Stockholm est l'un des marchés de l'immobilier résidentiel les plus intéressants de Scandinavie, mais aussi l'un des moins bien compris par les acheteurs internationaux. La ville possède une structure de propriété particulière, un ensemble spécifique de règles de rénovation et un parc immobilier qui combine de beaux appartements d'avant-guerre, des logements modernistes du milieu du siècle et d'excellentes constructions neuves.
Ce guide s'adresse aux acheteurs internationaux qui envisagent d'acheter ou de rénover un appartement à Stockholm. Pour une vision plus large du marché immobilier suédois, voir notre guide sur Acheter une propriété en Suède en tant qu'étranger.
La structure de propriété suédoise : Bostadsrätt vs. Äganderätt
La première chose à comprendre à propos de l'immobilier à Stockholm est le bostadsrätt. Il s'agit de la forme de propriété dominante pour les appartements en Suède et elle est différente de l'achat d'un appartement en pleine propriété en Espagne ou en Grèce.
Un bostadsrätt est une part dans une association de logement (bostadsrättsförening) combinée au droit exclusif d'utiliser un appartement spécifique. Vous n'êtes pas propriétaire de l'appartement lui-même. Vous possédez une part dans l'association, et cette part vous donne le droit d'occuper l'appartement et de le vendre, de l'hypothéquer ou d'en hériter.
L'association de logement (föreningen) est propriétaire de l'immeuble, gère ses parties communes, prend en charge l'hypothèque sur la structure (que les propriétaires existants remboursent par le biais de redevances mensuelles) et fixe des règles concernant ce que les propriétaires peuvent et ne peuvent pas faire avec leurs appartements.
La cotisation mensuelle (månadsavgift) versée au föreningen couvre les frais de fonctionnement de l'association, notamment l'entretien des bâtiments, le chauffage commun dans de nombreux bâtiments et le service de la dette de l'association. Cette cotisation est un coût permanent qui s'ajoute à l'hypothèque que vous portez sur votre propre part de bostadsrätt.
Pour les acheteurs internationaux, la structure du bostadsrätt soulève des questions spécifiques en matière de diligence raisonnable : Quelle est la santé financière de l'association ? Quel est l'encours de sa dette ? Existe-t-il d'importants projets d'entretien planifiés (tels que le remplacement d'un toit, la rénovation d'un ascenseur ou le remplacement d'une canalisation) qui entraîneront des évaluations supplémentaires dans un avenir proche ? Une association financièrement faible qui prévoit d'importantes dépenses constitue un risque que le cours de l'action ne reflète pas à lui seul.
L'alternative, äganderätt, est une véritable propriété d'appartement en pleine propriété et est plus rare à Stockholm. Lorsqu'ils sont disponibles, les appartements äganderätt se négocient à un prix élevé.
Ce que vous pouvez et ne pouvez pas rénover dans un Bostadsrätt
Les droits de rénovation d'un propriétaire de bostadsrätt sont définis par le stadgar (règlement intérieur) de l'association et par la loi suédoise.
La règle générale est que vous pouvez rénover tout ce qui se trouve dans votre appartement et qui n'affecte pas la structure de l'immeuble, les systèmes communs ou les appartements des autres membres.
En pratique, vous devez obtenir l'autorisation écrite du conseil d'administration de l'association (styrelsen) pour : tout travail sur les murs porteurs, tout travail sur les systèmes de plomberie, de chauffage ou de ventilation de l'immeuble, tout travail affectant la façade ou l'extérieur de l'immeuble, tout travail affectant le niveau sonore ou la structure de l'immeuble.
Les rénovations esthétiques (nouvelles peintures, nouveaux sols, nouvelles façades de cuisine, nouveaux carreaux de salle de bains) ne nécessitent généralement pas l'approbation du conseil d'administration, mais il convient de vérifier les règles spécifiques de l'association.
En Suède, la rénovation d'un appartement nécessite un permis de construire (bygglov) délivré par la municipalité, même s'il s'agit d'un appartement privé. Votre architecte vous confirmera ce qui déclenche l'exigence d'un permis pour votre projet spécifique. L'architecte Normes de construction nordiques qui régit la construction en Suède, fixe également des exigences minimales en matière d'isolation et de performance énergétique dans les travaux de rénovation.
Le marché suédois de la rénovation : Qualité et processus
Les normes suédoises de qualité de la construction sont élevées et appliquées de manière cohérente. Les règles de construction (Boverkets Byggregler) sont spécifiques et la culture professionnelle les prend au sérieux.
Pour la rénovation des salles de bains en particulier, la réglementation suédoise exige que l'étanchéité soit installée par un entrepreneur certifié (behörig våtrumsmontör). Cette obligation n'est pas facultative. Une demande d'indemnisation résultant d'un dégât des eaux dans une salle de bains dont l'étanchéité n'a pas été réalisée par un entrepreneur agréé ne sera pas couverte par l'assurance.
Les coûts de rénovation en Suède sont plus élevés à Stockholm qu'à Madrid ou Athènes. La rénovation complète d'une salle de bains de qualité moyenne à Stockholm coûte entre 80 000 et 150 000 couronnes suédoises (environ 7 000 à 14 000 euros aux taux actuels). Les frais de rénovation d'une cuisine sont également plus élevés que les équivalents espagnols.
Le calendrier : Les projets de rénovation suédois sont planifiés et exécutés avec une précision que les projets de rénovation espagnols n'atteignent pas toujours. Les délais de livraison des matériaux, la disponibilité des entrepreneurs et la procédure d'obtention des permis doivent être pris en compte de manière réaliste. La rénovation complète d'un appartement à Stockholm prend en général de 3 à 6 mois, de la signature du contrat à l'achèvement des travaux. Les Principes de conception scandinave qui sous-tendent cette approche de la précision et de la qualité se déplacent bien, même dans le cadre de projets réalisés en dehors de la Suède.
Vous envisagez d'acheter ou de rénover un appartement à Stockholm ? Dites-nous ce que vous recherchez en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.