rörts sedan 1970-talet är vanliga.

Detta är renoveringsutmaningar, inte avtalsbrytare. Klyftan mellan orenoverade och välrenoverade fastigheter i Aten är betydande, vilket skapar verkliga möjligheter. Hur designbeslut påverkar hyresintäkter och återförsäljningsvärde gäller i lika hög grad i Aten som i Madrid.

Atens stadsdelar värda att känna till för renoveringsinvesteringar

Kolonaki är Atens mest etablerade välbärgade bostadsområde, centrerat kring Kolonakitorget och med en stigning mot Lycabettus Hill. Fastigheterna här är bland stadens dyraste och renoveringsmarknaden är mogen. Stark efterfrågan från professionella invånare och internationella köpare.

Koukaki och Mets, som ligger söder om Akropolis, har genomgått en betydande gentrifiering under det senaste decenniet, delvis på grund av turismen och delvis på grund av yngre professionella invånare. Neoklassiska byggnader från förkrigstiden ligger sida vid sida med polykatoikia från mitten av århundradet. Priserna har stigit men ligger fortfarande under Kolonaki. Stark kortsiktig hyresutveckling för kvalitetsrenoverade fastigheter.

Pangrati är ett bostadsområde öster om Mets med genuin grannskapskaraktär. En bra blandning av äldre byggnader och hus från mitten av århundradet, en lokal affärsgata och en känsla av att bo i ett grannskap snarare än i en turistzon. Mindre synligt på den internationella köparradarn än Koukaki, vilket innebär att priserna fortfarande är rimliga.

Exarcheia har ett komplicerat rykte men är en genuint intressant stadsdel. Ett nav för alternativ kultur, bokhandlare och barer. Fastighetspriserna är bland de mest tillgängliga i centrala Aten. Renoveringsmöjligheten är tydlig. Om residensprogram spelade in i ditt köpbeslut, se vår guide till Golden Visa i Grekland och Spanien.

Kifisia och Psychiko är förorter i norra Aten med en annorlunda bostadsprofil: fristående villor och låga flerbostadshus i lummiga, relativt välbärgade omgivningar. Mindre lämpade för korttidsuthyrning och mer relevanta för köpare som söker en äkta familjebostad eller en långsiktig investeringsfastighet.

Neoklassiska byggnader från förkrigstiden i Aten: Marknaden för renovering av kulturarv

Aten har ett lager av förkrigsbyggnader som föregick polykatoikia-eran, vanligtvis neoklassiska eller eklektiska byggnader från slutet av 1800-talet och början av 1900-talet. Dessa är mer sällsynta och dyrare när de finns, men de erbjuder det som polykatoikia inte kan: arkitektonisk karaktär som härrör från en tid då byggnader utformades med individuell uppmärksamhet.

Många av dessa byggnader har status som kulturarv, vilket innebär att renoveringen följer regler som i stort sett liknar dem i Madrids historiska stadsdelar: exteriört bevarande, begränsningar av strukturella ändringar och noggrann hänsyn till originalelement. Madrids motsvarighet behandlas i vår guide till renovering av skyddade historiska byggnader i Madrid.

Välrenoverade byggnader från förkrigstiden i Aten är bland de mest fascinerande bostadsfastigheterna i Sydeuropa.

Atens marknad för korttidsuthyrning och vad det innebär för design

Aten har upplevt en betydande tillväxt inom korttidsuthyrning, främst genom Airbnb. Marknaden är stark i de centrala kvarteren nära Akropolis, Monastiraki-Psirri-området och delar av Koukaki och Mets.

För köpare som överväger Aten som en hyresinvestering är specifika designbeslut viktiga. Fastigheter som presterar bäst på den atenska marknaden för korttidsuthyrning har utsikt (över Akropolis där det är möjligt, annars över staden), utomhusutrymme som verkligen är användbart och en renoveringskvalitet som fotograferar bra och håller för kontinuerlig beläggning. Vår guide till utforma hem runt ljus är direkt relevant för vad som gör att en fastighet fotograferas bra och känns rymlig.

Akustiska överväganden är viktigare i Aten än vad köpare ibland förväntar sig. Staden är bullrig, och gäster som inte kan sova på grund av gatubuller kommer att säga det i recensioner. Bra sekundära glasrutor på fasader som vetter mot gatan är en praktisk investering för alla seriösa hyresfastigheter i centrala Aten.

Renoveringskostnader i Aten: Vad du ska budgetera

Renoveringskostnaderna i Aten är i allmänhet lägre än i Madrid eller de stora nordeuropeiska huvudstäderna, men inte så dramatiskt lägre som vissa köpare tror. Kvalitetsmaterial och kvalitetsentreprenörer är inte billiga någonstans, och kostnaden för bra hantverk har stigit i Aten i takt med att renoveringsaktiviteten har ökat.

Grova intervall för Aten på den nuvarande marknaden: lätt uppfräschning inklusive färg, golv och inventarier, 250-400 euro per kvadratmeter. Standardrenovering som omfattar kök, badrum, golv och system, 600 till 1 000 euro per kvadratmeter. Komplett omvandling av hög kvalitet med layoutförändringar, alla system och premiumfinish, 1 000 till 1 600 euro per kvadratmeter.

Professionella avgifter inklusive arkitektur, teknik och tillstånd uppgår vanligtvis till 8 till 12% av byggkostnaden. För de vanligaste renoveringsmissarna som kostar mest i slutändan är lika relevanta i Aten som överallt annars.

---

Funderar du på en fastighet i Aten eller planerar du en renovering där? Berätta om ditt projekt med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.

Skicka meddelande