Elke architect die aan woningrenovatie werkt, heeft een mentale catalogus van fouten die ze herhaaldelijk tegenkomen. Geen exotische, onvoorspelbare fouten, maar dezelfde patronen, project na project.

De reden waarom deze patronen blijven bestaan, is dat ze meestal niet aanvoelen als fouten op het moment dat ze gemaakt worden. Ze voelen aan als redelijke beslissingen, die vaak geld besparen. Het probleem wordt pas later duidelijk, wanneer het herstellen ervan meer kost dan de oorspronkelijke besparingen, of soms meer dan het oorspronkelijke werk.

In deze gids leest u welke het waard zijn om te weten voordat u begint. Inzicht in hoe het renovatieproces zou moeten werken maakt het gemakkelijker om te zien waar deze fouten meestal binnenkomen.

Starten met de bouw voordat het ontwerp is voltooid

De druk om te beginnen is begrijpelijk. De vergunning is binnen, de aannemer is beschikbaar, en het voelt als verspilling om op een eigendom te blijven zitten dat nog geen inkomsten genereert of gebruikt wordt.

Maar door met de bouw te beginnen voordat het uitvoeringsontwerp (de gedetailleerde tekeningen op basis waarvan de aannemers feitelijk bouwen) compleet is, wordt een enorme beslissingsbevoegdheid overgedragen aan de aannemer, die geen belang heeft bij uw voorkeuren en alle reden heeft om de gemakkelijkste of goedkoopste optie te kiezen wanneer het ontwerp dubbelzinnig is.

Elke bouwdag die zonder volledige technische documentatie verloopt, genereert beslissingen die zonder uw inbreng genomen worden. Sommige daarvan zijn prima. Bij sommige worden keuzes gemaakt die in de ontwerpfase niets hadden gekost om anders te maken, maar die na de bouw duizenden euro's kosten om te veranderen. Dit is precies het probleem dat Op BIM gebaseerde documentatie is ontworpen om te voorkomen.

De discipline om het ontwerp te voltooien voordat u met de bouw begint, is geen bureaucratische voorzichtigheid. Het is het primaire mechanisme om het door u ontworpen resultaat te bereiken.

Een aannemer alleen op basis van de prijs kiezen

Een offerte die 20% onder het marktgemiddelde ligt, is geen goede deal. Het is een signaal.

Het signaal kan zijn: gespecificeerde (of tijdens de bouw vervangen) materialen van mindere kwaliteit. Onervaren personeel. Onrealistische aannames over de tijdlijn die tot wijzigingsopdrachten zullen leiden. Of een plan om de marge op variaties te herstellen terwijl het ontwerp niet nauwkeurig genoeg is om ze te voorkomen.

Het verschil tussen een verantwoordelijke aannemer tegen eerlijke marktprijzen en een goedkope aannemer die tijdens de bouw problemen veroorzaakt, wordt zelden terugverdiend. De directe kosten voor het herstellen van fouten, het corrigeren van niet-conform werk en het beheren van geschillen overstijgen de schijnbare besparingen binnen de meeste renovatieprojecten. Onze gids voor Een aannemer vinden en beheren in Spanje behandelt hoe u aannemers op de juiste manier kunt evalueren.

Drie vergelijkbare offertes aanvragen en een keuze maken uit de beste twee (niet de goedkoopste) is het juiste kader. De referentiecontrole met twee vragen, is het project binnen het budget afgerond en heeft de klant hen zonder voorbehoud aanbevolen, is meer waard dan alle getuigenissen op de website van een aannemer.

Niet budgetteren voor de systemen

Dit is het renovatie-equivalent van een auto kopen en vergeten brandstof te budgetteren.

In oudere huizen in Spanje, Griekenland en Zweden is de cosmetische renovatie (nieuwe vloeren, verse verf, bijgewerkte keuken- en badkameroppervlakken) wat de klant ziet en plant. De elektrische installatie die al drie decennia over haar verwachte levensduur heen is, het loodgieterswerk dat volledig vervangen moet worden, het volledig ontbreken van thermische isolatie in de spouwmuur, het HVAC-systeem dat nog niet bestaat: dit zijn geen glamoureuze begrotingsposten, maar ze vormen wel het grootste deel van de renovatiekosten in veel oudere woningen.

Klanten die een budget opstellen voor een zichtbare renovatie en er halverwege het project achter komen dat de systemen volledig vervangen moeten worden, zijn op dat moment niet in staat om goede beslissingen te nemen. Ze doen het systeemwerk op een verkort tijdschema met minder toezicht, slaan elementen over die ze niet zouden moeten overslaan of overschrijden hun budget aanzienlijk. Onze Renovatiegids Madrid geeft realistische kostenbereiken inclusief systeemwerk.

