De flesta utländska köpare i Madrid fokuserar starkt på den juridiska sidan av köpet. NIE-nummer, notarieutnämningar, överlåtelseskatt, gestoía-avgifter. Det är mycket att hålla koll på, och med rätta. Vår steg-för-steg-guide till NIE, NIF och att komma igång med att köpa fastighet i Spanien täcker hela den juridiska och ekonomiska checklistan.
Men en sak som ständigt överraskar köpare är verkligheten vid renoveringen: vad fastigheten faktiskt behöver kontra vad de tror att den behöver, och vad det kommer att kosta.
När de flesta kunder kontaktar oss är köpet redan klart. Det är okej, vi kan arbeta med vilken utgångspunkt som helst. Men kunder som pratar med en arkitekt innan de skriver på är konsekvent bättre positionerade. Den här artikeln förklarar varför.
Varför du bör gå igenom en fastighet med en arkitekt innan du köper i Madrid
En fastighetsmäklare kommer att säga att lägenheten har bra struktur. En notarie kommer att bekräfta att lagfarten är ren. Ingen av dem kommer att säga att elinstallationen är från 1960-talet och behöver bytas ut helt, att VVS-installationen gör en köksflytt oöverkomligt dyr, eller att byggnaden har kända fuktproblem i skiljeväggen som kommer att spränga din renoveringsbudget.
En arkitekts besök före köpet tar två till tre timmar och resulterar i en skriftlig bedömning av befintliga förhållanden, realistiska kostnadsintervall för renoveringar och eventuella strukturella eller regulatoriska varningssignaler.
Avgiften för denna tjänst är blygsam jämfört med vad ett blint köp kan kosta när du efter undertecknandet upptäcker att din lägenhet som "behöver en lätt uppfräschning" faktiskt behöver en fullständig renovering för 100 000 euro.
Detta är särskilt värdefullt för köpare som inte fysiskt befinner sig i Madrid. Distansköp sker ständigt på den rådande marknaden, och videovisningar visar helt enkelt inte vad erfarna ögon på plats kan fånga. Vår guide till Renoveringsmisstagen som kostar mest att åtgärda täcker de mönster som konsekvent fångar köpare.
Vad utländska köpare konsekvent underskattar om Madrid-byggnader
El- och VVS-system. Många lägenheter i Madrids centrala områden renoverades senast helt på 1960- eller 1970-talen. Enfasiga elinstallationer, föråldrade säkringsdosor och VVS i galvaniserat stål eller blylegering syns inte på bilderna. En kosmetisk renovering åtgärdar inte dessa problem, och de behöver bytas ut för att fastigheten ska fungera säkert och uppfylla gällande myndighetsstandarder.
Byggnadsgemenskapens struktur. I Spaniens horisontella fastighetssystem delar enskilda lägenhetsägare ägandet av gemensamma delar inklusive tak, fasad, entréhall, hiss och strukturella element. Din renoveringsplan kan kräva godkännande från gemenskapen även för arbeten som helt och hållet sker inom din lägenhet, och du kommer att dela på kostnaden för eventuella extraordinära reparationer som gemenskapen beslutar att utföra. Innan du köper, ta reda på om byggnaden har en betydande eftersläpning av underhåll. Reglerna förklaras i vår guide till Spansk horisontell fastighetsrätt.
Energiprestanda. De flesta lägenheter i äldre byggnader i Madrid får E, F eller G på energicertifikatskalan. Detta är inte bara en miljöhänsyn. Europeiska bestämmelser går mot att kräva minimikrav på energiprestanda för hyresfastigheter, och ett dåligt betyg kommer att påverka vad du kan göra med fastigheten kommersiellt. Ta hänsyn till kostnaden för energiförbättringar under renoveringsplaneringen. Vad dessa förbättringar innebär och kostnaden tas upp i vår guide till hållbar renovering i Madrid.
