Die Beziehung zwischen einem Kunden und einem Architekten dauert bei einem typischen Renovierungsprojekt zwischen acht Monaten und zwei Jahren vom ersten Kontakt bis zur endgültigen Übergabe. Das ist eine bedeutende Beziehung. Wenn Sie verstehen, was in jeder Phase passiert, wofür Sie verantwortlich sind und wofür Ihr Architekt verantwortlich ist, läuft alles besser.

Dies ist eine transparente Darstellung, wie der Prozess tatsächlich funktioniert. Keine Marketingsprache. Nur der wirkliche Ablauf.

Erster Kontakt: Was bei der ersten Konsultation passiert

Das erste Treffen dient zum Teil der Informationsbeschaffung und zum Teil der gegenseitigen Einschätzung. Ein guter Architekt prüft, ob er Ihnen wirklich helfen kann, und Sie prüfen, ob er der Richtige für Sie ist.

Sie sollten erwarten, dass Sie nach folgenden Punkten gefragt werden: die Immobilie (Art, Lage, Zustand, falls Sie sie kennen), was Sie erreichen möchten (die funktionalen und ästhetischen Ziele), Ihr Zeitplan und Ihr Budget. Alle vier Dinge zusammen definieren, was tatsächlich möglich ist und wie das Projekt angegangen werden sollte. Ein Architekt, der sich auf Designideen stürzt, ohne diese Fragen zu stellen, ist nicht aufmerksam genug.

Was Sie von einem ersten Treffen erwarten sollten: ein realistisches Gespräch darüber, was Ihr Projekt beinhaltet, ehrliche Informationen darüber, ob Ihr Budget und Ihre Visionen übereinstimmen (und welche Optionen es gibt, wenn dies nicht der Fall ist), Klarheit darüber, wie der Genehmigungsprozess für Ihr Projekt aussehen wird, und eine Erklärung, wie das Studio arbeitet und wie die Zusammenarbeit aussehen würde. Informationen zu den typischen Renovierungskosten in Madrid finden Sie in unserem Madrid Renovierungsführer.

Bringen Sie Folgendes mit: Fotos der Immobilie, falls sie bereits vorhanden ist, Zeichnungen des aktuellen Layouts, eine klare Beschreibung, wie Sie den Raum nutzen möchten, Referenzbilder, die die ästhetische Richtung veranschaulichen, zu der Sie sich hingezogen fühlen, und eine klare Vorstellung von Ihrem Budget. Unklare Angaben zum Budget führen immer wieder zu falsch abgestimmten Vorschlägen und Zeitverschwendung für alle Beteiligten.

Der Antrag: Was er beinhalten sollte

Nach der ersten Beratung wird Ihnen ein seriöses Architekturbüro einen schriftlichen Honorarvorschlag unterbreiten. Lesen Sie diesen sorgfältig.

Es sollte folgende Angaben enthalten: die genauen Leistungsphasen, die in jeder Phase zu erbringenden Leistungen, die für jede Phase anfallenden Honorare, die Art und Weise, wie mit Ingenieurbüros umgegangen wird (inbegriffen oder extra), das Verfahren für die Bearbeitung von Umfangsänderungen, den Zahlungsplan und alle Annahmen, auf denen das Angebot beruht.

Wenn eines dieser Elemente fehlt, fragen Sie gezielt danach. Vage Vorschläge führen zu missverstandenen Erwartungen, und missverstandene Erwartungen führen zu Konflikten.

Phase 1: Umfrage und erste Bewertung

Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, beginnt die Arbeit mit einer gründlichen Bestandsaufnahme. Bei bestehenden Gebäuden bedeutet dies, dass wir den aktuellen Grundriss vermessen, die bestehenden Bedingungen fotografisch dokumentieren und alle Probleme bewerten, die sich auf das Design auswirken - bauliche Einschränkungen, Zustand der Haustechnik, Feuchtigkeitsprobleme oder Verfall, historische Elemente.

Für Kunden, die aus der Ferne arbeiten, gehört zu dieser Phase oft ein schriftlicher Bewertungsbericht, in dem erklärt wird, was der Architekt vorgefunden hat und welche Auswirkungen dies auf den Planungsumfang hat. Dies ist die Grundlage, auf der alles andere aufbaut.

In Madrid gehört zu dieser Phase in der Regel auch die Prüfung der für Ihr Grundstück geltenden Bauvorschriften, des Denkmalschutzstatus des Gebäudes und aller spezifischen Einschränkungen der Comunidad oder der Nachbarschaft, die sich auf das Projekt auswirken könnten.

