Golden Visa-programmen i Grekland och Spanien har drivit betydande investeringar i bostadsfastigheter från köpare utanför EU under det senaste decenniet. Båda programmen erbjuder bosättning i utbyte mot fastighetsinvesteringar över definierade tröskelvärden. De specifika villkoren, minimibeloppen och de berättigade fastighetstyperna har utvecklats avsevärt i båda länderna och fortsätter att göra det.
Den här artikeln handlar inte om den juridiska eller ekonomiska strukturen för Golden Visa-program. Det är ett ämne för immigrationsjurister och skatterådgivare.
Det handlar om arkitekturen och renoveringsdimensionen som dessa program skapar, vilket ofta förbises tills kunderna redan har bestämt sig för fastigheter som kräver betydande arbete. Innan du bestämmer dig, se vår guide till köpa fastighet i Spanien som utlänning för den fullständiga bilden av due diligence.
Den arkitektoniska verkligheten vid fastighetsköp med Golden Visa
Många fastigheter som köps specifikt för Golden Visa-kvalificering är investeringsbeslut snarare än livsstilsbeslut. Köparens primära intresse är bostadsstatusen. Fastigheten är fordonet.
Detta skapar ett specifikt mönster: köpare köper ibland fastigheter snabbt, baserat på att de uppfyller investeringsgränsen, utan att tillräcklig uppmärksamhet ägnas åt fastighetens faktiska skick eller dess renoveringsbehov.
Detta är ett misstag som arkitekturmässig due diligence kan förhindra.
En fastighet som är prissatt till Golden Visa-minimumgränsen i Aten kan vara prissatt på den nivån just för att den kräver betydande arbete. Köpeskillingen ensam avgör inte den totala investeringen. Renoveringskostnader, arvoden och tillståndskostnader tillkommer.
En lägenhet i Aten för 250 000 euro som behöver renoveras för 150 000 euro är ett projekt värt 400 000 euro, vilket kan vara rätt investering beroende på hur den renoverade tillgången kommer att prestera på hyresmarknaden. För en realistisk bild av renoveringskostnaderna, se vår guide till renovera fastighet i Grekland som utländsk köpare.
Att få en arkitekts bedömning av fastigheten före köp, inte efteråt, ger dig en fullständig kostnadsbild innan du bestämmer dig.
Grekland: Den nuvarande kontexten för gyllene visum
Grekland höjde sina minimigränser för Golden Visa avsevärt under 2023, med olika belopp som tillämpades i olika zoner. Aten, Thessaloniki och de större öarna övergick till högre minimigränser, medan andra områden behåller lägre. Programmet fortsätter att fungera men är mer selektivt än under sin ursprungliga fas med höga volymer.
Fastigheter som kvalificerar sig för programmet vid de högre tröskelnivåerna tenderar att ligga i områden med starkare hyresintäktspotential: centrala Aten, Thessaloniki och premiumöarna. Det är också dessa områden där renoveringskvaliteten är viktigast för hyresresultatet. Vår guide till Aten-kvarter och renoveringsmöjligheter täcker var det verkliga värdet ligger.
Design- och renoveringsbesluten för en Golden Visa-fastighet i Aten bör drivas av samma tänkande som för alla investeringsfastigheter: vilken layout, finishkvalitet och bekvämlighetsnivå som maximerar hyresintäkterna från den utvalda hyresgästprofilen, vad som stöder den starkaste återförsäljningsavkastningen och vilken nivå av renoveringsinvestering som motiveras av den förväntade avkastningen.
För öfastigheter som förvärvats genom programmet gäller de ytterligare logistik- och säsongsbetonade byggrestriktioner fullt ut. Se vår guide till Renovering av fastigheter på grekisk ö för vad dessa begränsningar innebär. Bygg in dem i planeringen från dag ett.
Spanien: Vad som förändrades för fastighetsköpare med Golden Visa
Spaniens Golden Visa-program, som erbjöd uppehållstillstånd för fastighetsköp på 500 000 euro eller mer, avskaffades för nya sökande i april 2025 av den spanska regeringen under press att hantera dynamiken på bostadsmarknaden. Programmet erbjuder inte längre en väg för fastighetsköpare utanför EU att få spanskt uppehållstillstånd genom fastighetsinvesteringar.
