La Grèce attire les acheteurs internationaux de biens immobiliers depuis des décennies.
La combinaison du climat, du paysage, de la culture et des prix relativement abordables de l'immobilier en a fait l'un des marchés les plus actifs d'Europe pour les investissements résidentiels étrangers. Mais la rénovation en Grèce, en particulier pour les acheteurs qui ne sont pas basés dans le pays et qui ne parlent pas le grec, s'accompagne de défis spécifiques qu'il vaut la peine de comprendre avant de s'engager.
Voici la version honnête de cette histoire. Pour une vue d'ensemble des quartiers d'Athènes et des opportunités de rénovation, voir notre guide sur architecture à Athènes et opportunités de rénovation pour les acheteurs.
Pourquoi le processus de rénovation d'un bâtiment grec est différent de ce à quoi on pourrait s'attendre
La Grèce présente une réelle complexité bureaucratique. Cette complexité n'est pas unique au regard des normes méditerranéennes, mais la combinaison d'organismes réglementaires qui se chevauchent, d'une culture de la construction qui s'est développée différemment de celle de l'Europe du Nord et d'un cadre juridique qui a connu d'importants changements signifie que les acheteurs qui arrivent avec des hypothèses façonnées par leur pays d'origine rencontrent des surprises.
La bonne nouvelle, c'est qu'il est possible de relever ces défis en bénéficiant d'un soutien professionnel adéquat.
Les frustrations dont les acheteurs étrangers font le plus souvent état - retards, complications liées aux permis, problèmes de fiabilité des entrepreneurs - sont presque toujours plus graves lorsque les acheteurs essaient de naviguer dans le système sans l'aide de professionnels locaux expérimentés en matière d'architecture et de droit. Notre guide les erreurs de rénovation les plus coûteuses à réparer couvre les schémas récurrents dans les trois pays.
La chose la plus importante à comprendre d'emblée : en Grèce, seuls les architectes inscrits à la Chambre technique de Grèce (TEE-TCG) peuvent légalement signer les permis de construire et la documentation technique. Ce point n'est pas négociable. Si une personne proposant des services de conception ne peut pas produire un numéro d'enregistrement auprès de la TEE, elle ne peut pas légalement apposer son cachet sur votre projet.
Le système grec de permis de construire : Ce dont vous avez réellement besoin
Le système grec de permis de construire relève du ministère de l'environnement et de l'énergie et est administré par les services régionaux (YPDOM). Le processus a été considérablement numérisé ces dernières années grâce à la plateforme e-Adeies, qui permet la soumission électronique des demandes de permis.
Le permis de construire (Oikodomiki Adeia) est nécessaire pour les nouvelles constructions, les modifications structurelles importantes, les extensions, les ajouts ou tout travail qui modifie de manière significative l'empreinte, le volume ou la structure du bâtiment. Il faut pour cela présenter un projet technique complet tamponné par des architectes et des ingénieurs agréés, et passer par un examen complet du YPDOM. Les délais varient en fonction de la région et de la complexité du projet. Ils sont généralement de 3 à 8 mois dans les grandes zones urbaines.
L'agrément pour les petits travaux couvre les rénovations mineures qui n'affectent pas la structure, l'aspect extérieur ou les éléments communs du bâtiment. Il peut s'agir de modifications de cloisons intérieures, de rénovations de salles de bains et de cuisines, ou de mises à jour de systèmes de base. La procédure est plus rapide qu'un permis de construire complet.
La notification de travaux s'applique aux travaux vraiment mineurs tels que l'entretien, la peinture et les réparations mineures. Il s'agit d'une simple notification plutôt que d'une approbation formelle.
Une complexité importante en Grèce : les extensions et modifications illégales de bâtiments (afthairetes) sont courantes dans le parc immobilier existant, en particulier pour les propriétés construites avant les années 1980. La Grèce a mis en place de nombreux programmes de légalisation au fil des ans et de nombreuses propriétés comportent des travaux non autorisés partiellement légalisés. Avant d'acheter une propriété existante en Grèce, il est essentiel de procéder à une vérification juridique et technique approfondie afin de comprendre le statut juridique exact de chaque élément de la structure. Les questions non résolues peuvent créer des complications importantes pour les futurs permis de rénovation et la revente éventuelle.
