Het opsplitsen van een woning in twee aparte eenheden is een van de meest voorkomende verzoeken die we krijgen van huiseigenaren die huurinkomsten willen genereren uit een deel van hun huis, gezinnen die onafhankelijke woonruimtes voor twee generaties willen creëren, of investeerders die een groot pand hebben gekocht en de huuropbrengst ervan willen optimaliseren.

Het is ook een van de juridisch complexere operaties op het gebied van woningarchitectuur in Spanje, omdat het op het snijpunt ligt van bouwvoorschriften, planningwetgeving en eigendomsrecht.

Deze gids legt uit wat er eigenlijk nodig is, wat de veelgemaakte fouten zijn en hoe u het project op de juiste manier kunt aanpakken. Voor kopers die zich nog in de aankoopfase bevinden, is er onze gids voor als buitenlander een huis kopen in Madrid behandelt welke due diligence u moet doen vóór de aankoop.

Het juridische concept: Segregacion vs. Divisie

In het Spaanse eigendomsrecht vereist het creëren van twee afzonderlijke wettelijk geregistreerde eenheden een specifieke juridische handeling. De exacte procedure hangt af van het feit of het onroerend goed een op zichzelf staand gebouw is (waar de operatie meestal segregacion of splitsing wordt genoemd) of een appartement in een bestaand gebouw met meerdere eenheden.

Voor een alleenstaand huis of gebouw is segregacion het proces van het juridisch splitsen van een perceel in twee afzonderlijke percelen met afzonderlijke eigendommen. Splitsing verwijst naar het creëren van twee afzonderlijk registreerbare eenheden binnen een enkel gebouw. Beide vereisen notariële documentatie en inschrijving in het Kadaster (Registro de la Propiedad).

Voor een appartement in een gebouw met meerdere wooneenheden is de goedkeuring van de comunidad de propietarios (bouwgemeenschap) vereist om het op te splitsen in twee afzonderlijke geregistreerde appartementen, aangezien dit de eigendomsstructuur van het gebouw verandert. Dit wordt vereist door de Spaanse horizontale eigendomswet (Ley de Propiedad Horizontal) en kan niet eenzijdig door de eigenaar van het appartement worden gedaan. Het comunidad-systeem wordt uitgelegd in onze gids voor Spaans horizontaal eigendomsrecht.

U moet juridisch advies inwinnen bij een Spaanse vastgoedadvocaat (abogado) voordat u verder gaat. Het architectenteam kan de fysieke werken ontwerpen, maar het juridische proces vereist gespecialiseerde juridische coördinatie.

Wat stedenbouwkundige regels toestaan

Voordat u iets ontwerpt, moet uw architect controleren of de plaatselijke stedenbouwkundige voorschriften (PGOU of gelijkwaardig) het creëren van twee woningen op uw specifieke perceel of binnen uw specifieke gebouw toestaan.

De meeste Spaanse gemeenten eisen een minimumgrootte voor elke gecreëerde wooneenheid. Meestal is dit 30 tot 50 vierkante meter bruikbaar vloeroppervlak per wooneenheid, maar dit verschilt aanzienlijk per gemeente. Het creëren van twee kleine studio's uit een enkel appartement is architectonisch goed, maar kan volgens de lokale regelgeving niet worden toegestaan als de resulterende eenheden onder de minimumgrootte vallen.

Sommige gemeenten in gebieden met woningnood hebben beperkingen opgelegd aan het splitsen van bestaande woningen, juist omdat dit soort operaties het aanbod van gezinsappartementen vermindert. In Madrid bijvoorbeeld heeft het stadsbestuur periodiek de regels rond splitsing en verandering van gebruik in bepaalde buurten aangescherpt.

De planningscontrole is niet optioneel. Door een fysieke afscheiding tussen twee ruimtes te bouwen en deze als aparte eenheden te verhuren zonder wettelijke toestemming, creëert u eigendommen die niet legaal verkocht of verhypothekeerd kunnen worden, en die aanzienlijke aansprakelijkheidsrisico's voor de eigenaar met zich meebrengen.