Spanien har fortfarande andra uppehållsvägar som är relevanta för internationella investerare och köpare: det icke-lukrativa visumet för dem med tillräcklig passiv inkomst, det digitala nomadvisumet och olika affärsrelaterade vägar. För köpare vars primära mål är spansk bosättning kvarstår dessa alternativ.
För fastighetsinvesterare i Spanien som främst motiveras av avkastning snarare än bosättning påverkar avskaffandet av det gyllene visumet inte det grundläggande investeringsargumentet för Madrid och andra spanska städer. Marknadsdynamiken, hyresefterfrågan och kapitaltillväxtfaktorerna som gjorde spanska fastigheter attraktiva är strukturella snarare än beroende av visumprogrammet. Investeringsargumentet utforskas ingående i vår guide till Fastighetsinvesteringar i Madrid och avkastning på arkitektur.
Vad investeringsfastigheter i båda länderna behöver från arkitektur
Oavsett visummotivation delar investeringsfastigheter i Grekland och Spanien vissa gemensamma krav ur ett arkitekturperspektiv.
Noggrann granskning före köp. Båda länderna har tillräckligt komplex byggnadsbestånd, problem med äldre byggnationer, frågor om juridisk status och tillståndshistorik, vilket gör att professionell bedömning före undertecknande genomgående är värdefull. Det man inte kan se på fotografier eller virtuella visningar är ofta det som avgör renoveringsbudgeten.
Design för hyresmarknaden, inte för personlig smak. Investeringar i renovering styrs av vad målhyresgästen värdesätter, vad jämförbara konkurrerande fastigheter erbjuder och vad som genererar bäst avkastning på renoveringskostnaden. Personliga preferenser som hyresmarknaden inte värdesätter är kostnader utan avkastning.
Kvalitet som håller måttet. Investeringsfastigheter har kontinuerlig beläggning av hyresgäster som kanske inte behandlar fastigheten med samma omsorg som en ägarbeboare. Material och ytbehandlingar som ser bra ut på fotografier men snabbt försämras vid kontinuerlig användning är en falsk ekonomi. Specificera hållbarhet vid sidan av estetik.
Fotograferingsklar design. Både de grekiska och spanska marknaderna för korttidsuthyrning är starkt beroende av plattformsfotografering för bokningar. Fastigheter designade med en medvetenhet om hur de ska fotograferas, bra naturligt ljus, en sammanhängande visuell identitet, användbara utomhusutrymmen, genererar bättre bokningspriser och högre genomsnittliga priser per natt. Vår guide till designa hem kring ljus täcker de specifika beslut som gör störst skillnad.
Energiprestanda. Alltmer relevant för båda marknaderna i takt med att EU:s energiregler utvecklas. Fastigheter som presterar dåligt på energicertifiering står inför växande utmaningar på hyresmarknaden på medellång sikt och potentiella begränsningar av uthyrningsaktiviteten i takt med att reglerna skärps.
Den verkliga tidslinjen för investeringsfastigheter som behöver renoveras
Köpare som köper en fastighet med avsikt att generera hyresintäkter inom tre månader underskattar konsekvent tidslinjen.
I både Grekland och Spanien innebär en kvalitetsrenovering som kräver bygglov tillståndsprocesser som vanligtvis löper över 3 till 6 månader, följt av en byggperiod på 3 till 6 månader för en typisk lägenhetsrenovering.
En realistisk tidslinje från fastighetsköp till första hyresintäkter, för en fastighet som behöver betydande renovering och bygglov: 12 till 18 månader. Ibland kortare för fastigheter som endast behöver mindre arbeten. Ibland längre för komplexa projekt eller kulturminnesmärkta byggnader. Vår guide till arbetar med en arkitekt i Spanien går igenom varje projektfas och dess realistiska tidslinje.
Investerar du i fastigheter i Grekland eller Spanien och vill ha en arkitekts perspektiv på renoveringspotentialen och realistiska kostnader? Berätta om din situation med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.