La mayoría de los compradores extranjeros en Madrid se centran mucho en el aspecto legal de la compra. Números de NIE, citas notariales, impuesto de transmisiones patrimoniales, tasas de gestoía. Hay mucho que controlar, y con razón. Nuestra guía paso a paso para NIE, NIF, y cómo prepararse para comprar una propiedad en España cubre toda la lista de comprobación jurídica y financiera.

Pero una cosa que siempre pilla desprevenidos a los compradores es la realidad de la renovación: lo que realmente necesita la propiedad frente a lo que ellos creen que necesita, y lo que va a costar.

Cuando la mayoría de los clientes se ponen en contacto con nosotros, la compra ya está hecha. Eso está bien, podemos trabajar con cualquier punto de partida. Pero los clientes que hablan con un arquitecto antes de firmar están siempre mejor situados. Este artículo explica por qué.

Por qué debería visitar una propiedad con un arquitecto antes de comprar en Madrid

Un agente inmobiliario le dirá que el piso está en buenas condiciones. Un notario le confirmará que el título de propiedad está limpio. Ninguno de los dos le dirá que la instalación eléctrica es de los años sesenta y que hay que cambiarla por completo, que la configuración de la fontanería hace que el traslado de la cocina sea prohibitivamente caro o que el edificio tiene problemas conocidos de humedad en la medianera que harán saltar por los aires su presupuesto para reformas.

La visita de un arquitecto previa a la compra dura de dos a tres horas y en ella se realiza una evaluación por escrito de las condiciones existentes, de los costes realistas de la reforma y de cualquier problema estructural o normativo.

La tarifa por este servicio es modesta comparada con lo que puede costar una compra a ciegas cuando descubres después de la firma que tu piso “necesita un ligero refresco” en realidad necesita una reforma integral de 100.000 euros.

Esto es especialmente valioso para los compradores que no están físicamente en Madrid. Las compras a distancia se producen constantemente en el mercado actual, y las visitas en vídeo simplemente no revelan lo que captan los ojos experimentados in situ. Nuestra guía de los errores de renovación que más cuesta corregir cubre los patrones que constantemente atrapan a los compradores.

Lo que los compradores extranjeros subestiman sistemáticamente de los edificios de Madrid

Sistemas eléctricos y de fontanería. Muchos pisos de los barrios céntricos de Madrid se reformaron por última vez en los años sesenta o setenta. Las instalaciones eléctricas monofásicas, las cajas de fusibles anticuadas y las tuberías de acero galvanizado o aleación de plomo no son visibles en las fotos. Una renovación estética no los soluciona, y es necesario sustituirlos para que el inmueble funcione con seguridad y cumpla la normativa vigente.

La estructura de la comunidad de propietarios. En el sistema de propiedad horizontal español, los propietarios individuales de los apartamentos comparten la propiedad de los elementos comunes, incluidos el tejado, la fachada, el vestíbulo, el ascensor y los elementos estructurales. Su plan de renovación puede requerir la aprobación de la comunidad incluso para las obras que se realicen íntegramente en su apartamento, y usted compartirá el coste de cualquier reparación extraordinaria que la comunidad decida acometer. Antes de comprar, infórmese de si el edificio tiene un importante retraso en el mantenimiento diferido. Las normas se explican en nuestra guía sobre Derecho español de propiedad horizontal.

Rendimiento energético. La mayoría de los pisos madrileños de edificios antiguos obtienen una puntuación E, F o G en la escala de certificados energéticos. Esto no es sólo una consideración medioambiental. La normativa europea avanza hacia la exigencia de unos niveles mínimos de eficiencia energética para las viviendas de alquiler, y una mala calificación afectará a lo que usted pueda hacer con la propiedad desde el punto de vista comercial. Tenga en cuenta el coste de las mejoras energéticas al planificar la renovación. Lo que implican y cuestan esas mejoras se trata en nuestra guía de renovación sostenible en Madrid.