De oplossing is een goede beoordeling vóór de renovatie, idealiter inclusief het openen van enkele muurholtes om te inspecteren wat er werkelijk is, voordat het budget wordt vastgesteld.

Akoestische problemen die zijn afgedicht

Akoestische prestaties tussen vloeren en tussen kamers is een van de meest voorkomende dingen waar u spijt van krijgt bij een renovatie. Het is ook een van de duurste om achteraf te repareren.

In een gebouw met betonnen vloeren en betegelde oppervlakken is de overdracht van contactgeluid, voetstapgeluiden, schrapend meubilair, aanzienlijk. De oplossing tijdens de renovatie zijn akoestische onderlagen onder de nieuwe vloerafwerking, die bescheiden kosten met zich meebrengen en in wezen geen verstoring veroorzaken. Nadat de vloer is afgewerkt en het lagere plafond is voltooid, moeten beide plafonds worden gedemonteerd om de slechte akoestische prestaties te corrigeren.

Hetzelfde geldt voor akoestische isolatie tussen appartementen of tussen kamers met verschillende akoestische behoeften. Als de muren eenmaal bepleisterd en geverfd zijn, vereist het toevoegen van akoestische isolatie volledige sloop en herbouw. Dit probleem is vooral belangrijk in huizen voor meerdere generaties waarbij verschillende generaties zeer verschillende geluidstoleranties hebben.

Akoestische specificaties moeten in de projectdocumenten staan voordat de aannemer met het werk begint, niet pas wanneer de bewoners gaan klagen na de oplevering.

Ontwerpen voor de foto's in plaats van voor hoe u leeft

Er is een specifieke categorie renovatiebeslissingen die er op foto's uitstekend uitziet, maar irritant is om mee te leven.

Open indelingen zonder enige akoestische scheiding, zodat een kind dat piano aan het oefenen is door het hele appartement hoorbaar is. Overal betonnen vloeren, mooi op foto's, ijskoud in de winter en onvergeeflijk als u iets laat vallen. Volledig witte keukens die constant onderhoud nodig hebben om eruit te zien zoals op de foto's. Keukens die ontworpen zijn met het oog op visuele impact, zonder rekening te houden met hoe een keuken eigenlijk gebruikt wordt (geen werkruimte bij de kookplaat, onvoldoende opbergruimte, slechte verlichting op het niveau van het aanrecht).

De test voor elke ontwerpbeslissing is niet “zal dit er goed uitzien op foto's” maar “zal dit goed werken voor de mensen die hier over drie jaar wonen, wanneer de nieuwigheid eraf is en de ruimte gewoon is waar ze wonen”. De twee antwoorden zijn vaak hetzelfde. Als dat niet zo is, wint de tweede vraag. Hoe architectuur beïnvloedt welzijn lang nadat de eerste indruk is vervaagd, staat centraal in onze aanpak van elk project.

Te lage specificaties voor natte ruimten

Badkamers en vochtige ruimtes zijn de plekken waar kortzichtige renovaties de duurste problemen veroorzaken.

Waterdichting die onvoldoende is, niet goed is aangebracht of niet ver genoeg gaat, creëert vochtschade in muren en vloeren die onzichtbaar is totdat het een aanzienlijk structureel en gezondheidsprobleem wordt. Het herstellen van vochtschade die de muurstructuren is binnengedrongen, betekent meestal het strippen van de tegels, de lijm, de dekvloer, de waterdichtingslaag en in sommige gevallen de onderliggende structuur, en opnieuw beginnen.

In Zweden zijn de normen voor het waterdicht maken van badkamers strikt gereglementeerd en moeten ze door gecertificeerde aannemers worden toegepast. In Spanje en Griekenland bestaan de normen wel, maar is de handhaving variabeler, waardoor het specificeren en controleren van de juiste uitvoering nog belangrijker wordt. Wat een kwaliteitsbadkamerrenovatie inhoudt en kost, leest u in onze gids voor badkamer renovatie in Spanje.

De kosten van een correcte waterdichting vanaf het begin zijn bescheiden. De kosten van het corrigeren van een verkeerde waterdichting drie jaar later zijn dat niet.

---

Plant u een renovatie in Spanje, Griekenland of Zweden en wilt u de meest kostbare fouten vermijden? Vertel ons over uw project via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.

Verstuur bericht