C'est l'une des inquiétudes pratiques les plus courantes chez les acheteurs internationaux qui effectuent des travaux de rénovation en Espagne. Le problème de la langue est réel. La culture espagnole de la construction repose sur des normes professionnelles et des conventions de communication très strictes qu'il faut des années pour comprendre, même pour les personnes qui parlent la langue.
La bonne nouvelle, c'est que le risque est gérable avec la mise en place d'une structure adéquate. La mauvaise nouvelle, c'est que cette structure doit être mise en place avant la signature d'un contrat de construction, et non après le début des problèmes. Notre guide travailler avec un architecte en Espagne explique la structure complète du projet, du premier contact à la remise des clés.
Pourquoi la langue n'est pas le problème central
La langue est un symptôme. Le problème central est l'asymétrie de l'information.
Un propriétaire qui ne parle pas espagnol et qui n'est pas physiquement présent n'a qu'une capacité limitée à vérifier si ce qui est construit correspond à ce qui a été conçu, si les matériaux utilisés correspondent à ce qui a été spécifié, si les travaux se déroulent avec la qualité requise par le contrat, et si les demandes de paiement supplémentaire sont légitimes ou opportunistes.
Ces problèmes existent également dans de nombreux projets de rénovation locaux avec des propriétaires hispanophones présents sur place. La barrière de la langue les amplifie. La distance les amplifie encore. Mais la solution structurelle est la même : réduire l'asymétrie de l'information grâce à la documentation et à la surveillance. C'est également la raison principale pour laquelle Coordination de projet basée sur le BIM apporte une valeur ajoutée significative aux clients internationaux qui gèrent des projets à distance.
Le rôle de l'architecte superviseur
En Espagne, la dirección facultativa, le rôle officiel de supervision de la construction, est légalement attribué à l'architecte du projet. Pour tout projet nécessitant un permis d'Obra Mayor, cette supervision est obligatoire en vertu de la loi.
Pour les clients internationaux, l'architecte superviseur est la protection la plus importante dont ils disposent. L'architecte visite régulièrement le chantier, approuve les travaux avant qu'ils ne soient recouverts, vérifie que les matériaux correspondent aux spécifications, approuve les certifications de paiement et est les yeux et les oreilles du client tout au long du processus de construction.
La qualité de cette supervision varie considérablement d'un atelier d'architecture à l'autre. Certains studios considèrent la supervision comme une exigence administrative et se rendent rarement sur le chantier. D'autres effectuent des visites hebdomadaires régulières, rédigent des rapports de chantier après chaque visite, photographient systématiquement l'avancement des travaux et sont activement présents dans les communications avec les entrepreneurs.
Posez des questions précises sur la fréquence de la supervision et sur la documentation produite après chaque visite de site. Il ne s'agit pas d'une question délicate à poser. C'est la bonne question. La différence entre architecte, architecte d'intérieur et chef de projet en Espagne mérite également d'être compris avant que vous ne décidiez qui dirigera votre projet.
Obtenir des devis corrects pour les entrepreneurs
En Espagne, il est courant d'obtenir trois devis d'entrepreneurs. Mais pour les clients internationaux, il existe des étapes supplémentaires qui rendent le processus plus fiable.
Veiller à ce que les trois contractants fixent les mêmes prix. Cela semble évident, mais il faut que la documentation technique (plans et spécifications du projet) soit complète et sans ambiguïté. Les entrepreneurs qui reçoivent une documentation vague fixent leur prix différemment pour tenir compte de l'incertitude. La comparaison de leurs devis ne vous apprend rien d'utile.
Exigez des devis détaillés et non des montants forfaitaires. Un devis qui dit “rénovation de la cuisine : 18 000 euros” ne vous dit rien. Un devis qui détaille séparément la démolition, la structure, les travaux électriques, la plomberie, le carrelage, l'ébénisterie et l'aménagement vous permet de comparer les postes entre les devis, d'identifier où un entrepreneur est plus ou moins cher, et d'avoir une base de discussion en cas de variations.
Vérifiez que les trois entrepreneurs disposent de l'enregistrement professionnel requis (empresas constructoras enregistrées auprès de l'organisme professionnel approprié) et d'une attestation d'assurance responsabilité civile en cours de validité.
Le contrat de construction en Espagne
Ne commencez pas à travailler sans contrat écrit. Cela semble élémentaire. En Espagne, de nombreux travaux de rénovation se déroulent sans contrat, en particulier les petits projets.
Un contrat de construction en Espagne doit spécifier au minimum : l'étendue exacte des travaux, le prix total, le calendrier des paiements (généralement lié à des étapes d'achèvement, et non à des dates calendaires), le calendrier de construction avec les dates de début et d'achèvement, le processus d'accord et de tarification des variations, et le pourcentage de rétention retenu à l'achèvement dans l'attente d'une période de défauts.
Le calendrier de paiement est particulièrement important. Un entrepreneur qui demande 50 ou 60% d'avance vous demande de financer son fonds de roulement et d'éliminer votre effet de levier. Une structure de paiement raisonnable pour un projet de rénovation est généralement de 20 à 30% à la signature du contrat, des paiements progressifs à des étapes définies et 5 à 10% conservés pendant 3 à 6 mois après l'achèvement des travaux.
Les outils de communication qui rendent possible la gestion à distance
Un groupe WhatsApp avec le chef de chantier pour les photos quotidiennes n'est pas un substitut professionnel à la supervision formelle. Mais il s'agit d'un complément utile pour les clients internationaux qui souhaitent une visibilité sans avoir à se rendre constamment en Espagne.
Des photographies quotidiennes ou bihebdomadaires de l'avancement des travaux, associées aux dessins afin que vous puissiez identifier ce que vous regardez, vous donnent une idée du rythme en temps réel. Si la progression s'arrête ou change soudainement, vous le voyez sur les photos avant que l'entrepreneur ne le signale.
Les appels vidéo qui permettent de parcourir le chantier avec une personne qui tient un téléphone peuvent donner des indications importantes sur la qualité et l'avancement des travaux pour un client qui sait ce qu'il recherche. En combinaison avec les rapports écrits de l'architecte sur la supervision du chantier, cela permet une supervision à distance raisonnable pour un client international.
Quand les choses tournent mal
La chose la plus importante à savoir sur les litiges en matière de construction en Espagne est qu'il est beaucoup moins coûteux de les prévenir que de les résoudre. Notre guide les erreurs de rénovation les plus coûteuses à réparer couvre les schémas qui se répètent d'un projet à l'autre et la manière de les éviter.
Si un entrepreneur s'écarte des spécifications convenues, il faut s'en préoccuper avant que le travail ne soit recouvert par les couches suivantes, et non pas lorsque le projet est terminé et que l'entrepreneur a été payé. Pour cela, il faut soit une présence physique, soit une supervision active de l'architecte qui permette de détecter rapidement les écarts.
En cas de litige sur le paiement, un contrat écrit comportant des étapes claires et une clause de rétention vous offre une base de discussion structurée. Sans contrat écrit, votre position est beaucoup plus délicate.
Vous gérez un projet de rénovation en Espagne depuis l'étranger et avez besoin d'un architecte capable d'assurer une véritable supervision locale et une communication en anglais ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.