Types de propriétés que les acheteurs internationaux achètent généralement en Grèce
Les propriétés insulaires constituent la catégorie la plus romantique. Les maisons insulaires traditionnelles bien situées ont un fort potentiel de revenus locatifs. Mais elles présentent des défis spécifiques : l'éloignement des chaînes d'approvisionnement du continent signifie que les matériaux prennent plus de temps et coûtent plus cher à livrer, la disponibilité des entrepreneurs locaux sur les petites îles est limitée pendant la saison estivale et, dans certains cas, des contrôles architecturaux stricts limitent ce que vous pouvez faire à l'extérieur des bâtiments traditionnels. Pour tout savoir sur la rénovation d'une île, consultez notre guide consacré à la rénovation d'une île. Rénovation d'une propriété sur une île grecque.
Les appartements urbains d'Athènes ont connu une importante vague de rénovation dans des quartiers comme Kolonaki, Koukaki, Pangrati, Mets et Exarcheia. Les immeubles polykatoikia de la ville, qui datent généralement des années 1950 à 1970, offrent de grandes surfaces, une construction solide et de bonnes performances locatives dans les bons quartiers.
Les propriétés rurales continentales, les anciennes maisons de village, les fermes et les structures historiques en pierre du Péloponnèse, de l'Épire et du nord de la Grèce attirent les acheteurs à la recherche de caractère et d'isolement. Ces propriétés s'accompagnent souvent de questions complexes concernant le statut juridique, qui nécessitent une enquête approfondie avant l'achat.
Thessalonique, la deuxième ville de Grèce, est de plus en plus prisée par les acheteurs internationaux. Le marché locatif est soutenu par l'université, l'architecture est solide avec des bâtiments de la fin du 19e siècle et du début du 20e siècle, les prix sont moins élevés qu'à Athènes et les infrastructures s'améliorent.
Considérations relatives à la conception des propriétés grecques
Réponse climatique. Le climat grec est plus variable que ne le pensent souvent les étrangers. Athènes est chaude et sèche en été et véritablement froide en hiver. Les îles ont leurs propres microclimats. L'architecture grecque traditionnelle, avec ses murs épais en maçonnerie, ses petites fenêtres sur les façades est et ouest, ses espaces extérieurs couverts et son orientation stratégique, a codé des réponses à ce climat qui restent d'actualité. Les rénovations qui respectent ces principes au lieu de les remplacer par des normes européennes génériques ont tendance à être plus performantes et plus appropriées. Notre guide une architecture adaptée au climat en Espagne, en Grèce et en Suède explique les principes en profondeur.
La relation avec l'espace extérieur. Dans la culture résidentielle grecque, les espaces extérieurs sont de véritables extensions de la surface habitable utilisée pendant une grande partie de l'année. Concevoir la relation intérieur-extérieur de manière réfléchie est l'une des décisions ayant le plus d'impact dans toute rénovation grecque.
Matériaux traditionnels. Enduit des Cyclades, marbre grec, pierre locale, terre cuite. Ces matériaux confèrent à l'architecture grecque traditionnelle son caractère spécifique. En les intégrant judicieusement dans une rénovation contemporaine, on obtient des résultats qui donnent l'impression d'être véritablement spécifiques au lieu d'être génériquement méditerranéens. Cette démarche est également pertinente d'un point de vue commercial pour les immeubles locatifs, où le caractère et l'authenticité sont des facteurs de différenciation importants.
Trouver un architecte agréé en Grèce et travailler avec lui
Pour les acheteurs internationaux, travailler avec un architecte titulaire d'un enregistrement professionnel grec (TEE-TCG) et qui comprend également votre langue et votre contexte culturel est la voie la plus claire pour franchir le processus réglementaire.
La communication avec le YPDOM, la préparation de la documentation technique en grec, la coordination avec les ingénieurs locaux et la gestion de la procédure d'obtention du permis requièrent une personne qui connaît le système de l'intérieur. La façon dont le processus architecte-client fonctionne en pratique est expliquée dans notre guide du travailler avec un architecte, du premier contact à la remise des clés.
Les délais d'obtention des permis en Grèce sont réels et doivent être pris en compte dans la planification de tout projet. Dans les grandes villes, les permis simples peuvent être délivrés en 3 ou 4 mois. Les demandes plus complexes prennent généralement de 6 à 12 mois. Les projets insulaires sont parfois traités plus rapidement par les bureaux locaux du YPDOM, mais la logistique des matériaux et des entrepreneurs est plus complexe.
Vous avez une propriété en Grèce ou vous envisagez d'en acheter une ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous répondrons dans les 48 heures.