Calidad acústica. La transmisión del sonido entre viviendas en los edificios más antiguos de Madrid puede ser importante. Si está realizando una reforma para un alquiler de alto nivel o para uso personal, el tratamiento acústico durante la reforma es sustancialmente más barato y eficaz que intentar solucionarlo después.

Guía de barrios de Madrid para compradores extranjeros de reformas

Los distintos barrios de Madrid presentan diferentes oportunidades y retos de renovación.

Salamanca es el barrio residencial más prestigioso de Madrid. Predominan los edificios de finales del siglo XIX y principios del XX, a menudo con protección patrimonial. La renovación está más regulada, pero los valores se mantienen excepcionalmente bien. Los compradores suelen querer que el resultado refleje el carácter del edificio. Las normas de renovación del patrimonio se explican en nuestra guía de rehabilitación de un edificio histórico protegido en Madrid.

Chamberí ofrece más variedad arquitectónica. Algunas magníficas fincas de la misma época que los mejores edificios de Salamanca, junto con importantes construcciones de mediados de siglo. Precios más asequibles con una fuerte demanda de alquiler y una revalorización constante.

Malasaña y Chueca atraen a un perfil de comprador más joven. Los edificios son más antiguos y a menudo se encuentran en condiciones mixtas. Algunos están muy bien conservados, mientras que otros llevan décadas abandonados y presentan problemas estructurales complejos. La diligencia debida es especialmente importante en este caso.

Retiro y Almagro comparten el perfil premium de Salamanca con un carácter arquitectónico ligeramente diferente. Buen parque inmobiliario, mercado fuerte, consideraciones patrimoniales similares.

Lavapiés y La Latina se encuentran en fases más tempranas de gentrificación. Precios de entrada más bajos, condiciones de construcción más complejas y el perfil de mayor riesgo-recompensa de los barrios en transición.

Cómo calcular el coste total de propiedad antes de comprometerse

Piense en el coste total del proyecto, no sólo en el precio de compra.

Sume: el precio de compra, los impuestos y tasas de compra (normalmente entre el 10 y el 12% del precio de compra para propiedades de reventa), el presupuesto de renovación basado en una evaluación realista del estado de la propiedad, los honorarios de arquitectura y profesionales, los costes de financiación si procede, y una reserva para imprevistos de entre el 10 y el 15% del presupuesto de renovación para edificios antiguos.

Cuando se expone esto con claridad, algunas propiedades que parecen tener un precio atractivo sobre el papel parecen muy diferentes sobre una base de coste total. Un apartamento más barato que necesite una reforma de 200.000 euros no suele ser mejor negocio que otro más caro que necesite 80.000 euros. Cómo se traduce la inversión en reformas en rendimiento y valor se analiza en nuestra guía sobre Madrid inversión inmobiliaria y arquitectura ROI.

Qué documentos solicitar antes o después de firmar

Antes o inmediatamente después de firmar el contrato de arras, solicítelos al vendedor o a su agente:

El Informe de Evaluación del Edificio (ITE), obligatorio para edificios de más de 50 años. En él se documenta el estado estructural y las reparaciones necesarias.

Las actas de la comunidad de propietarios de los tres últimos años. En ellas se revelan las obras extraordinarias previstas, los litigios pendientes o los problemas de construcción conocidos.

El certificado de eficiencia energética.

Cualquier plano arquitectónico o permiso de renovación de obras anteriores.

Esta documentación no sustituye a una evaluación profesional, pero proporciona información básica importante antes de comprometerse. Lo que ocurre después de la compra, desde el primer contacto con el arquitecto hasta la entrega, se explica en nuestra guía sobre trabajar con un arquitecto en España.

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¿Está pensando en comprar una vivienda en Madrid y quiere conocer la opinión de un arquitecto antes o después de firmar? Ofrecemos consultas previas a la compra y visitas de diligencia debida. Cuéntenos su situación a través del siguiente formulario y le responderemos en 48 horas.

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