Dividir una propiedad en dos unidades independientes es una de las peticiones más habituales que recibimos de propietarios que desean generar ingresos por el alquiler de una parte de su vivienda, familias que quieren crear espacios de vida independientes para dos generaciones o inversores que han comprado una gran propiedad y quieren optimizar su rentabilidad por alquiler.

También es una de las operaciones de arquitectura residencial más complejas desde el punto de vista jurídico en España, porque se sitúa en la intersección de la normativa sobre construcción, el derecho urbanístico y el derecho de propiedad.

Esta guía explica qué se necesita realmente, cuáles son los errores más comunes y cómo enfocar el proyecto correctamente. Para los compradores que aún se encuentran en la fase de adquisición, nuestra guía de comprar una vivienda en Madrid como extranjero cubre la diligencia debida antes de la compra.

El Concepto Jurídico: Segregacion vs. Division

En el Derecho de propiedad español, la creación de dos unidades registradas legalmente separadas a partir de una requiere una operación legal específica. El proceso exacto depende de si la propiedad es un edificio independiente (donde la operación se denomina normalmente segregación o división) o un apartamento dentro de un edificio de varias unidades existente.

Para una casa o edificio independiente, la segregación es el proceso de dividir legalmente una parcela en dos parcelas independientes con propiedades separadas. La división se refiere a la creación de dos unidades registrables por separado dentro de un mismo edificio. Ambas requieren documentación notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el caso de un apartamento en un edificio de varias unidades, dividirlo en dos apartamentos registrados independientes requiere la aprobación de la comunidad de propietarios, ya que cambia la estructura de propiedad del edificio. Así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal y no puede hacerlo unilateralmente el propietario de la vivienda. El sistema de comunidad se explica en nuestra guía sobre Derecho español de propiedad horizontal.

Antes de proceder, es necesario obtener asesoramiento jurídico de un abogado. El equipo de arquitectura puede diseñar las obras físicas, pero el proceso legal requiere una coordinación jurídica especializada.

Lo que permiten las normas urbanísticas

Antes de diseñar nada, su arquitecto debe comprobar si la normativa urbanística local (PGOU o equivalente) permite la creación de dos viviendas en su parcela concreta o dentro de su edificio concreto.

La mayoría de los municipios españoles exigen un tamaño mínimo para cada unidad de vivienda creada. Suelen ser entre 30 y 50 metros cuadrados de superficie útil por unidad, aunque esto varía mucho de un municipio a otro. Crear dos estudios diminutos a partir de un único apartamento funciona arquitectónicamente, pero puede no estar permitido por la normativa local si las unidades resultantes no alcanzan el tamaño mínimo.

Algunos ayuntamientos de zonas con presión inmobiliaria han impuesto restricciones a la división de viviendas existentes, precisamente porque este tipo de operaciones reduce la oferta de pisos de tamaño familiar. En Madrid, por ejemplo, el ayuntamiento ha endurecido periódicamente las normas sobre división y cambio de uso en determinados barrios.

La comprobación urbanística no es opcional. Construir una partición física entre dos espacios y alquilarlos como unidades separadas sin autorización legal crea propiedades que no pueden venderse ni hipotecarse legalmente, y que generan una importante exposición a la responsabilidad civil para el propietario.

La vía del permiso para dividir una propiedad en España

Las obras físicas necesarias para dividir una propiedad, normalmente un nuevo muro de separación, acceso de entrada independiente para cada unidad, conexiones separadas de servicios públicos y reconfiguración de cocinas y baños, requieren permisos de construcción.

Si se trata de Obra Mayor o de Obra Menor depende de las obras concretas de que se trate. La creación de un muro de separación estructural requiere una Obra Mayor. Las obras de tabiquería interior que no sean estructurales pueden considerarse Obra Menor. Su arquitecto lo determinará en función del proyecto concreto. Los tipos de permisos y procesos se explican en nuestra guía de Licencias de obras en Madrid.

Los requisitos técnicos clave para que cada unidad resultante sea legalmente habitable (obtener la cédula de habitabilidad o su equivalente regional):

Cada unidad necesita su propio acceso directo (no a través de la otra unidad).

Cada unidad necesita su propia cocina y baño.

Cada unidad debe cumplir unos requisitos mínimos de luz natural y ventilación de las estancias principales.

Todas las unidades deben cumplir unos requisitos mínimos de altura del techo.

La separación acústica entre las dos unidades debe cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE) para el aislamiento acústico entre viviendas. Aquí es donde los proyectos suelen tener problemas. Es posible que la pared o el suelo existentes que separan las dos unidades no tengan las prestaciones acústicas adecuadas. Añadir las prestaciones acústicas requeridas a posteriori puede resultar más molesto y caro de lo previsto. Este es uno de los errores de renovación que se tratan en nuestra guía de los errores que más cuesta corregir.

Servicios públicos separados: El requisito práctico

En el caso de dos unidades de alquiler realmente independientes, las conexiones separadas de los servicios públicos son prácticamente imprescindibles, aunque no siempre sean estrictamente obligatorias desde el punto de vista legal.

Dos contadores de electricidad independientes permiten a cada inquilino pagar su propio consumo. Dos contadores de agua independientes permiten una facturación clara. Dos conexiones de gas independientes (si se utiliza gas) permiten contratos independientes.

El coste de la instalación de conexiones independientes varía según el tipo de edificio y la infraestructura existente, pero presupuestar entre 3.000 y 8.000 euros la separación de los servicios principales es una cifra de planificación razonable para un piso o casa típica española.

La cuestión de la licencia de alquiler a corto plazo

Si está creando dos unidades específicamente para operarlas como alquileres a corto plazo (Airbnb, Booking.com), tenga en cuenta que la mayoría de los gobiernos regionales españoles y muchos municipios ahora requieren licencias específicas para la actividad de alquiler a corto plazo (vivienda de uso turístico o designación similar).

Los requisitos para obtener estas licencias, incluidas las normas mínimas de calidad, las obligaciones de gestión y los requisitos de registro, varían considerablemente según la región. En Madrid, se aplica la normativa de la Comunidad de Madrid. En Cataluña, la normativa de Barcelona es más estricta que la autonómica. En Baleares, las restricciones a la concesión de licencias son de las más estrictas de España.

Compruebe los requisitos de concesión de licencias de su municipio y región específicos antes de tomar decisiones de inversión basadas en proyecciones de ingresos por alquileres a corto plazo. Un alquiler a corto plazo sin licencia crea una exposición legal y financiera que supera cualquier ventaja de ingresos. Cómo afectan las decisiones de diseño a la rentabilidad del alquiler se explica en nuestra guía sobre Madrid inversión inmobiliaria y arquitectura ROI.

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