De route van de vergunning voor het verdelen van een eigendom in Spanje

Voor de fysieke werkzaamheden die nodig zijn om een woning op te splitsen, meestal een nieuwe scheidingsmuur, onafhankelijke toegang voor elke eenheid, aparte nutsaansluitingen en herconfiguratie van keukens en badkamers, zijn bouwvergunningen nodig.

Of dit onder Obra Mayor of Obra Menor valt, hangt af van de specifieke werkzaamheden. Voor het maken van een structurele scheidingswand is een Obra Mayor vereist. Binnenafscheidingswerken die niet structureel zijn, kunnen in aanmerking komen als Obra Menor. Uw architect zal dit bepalen op basis van het specifieke project. De soorten vergunningen en processen worden uitgelegd in onze gids voor Bouwvergunningen Madrid.

De belangrijkste technische vereisten voor elke resulterende eenheid om wettelijk bewoonbaar te zijn (obtener la cedula de habitabilidad of het regionale equivalent):

Elke unit heeft zijn eigen directe toegang nodig (niet via de andere unit).

Elke unit heeft een eigen keuken en badkamer nodig.

Elke unit moet voldoen aan de minimumvereisten voor natuurlijk licht en ventilatie voor de hoofdruimten.

Elke unit moet overal aan de minimale plafondhoogte voldoen.

De akoestische scheiding tussen de twee eenheden moet voldoen aan de vereisten van de Spaanse bouwvoorschriften (CTE) voor geluidsisolatie tussen woningen. Dit is vaak waar projecten op problemen stuiten. De bestaande muur of vloer die de twee wooneenheden van elkaar scheidt, heeft mogelijk niet voldoende akoestische prestaties. Het achteraf toevoegen van de vereiste akoestische prestaties kan meer verstorend en duurder zijn dan verwacht. Dit is een van de renovatiefouten die in onze gids voor fouten die het meest kosten om te herstellen.

Gescheiden nutsvoorzieningen: De praktische vereiste

Voor twee echt onafhankelijke verhuureenheden zijn aparte nutsaansluitingen praktisch essentieel, ook al zijn ze niet altijd strikt wettelijk verplicht.

Dankzij twee aparte elektriciteitsmeters kan elke huurder zijn eigen verbruik betalen. Twee aparte watermeters maken een duidelijke facturering mogelijk. Twee aparte gasaansluitingen (als er gas wordt gebruikt) maken onafhankelijke contracten mogelijk.

De kosten voor het installeren van gescheiden nutsaansluitingen variëren per type gebouw en bestaande infrastructuur, maar een budget van 3.000 tot 8.000 euro voor het scheiden van de nutsvoorzieningen van de belangrijkste diensten is een redelijk planningscijfer voor een typisch Spaans appartement of huis.

De vraag over de vergunning voor korte termijn verhuur

Als u twee eenheden speciaal creëert om ze te verhuren op korte termijn (Airbnb, Booking.com), houd er dan rekening mee dat de meeste Spaanse regionale overheden en veel gemeenten nu specifieke vergunningen vereisen voor activiteiten op het gebied van korte termijn verhuur (vivienda de uso turístico of een vergelijkbare benaming).

De vereisten voor deze licenties, waaronder minimale kwaliteitsnormen, managementverplichtingen en registratievereisten, verschillen aanzienlijk per regio. In Madrid gelden de voorschriften van de Comunidad de Madrid. In Catalonië is de regelgeving van Barcelona strenger dan de regionale basisregel. Op de Balearen behoren de licentiebeperkingen tot de strengste van Spanje.

Controleer de licentievereisten voor uw specifieke gemeente en regio voordat u investeringsbeslissingen neemt op basis van inkomstenprognoses voor korte termijn verhuur. Een kortetermijnverhuur zonder vergunning brengt juridische en financiële risico's met zich mee die zwaarder wegen dan het eventuele inkomstenvoordeel. Hoe ontwerpbeslissingen het huurrendement beïnvloeden, wordt onderzocht in onze gids voor Madrid vastgoed investering en architectuur ROI.

---

Denkt u erover om een eigendom in Spanje te verdelen en wilt u weten wat er bouwkundig en juridisch bij komt kijken? Vertel ons over uw woning via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.

Verstuur bericht