Akustisk kvalitet. Ljudöverföringen mellan lägenheter i Madrids äldre byggnader kan vara betydande. Om du renoverar för exklusiv uthyrning eller personligt bruk är akustisk behandling under renoveringen betydligt billigare och mer effektiv än att försöka åtgärda det efteråt.
Madrids stadsdelsguide för utländska renoveringsköpare
Olika stadsdelar i Madrid presenterar olika möjligheter och utmaningar för renovering.
Salamanca är Madrids mest prestigefyllda bostadsområde. Byggnaderna är huvudsakligen från slutet av 1800-talet och början av 1900-talet, ofta med kulturminnesskydd. Renoveringar är mer reglerade men värdena håller exceptionellt bra. Köpare här vill vanligtvis att resultatet ska återspegla byggnadens karaktär. Regler för kulturminnesskyddad renovering förklaras i vår guide till... renovering av en skyddad historisk byggnad i Madrid.
Chamberí erbjuder mer arkitektonisk variation. Några magnifika fincas från samma era som Salamancas bästa byggnader, tillsammans med betydande konstruktioner från mitten av århundradet. Mer tillgängliga prisnivåer med stark hyresefterfrågan och konsekvent värdeökning.
Malasaña och Chueca lockar en yngre köparprofil. Byggnaderna är äldre och ofta i blandat skick. Vissa är vackert underhållna, andra har lämnats i årtionden med komplexa strukturella förhållanden. Due diligence är särskilt viktigt här.
Retiro och Almagro delar Salamancas premiumprofil med något olika arkitektoniska karaktär. Bra byggnadsbestånd, stark marknad, liknande kulturarvshänsyn.
Lavapiés och La Latina befinner sig i tidiga stadier av gentrifiering. Lägre inträdespriser, mer komplexa byggförhållanden och den högre risk-belöningsprofilen hos övergångsområden.
Hur man beräknar den totala ägandekostnaden innan man binder sig
Tänk på den totala projektkostnaden, inte bara inköpspriset.
Lägg ihop: köpeskilling, skatter och avgifter (vanligtvis 10 till 121 TP9T av köpeskillingen för andrahandsfastigheter), renoveringsbudget baserad på en realistisk bedömning av fastighetens skick, arkitektur och arvoden, finansieringskostnader om tillämpligt, och en oförutsedda reserv på 10 till 151 TP9T av renoveringsbudgeten för äldre byggnader.
När man tydligt redogör för detta ser vissa fastigheter som ser attraktivt prissatta ut på pappret väldigt annorlunda ut sett till den totala kostnaden. En billigare lägenhet som behöver renoveras för 200 000 euro är ofta inte ett bättre erbjudande än en dyrare som behöver 80 000 euro. Hur renoveringsinvesteringen omsätts i avkastning och värde utforskas i vår guide till Fastighetsinvesteringar i Madrid och avkastning på arkitektur.
Vilka dokument ska begäras före eller efter undertecknandet
Innan eller omedelbart efter att du undertecknat köpekontraktet (contrato de arras), begär dessa från säljaren eller dennes ombud:
Byggnadens ITE-rapport (Informe de Evaluación del Edificio), som är obligatorisk för byggnader över 50 år gamla. Denna dokumenterar det strukturella skicket och eventuella nödvändiga reparationer.
Samfällighetens mötesprotokoll från de senaste tre åren (actas de la comunidad). Dessa visar eventuella planerade extraordinära arbeten, pågående tvister eller kända byggproblem.
Energieffektivitetscertifikatet.
Eventuella befintliga arkitektritningar eller renoveringstillstånd från tidigare arbeten.
Denna dokumentation ersätter inte en professionell bedömning, men den ger viktig grundläggande information innan du bestämmer dig. Vad som händer efter att du köpt, från första kontakten med din arkitekt till överlämning, förklaras i vår guide till arbetar med en arkitekt i Spanien.
Överväger du att köpa en fastighet i Madrid och vill ha ett arkitektperspektiv före eller efter att du signerar? Vi erbjuder konsultationer före köpet och due diligence-besök. Berätta om din situation med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.