Golden Visa-programmen i Grekland och Spanien har drivit fram betydande investeringar i bostadsfastigheter från köpare utanför EU under det senaste decenniet. Båda programmen erbjuder uppehållstillstånd i utbyte mot fastighetsinvesteringar över definierade tröskelvärden. De specifika villkoren, minimibeloppen och de stödberättigade fastighetstyperna har utvecklats avsevärt i båda länderna och fortsätter att göra det.

Den här artikeln handlar inte om den juridiska eller finansiella strukturen för Golden Visa-program. Det är ett ämne för invandringsadvokater och skatterådgivare.

Det handlar om den arkitektur- och renoveringsdimension som dessa program skapar, vilket ofta förbises tills kunderna redan är engagerade i fastigheter som kräver betydande arbete. Innan du engagerar dig, se vår guide till köpa fastighet i Spanien som utlänning för att få en fullständig bild av due diligence.

Den arkitektoniska verkligheten vid köp av Golden Visa-fastigheter

Många fastigheter som köps specifikt för Golden Visa-kvalificering är investeringsbeslut snarare än livsstilsbeslut. Köparens primära intresse är uppehållstillståndet. Fastigheten är fordonet.

Detta skapar ett specifikt mönster: köpare köper ibland fastigheter snabbt, på grundval av att de uppfyller investeringströskeln, utan att ägna tillräcklig uppmärksamhet åt fastighetens faktiska skick eller dess renoveringsbehov.

Detta är ett misstag som kan undvikas genom en due diligence-analys av arkitekturen.

En fastighet som är prissatt till Golden Visas miniminivå i Aten kan vara prissatt på den nivån just för att den kräver betydande arbete. Köpeskillingen ensam avgör inte den totala investeringen. Renoveringskostnader, professionella avgifter och tillståndskostnader är alla ytterligare.

En lägenhet i Aten för 250 000 euro som behöver renoveras för 150 000 euro är ett projekt för 400 000 euro, vilket kan vara rätt investering eller inte beroende på hur den renoverade tillgången kommer att fungera på hyresmarknaden. För en realistisk bild av renoveringskostnader, se vår guide till renovera fastighet i Grekland som utländsk köpare.

Genom att få en arkitektbedömning av fastigheten före köpet, inte efter, får du en fullständig kostnadsbild innan du bestämmer dig.

Grekland: Den nuvarande Golden Visa-kontexten

Grekland höjde sina minimitrösklar för Golden Visa avsevärt 2023, med olika belopp som gäller i olika zoner. Aten, Thessaloniki och de större öarna gick över till högre minimitrösklar, medan andra områden behåller lägre trösklar. Programmet fortsätter att fungera men är mer selektivt än under den ursprungliga högvolymsfasen.

Fastigheter som kvalificerar sig för programmet på de högre tröskelnivåerna tenderar att ligga i områden med större potential för hyresintäkter: centrala Aten, Thessaloniki och premiumöarna. Det är också i dessa områden som renoveringskvaliteten har störst betydelse för hyresutvecklingen. Vår guide till Atens stadsdelar och renoveringsmöjligheter täcker var det verkliga värdet sitter.

Design- och renoveringsbesluten för en Golden Visa-fastighet i Aten bör drivas av samma tänkande som alla investeringsfastigheter: vilken layout, ytbehandlingskvalitet och bekvämlighetsnivå som maximerar hyresintäkterna från målhyresgästprofilen, vad som stöder den starkaste återförsäljningsutgången och vilken nivå av renoveringsinvesteringar som motiveras av den beräknade avkastningen.

För fastigheter på öar som förvärvas genom programmet gäller de extra logistiska och säsongsbetonade byggbegränsningarna fullt ut. Se vår guide till Renovering av fastighet på grekisk ö för vad dessa begränsningar innebär. Bygg in dem i planeringen från dag ett.

Spanien: Vad förändrades för Golden Visa Property Buyers

Spaniens Golden Visa-program, som erbjöd uppehållstillstånd för fastighetsköp på 500.000 euro eller mer, avskaffades för nya sökande i april 2025 av den spanska regeringen under press för att hantera dynamiken på bostadsmarknaden. Programmet erbjuder inte längre en väg för fastighetsköpare utanför EU att få spanskt uppehållstillstånd genom fastighetsinvesteringar.

