La mayoría de los compradores extranjeros en Madrid se centran principalmente en el aspecto legal de la compra: números NIE, citas con notarios, impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de gestoría. Hay mucho que controlar, y con razón. Nuestra guía paso a paso para... NIE, NIF y preparación para comprar una propiedad en España Cubre la lista completa de verificación legal y financiera.
Pero una cosa que constantemente toma por sorpresa a los compradores es la realidad de la renovación: lo que la propiedad realmente necesita versus lo que creen que necesita, y cuánto va a costar eso.
Para cuando la mayoría de los clientes nos contactan, la compra ya está hecha. No hay problema, podemos trabajar con cualquier punto de partida. Pero los clientes que hablan con un arquitecto antes de firmar siempre están mejor posicionados. Este artículo explica por qué.
Por qué deberías visitar una propiedad con un arquitecto antes de comprarla en Madrid
Un agente inmobiliario le dirá que el apartamento tiene buena estructura. Un notario confirmará que el título de propiedad está limpio. Ninguno le dirá que la instalación eléctrica data de la década de 1960 y necesita una renovación completa, que la configuración de la plomería hace que la reubicación de la cocina sea prohibitivamente cara, o que el edificio tiene problemas de humedad en la medianera que podrían desbordar su presupuesto de renovación.
La visita previa a la compra de un arquitecto dura entre dos y tres horas y produce una evaluación escrita de las condiciones existentes, los rangos de costos de renovación realistas y cualquier señal de alerta estructural o regulatoria.
El precio de este servicio es modesto en comparación con lo que puede costar una compra a ciegas cuando descubres después de firmar que tu apartamento “que necesita una ligera renovación” en realidad necesita una reforma integral de 100.000 euros.
Esto es especialmente valioso para los compradores que no se encuentran físicamente en Madrid. Las compras a distancia son constantes en el mercado actual, y las visitas guiadas en vídeo simplemente no revelan lo que un ojo experto captará in situ. Errores de renovación que cuestan más arreglar Cubre los patrones que constantemente atrapan a los compradores.
Lo que los compradores extranjeros subestiman constantemente sobre los edificios de Madrid
Sistemas eléctricos y de fontanería. Muchos pisos en los barrios céntricos de Madrid se renovaron por última vez en las décadas de 1960 y 1970. Las instalaciones eléctricas monofásicas, las cajas de fusibles anticuadas y las tuberías de acero galvanizado o de aleación de plomo no se aprecian en las fotos. Una reforma estética no soluciona estos problemas, y es necesario sustituirlos para que la propiedad funcione de forma segura y cumpla con la normativa vigente.
La estructura de la comunidad de propietarios. En el sistema de propiedad horizontal español, los propietarios de viviendas comparten la propiedad de los elementos comunes, como la cubierta, la fachada, el vestíbulo, el ascensor y los elementos estructurales. Su plan de reforma puede requerir la aprobación de la comunidad, incluso para obras que se realicen íntegramente en su vivienda, y usted compartirá el coste de cualquier reparación extraordinaria que la comunidad decida realizar. Antes de comprar, compruebe si el edificio tiene un retraso significativo en el mantenimiento. Ley de propiedad horizontal española.
Eficiencia energética. La mayoría de los apartamentos madrileños en edificios antiguos obtienen una puntuación E, F o G en la escala del certificado energético. Esto no se limita a una consideración medioambiental. La normativa europea exige estándares mínimos de eficiencia energética para las propiedades de alquiler, y una mala calificación afectará el uso comercial de la propiedad. Considere el coste de las mejoras energéticas durante la planificación de la reforma. En nuestra guía sobre las implicaciones y el coste de estas mejoras, encontrará información detallada. Rehabilitación sostenible en Madrid.
Calidad acústica. La transmisión acústica entre viviendas en edificios antiguos de Madrid puede ser significativa. Si está renovando para alquiler de alta gama o para uso personal, el tratamiento acústico durante la reforma es mucho más económico y eficaz que intentar solucionarlo posteriormente.
Guía de barrios de Madrid para compradores extranjeros de reformas
Los distintos barrios de Madrid presentan diferentes oportunidades y retos de renovación.
Salamanca es el barrio residencial más prestigioso de Madrid. Los edificios son predominantemente de finales del siglo XIX y principios del XX, a menudo con protección patrimonial. La rehabilitación está más regulada, pero los valores se mantienen excepcionalmente bien. Los compradores suelen buscar que el resultado refleje el carácter del edificio. Las normas de rehabilitación patrimonial se explican en nuestra guía. Rehabilitación de un edificio histórico protegido en Madrid.
Chamberí ofrece mayor variedad arquitectónica. Magníficas fincas de la misma época que los mejores edificios de Salamanca, junto con importantes construcciones de mediados de siglo. Precios más accesibles con una fuerte demanda de alquiler y una revalorización constante.
Malasaña y Chueca atraen a un comprador más joven. Los edificios son antiguos y, a menudo, se encuentran en condiciones desiguales. Algunos se encuentran en perfecto estado de conservación, mientras que otros llevan décadas en alquiler con condiciones estructurales complejas. La debida diligencia en este caso es especialmente importante.
Retiro y Almagro comparten el perfil premium de Salamanca, con un carácter arquitectónico ligeramente diferente. Buen parque inmobiliario, mercado dinámico y consideraciones patrimoniales similares.
Lavapiés y La Latina se encuentran en las primeras etapas de gentrificación. Precios de entrada más bajos, condiciones de construcción más complejas y un perfil de riesgo-beneficio más alto en los barrios en transición.
Cómo calcular el costo total de propiedad antes de comprometerse
Piense en el costo total del proyecto, no sólo en el precio de compra.
Sume: el precio de compra, los impuestos y tasas de compra (normalmente entre el 10 y el 121 TP9T del precio de compra para propiedades de reventa), el presupuesto de renovación basado en una evaluación realista de la condición de la propiedad, los honorarios de arquitectura y profesionales, los costes de financiación si corresponde y una reserva de contingencia del 10 al 151 TP9T del presupuesto de renovación para edificios más antiguos.
Si lo planteamos claramente, algunas propiedades que parecen atractivas en teoría, su coste total es muy diferente. Un apartamento más económico que necesita una reforma de 200.000 € no suele ser una mejor opción que uno más caro que necesita 80.000 €. En nuestra guía sobre cómo la inversión en reformas se traduce en rentabilidad y valor, exploramos cómo... ROI de la inversión inmobiliaria y la arquitectura en Madrid.
¿Qué documentos solicitar antes o después de firmar?
Antes o inmediatamente después de firmar el contrato de compraventa (contrato de arras), solicite lo siguiente al vendedor o a su agente:
El informe de evaluación del edificio (ITE), obligatorio para edificios con más de 50 años de antigüedad, documenta el estado estructural y las reparaciones necesarias.
Las actas de la comunidad de propietarios de los últimos tres años. Estas revelan cualquier obra extraordinaria prevista, litigios pendientes o problemas de construcción conocidos.
El certificado de eficiencia energética.
Cualquier plano arquitectónico existente o permisos de renovación de trabajos anteriores.
Esta documentación no sustituye una evaluación profesional, pero proporciona información de referencia importante antes de comprometerse. Lo que sucede después de la compra, desde el primer contacto con el arquitecto hasta la entrega, se explica en nuestra guía. Trabajar con un arquitecto en España.
¿Está considerando comprar una propiedad en Madrid y desea la perspectiva de un arquitecto antes o después de la firma? Ofrecemos consultas previas a la compra y visitas de diligencia debida. Cuéntenos su situación mediante el formulario a continuación y le responderemos en 48 horas.