La modélisation des données du bâtiment (BIM) est un sujet dont on parle beaucoup dans les milieux de l'architecture et de la construction, mais très peu dans les conversations avec les clients résidentiels. Cela s'explique en partie par le caractère technique du terme et par le fait que ses avantages ne sont pas toujours visibles dans le produit final.
Mais les effets du travail avec ou sans BIM sur un projet de rénovation ou de construction sont très visibles dans le processus : prévisibilité du budget, qualité de la coordination, respect de la conception du bâtiment et nombre de problèmes détectés avant la construction plutôt qu'au cours de celle-ci.
Cet article explique ce qu'est la BIM, ce qu'elle signifie pour votre projet en termes pratiques, et pourquoi Wolfblanc l'utilise comme un élément standard de notre processus. Il s'agit d'un élément essentiel de la façon dont nous livrons chaque projet, du premier contact à la livraison.
Ce que la BIM signifie réellement
La BIM n'est pas seulement un modèle 3D d'un bâtiment. C'est la partie visible dans les présentations de conception et les visites guidées, mais c'est la surface d'un système beaucoup plus structuré.
Un modèle BIM est un modèle tridimensionnel lié à une base de données dans lequel chaque élément du bâtiment, chaque mur, porte, fenêtre, élément structurel, pièce de tuyauterie, circuit électrique, est associé à des informations. Ses dimensions, ses spécifications matérielles, sa relation avec les éléments adjacents, son coût et sa séquence de construction.
Lorsque vous modifiez quoi que ce soit dans un modèle BIM, les informations sont mises à jour dans l'ensemble du modèle. Si vous modifiez l'épaisseur d'un mur, les dimensions de la pièce qui l'entoure sont mises à jour. Modifiez les spécifications d'une fenêtre et le calcul énergétique associé sera mis à jour. Déplacez une salle de bains et le tracé de la plomberie s'ajuste.
Cela diffère fondamentalement du travail avec des dessins en 2D, où les modifications apportées à un endroit doivent être mises à jour manuellement partout où elles apparaissent, un processus lent, sujet aux erreurs et qui laisse presque inévitablement des incohérences qui se manifestent sous forme de problèmes pendant la construction.
Ce que la BIM change dans le processus de conception
Pour les clients, l'effet le plus visible de la BIM est la qualité de la visualisation et de la documentation qu'ils reçoivent.
Un plan d'étage généré par la BIM et un plan d'étage rédigé manuellement se ressemblent sur le papier. Mais la cohérence interne du plan BIM est garantie : les dimensions s'additionnent, l'épaisseur des murs est correcte partout et le plan, la coupe et l'élévation montrent tous le même bâtiment.
Les vues 3D issues d'un modèle BIM sont directement dérivées du même modèle que celui qui génère les dessins techniques. Cela signifie que ce que vous voyez dans une visite guidée en 3D est le même bâtiment que celui que l'entrepreneur recevra dans les documents de construction. L'écart entre “ce que nous pensions obtenir” et “ce qui a été réellement conçu” est comblé.
Pour les espaces complexes, les aménagements de cuisine, les configurations d'escalier, les conceptions de salle de bains où la géométrie est serrée, la BIM permet à l'architecte de vérifier la faisabilité spatiale en trois dimensions pendant la conception, plutôt que de découvrir un problème de dégagement lorsque l'entrepreneur est sur le chantier et se demande pourquoi la porte du lave-vaisselle ne peut pas s'ouvrir.
Ce que la BIM change dans la précision des coûts de construction
C'est l'avantage qui compte le plus pour les investisseurs et les clients qui gèrent des budgets serrés.
Un entrepreneur qui fixe le prix d'un projet BIM bien documenté reçoit un ensemble complet et cohérent de dessins et de spécifications. Les quantités de chaque matériau peuvent être calculées directement à partir du modèle. Le champ d'application est sans ambiguïté. L'entrepreneur peut fixer le prix de ce qui existe réellement plutôt que d'estimer les lacunes et les ambiguïtés de la documentation.
Les entrepreneurs fixent le prix de l'incertitude. Lorsque la documentation est vague ou incohérente, les entrepreneurs ajoutent des imprévus à leurs devis pour se protéger de l'inconnu. Sur un projet de rénovation de 200 000 euros, la différence de prix entre un projet BIM bien documenté et un projet traditionnel mal documenté peut facilement représenter de 15 000 à 30 000 euros d'imprévus que vous payez, que les problèmes pour lesquels ils ont été calculés se produisent ou non.