Spanien har fortfarande andra uppehållsvägar som är relevanta för internationella investerare och köpare: det icke-lukrativa visumet för dem med tillräcklig passiv inkomst, det digitala nomadvisumet och olika affärsrelaterade vägar. För köpare vars primära mål är spanskt uppehållstillstånd kvarstår dessa alternativ.

För fastighetsinvesterare i Spanien som främst motiveras av investeringsavkastning snarare än uppehållstillstånd, påverkar Golden Visas avskaffande inte det grundläggande investeringsfallet för Madrid och andra spanska städer. Marknadsdynamiken, hyresefterfrågan och kapitaluppskattningsfaktorerna som gjorde spanska fastigheter attraktiva är strukturella snarare än beroende av visumprogrammet. Investeringskalkylen undersöks på djupet i vår guide till Investering i fastigheter och arkitektur i Madrid ROI.

Vad investeringsfastigheter i båda länderna behöver för arkitektur

Oavsett visummotivation har investeringsfastigheter i Grekland och Spanien vissa gemensamma krav ur ett arkitektoniskt perspektiv.

Due diligence före köp. I båda länderna är byggnadsbeståndet tillräckligt komplext, det finns äldre byggfrågor, frågor om juridisk status och tillståndshistorik, vilket gör att det alltid är värdefullt med en professionell bedömning före undertecknandet. Det man inte kan se på fotografier eller virtuella rundturer är ofta det som avgör renoveringsbudgeten.

Design för hyresmarknaden, inte för personlig smak. Investeringsrenovering styrs av vad målhyresgästen värdesätter, vad jämförbara konkurrerande fastigheter erbjuder och vad som genererar den bästa avkastningen på renoveringskostnaden. Personliga preferenser som hyresmarknaden inte värdesätter är kostnader utan avkastning.

Kvalitet som håller. Förvaltningsfastigheter har kontinuerlig beläggning från hyresgäster som kanske inte behandlar fastigheten med samma omsorg som en ägarboende. Material och ytbehandlingar som ser bra ut på fotografier men som snabbt försämras under kontinuerlig användning är en falsk ekonomi. Specificera hållbarhet vid sidan av estetik.

Fotoklar design. Både den grekiska och den spanska marknaden för korttidsuthyrning är starkt beroende av plattformsfotografering för bokningar. Fastigheter som är utformade med en medvetenhet om hur de kommer att fotografera, bra naturligt ljus, en sammanhängande visuell identitet, användbart utomhusutrymme, genererar bättre bokningsgrader och högre genomsnittliga nattpriser. Vår guide till utforma hem runt ljus omfattar de specifika beslut som gör störst skillnad.

Energiprestanda. Alltmer relevant för båda marknaderna i takt med att EU:s energiregler utvecklas. Fastigheter som presterar dåligt i energicertifieringen står inför växande utmaningar på den medelfristiga hyresmarknaden och potentiella begränsningar av uthyrningsverksamheten när reglerna skärps.

Den verkliga tidslinjen för investeringsfastigheter som behöver renoveras

Köpare som köper en fastighet med avsikt att få den att generera hyresintäkter inom tre månader underskattar konsekvent tidslinjen.

I både Grekland och Spanien innebär en kvalitetsrenovering som kräver bygglov en tillståndsprocess som normalt tar 3 till 6 månader, följt av en byggperiod på 3 till 6 månader för en typisk lägenhetsrenovering.

En realistisk tidslinje från fastighetsköp till första hyresintäkt, för en fastighet som behöver betydande renovering och tillstånd: 12 till 18 månader. Ibland mindre för fastigheter som bara behöver mindre arbeten. Ibland mer för komplexa projekt eller kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Vår guide till Arbeta med en arkitekt i Spanien går igenom varje projektfas och dess realistiska tidplan.

---

Investerar du i en fastighet i Grekland eller Spanien och vill ha en arkitekts syn på renoveringspotentialen och realistiska kostnader? Berätta om din situation med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.

Skicka meddelande