Le deuxième effet est celui des ordres de modification. Les ordres de modification sont le mécanisme par lequel les budgets de rénovation explosent. Lorsqu'un entrepreneur rencontre une ambiguïté ou une incohérence dans la documentation pendant la construction, il soumet une demande de modification, qui est généralement assortie d'une prime par rapport aux taux prévus dans le contrat initial. La documentation BIM, en étant complète et cohérente, réduit considérablement la fréquence des ambiguïtés légitimes qui génèrent des ordres de modification. Pour avoir une idée précise des coûts globaux de la rénovation, consultez notre Guide de rénovation de Madrid.
Ce que la BIM change dans la coordination entre les disciplines
Un projet de rénovation complexe fait intervenir un architecte, un ingénieur structurel, un ingénieur MEP et parfois un spécialiste de la modélisation énergétique ou de la conception acoustique. Dans la pratique traditionnelle, ces disciplines produisent des dessins et des modèles distincts qui sont coordonnés à la main, généralement lors de réunions de révision spécifiques.
Dans la pratique BIM, les disciplines travaillent dans des modèles liés où les modifications apportées par une discipline sont visibles par toutes les autres. Une poutre structurelle que l'ingénieur a repositionnée est immédiatement visible dans le modèle de l'architecte. Une colonne de plomberie qui traverse un élément structurel peut être signalée automatiquement avant la construction du bâtiment.
Ceci est particulièrement important pour les projets de rénovation dans des bâtiments anciens où la structure existante n'a pas été construite avec la précision d'un bâtiment moderne. Dans un modèle de rénovation BIM, la structure existante est documentée dans le modèle et les nouveaux travaux sont conçus autour d'elle. Les conflits entre les nouveaux services et la structure existante sont pris en compte dans le modèle, et non sur le chantier. Les les erreurs de rénovation les plus coûteuses - ceux qui nécessitent une démolition et une reconstruction après coup - sont presque toujours des échecs de coordination de ce type.
Ce que la BIM change dans la gestion de projet à distance
Pour les clients internationaux qui gèrent des projets à distance, la BIM présente un avantage spécifique : une documentation complète.
Un projet géré par BIM produit un modèle numérique complet du bâtiment tel qu'il a été conçu, tel qu'il a été construit et tel qu'il a été installé. Ce modèle peut être consulté à distance, parcouru virtuellement et utilisé pour vérifier que ce qui a été construit correspond à ce qui a été conçu. Pour un client de Stockholm qui suit l'avancement d'une rénovation à Madrid, il s'agit d'un niveau de visibilité qualitativement différent de celui qu'offre un ensemble de dessins PDF et quelques photographies du site.
Le modèle sert également de référence pour les travaux futurs. Si le bien est à nouveau rénové dans dix ans, le modèle BIM montre exactement où passent les services, comment la structure est configurée et quelles spécifications ont été utilisées tout au long de la rénovation. Ces informations, qui sont généralement perdues après une rénovation documentée de manière traditionnelle, sont conservées sous une forme que tout architecte futur pourra utiliser. Cette transparence est essentielle pour comment Wolfblanc travaille en Espagne, en Suède et en Grèce.
La BIM, une norme et non une prime
Wolfblanc utilise la méthodologie BIM en tant qu'élément standard du processus de conception pour tous les projets dépassant un seuil modeste de complexité. Il ne s'agit pas d'une option de service haut de gamme. C'est notre façon de travailler, car la qualité des résultats obtenus pour les clients justifie l'investissement dans le processus.
Les économies indirectes réalisées par les clients grâce à une meilleure tarification des entrepreneurs, à une diminution des ordres de modification et à une meilleure coordination dépassent systématiquement le modeste temps supplémentaire nécessaire pour travailler en BIM plutôt qu'avec la documentation traditionnelle. Pour les clients auxquels cela importe le plus, les investisseurs qui gèrent leur budget à distance et les clients qui réalisent des projets complexes dans des bâtiments réglementés, il ne s'agit pas de petites différences. La façon dont ces décisions d'investissement se traduisent par des rendements réels est étudiée dans notre guide sur la BIM. Investissement immobilier à Madrid et retour sur investissement de l'architecture.
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