Phase 2: Konzeptentwurf

An dieser Stelle beginnt die kreative Arbeit. Ihr Architekt entwickelt erste Gestaltungsoptionen - in der Regel zwei oder drei räumliche Konfigurationen - und legt sie Ihnen zur Prüfung und Stellungnahme vor. Das Ziel in dieser Phase ist es, die allgemeine Richtung festzulegen: wie die Räume organisiert werden, wo die wichtigsten Interventionen sind, wie die Beziehung zwischen den verschiedenen Bereichen aussehen wird.

In einem guten Studio beinhaltet diese Phase eine 3D-Visualisierung, so dass Sie die Vorschläge räumlich verstehen können, anstatt nur Grundrisse zu lesen. Die meisten Menschen sind nicht darauf trainiert, Pläne intuitiv zu lesen, und wichtige Entscheidungen sollten nicht von Ihrer Fähigkeit abhängen, einen Raum gedanklich aus zweidimensionalen Zeichnungen zu rekonstruieren. Unser Ansatz für die Verwendung von BIM im Designprozess wird in unserem Artikel über Was BIM für Wohnprojekte bedeutet.

Ihre Aufgabe in dieser Phase: Setzen Sie sich ernsthaft mit den Optionen auseinander. Schauen Sie sich an, wie die einzelnen Konfigurationen Ihren Lebensgewohnheiten oder der Art und Weise, wie die Mieter den Raum tatsächlich nutzen werden, entsprechen. Weisen Sie auf Dinge hin, die nicht funktionieren. Stellen Sie Fragen dazu, warum bestimmte Entscheidungen getroffen wurden. Dies ist der richtige Zeitpunkt, um räumliche Entscheidungen zu treffen, nicht erst, wenn der Bauunternehmer die Wände bereits errichtet hat.

Die Konzeptionsphase endet mit einer einzigen vereinbarten Designrichtung, aus der sich das Projekt entwickeln wird. Eine Änderung grundlegender räumlicher Entscheidungen nach diesem Zeitpunkt ist möglich, wird aber mit dem Fortschreiten des Projekts immer teurer.

Phase 3: Genehmigungsunterlagen

Der vereinbarte Entwurf wird nun zu der für die Baugenehmigung erforderlichen technischen Dokumentation weiterentwickelt. Dies ist der weniger sichtbare, aber äußerst wichtige Teil des Architekturprozesses.

Bei einem Obra Mayor-Projekt umfasst dies die Vorbereitung des gesamten technischen Projekts: detaillierte Pläne, Schnitte und Ansichten, statische Berechnungen (in der Regel von einem Statiker, der vom Architekten koordiniert wird), Dokumentation der Haustechnik, Berechnungen zur Einhaltung der Energievorschriften und gegebenenfalls die Begründung des Denkmalschutzes.

Bei einem "obra menor"-Projekt ist die Dokumentation einfacher, erfordert aber dennoch Präzision. Die Qualität der Genehmigungsunterlagen wirkt sich direkt darauf aus, wie reibungslos das Prüfungsverfahren verläuft. Die verschiedenen Genehmigungsarten und die jeweiligen Anforderungen werden in unserem Leitfaden für Baugenehmigungen in Madrid.

In dieser Phase sind Sie weniger stark involviert als in der Konzeptionsphase - Sie stehen hauptsächlich zur Verfügung, um Fragen zu beantworten, wenn zusätzliche Informationen über die Immobilie benötigt werden. Das wichtigste Ergebnis für Sie ist, dass Sie wissen, dass der Antrag eingereicht wurde und dass Sie eine klare Vorstellung davon haben, wann mit einer Genehmigung zu rechnen ist.

Phase 4: Ausführungsplanung

Parallel oder im Anschluss an das Genehmigungsverfahren wird das Ausführungsprojekt entwickelt - die detaillierte technische Dokumentation, anhand derer die Auftragnehmer tatsächlich bauen. Dazu gehören vollständige Konstruktionsdetails, Materialspezifikationen, Einrichtungs- und Ausbaupläne sowie detaillierte MEP-Zeichnungen.

Die Qualität des Ausführungsprojekts ist der wichtigste Faktor für die Genauigkeit der Baukosten und dafür, ob das fertige Gebäude dem Entwurf entspricht. Gut dokumentierte Projekte führen zu genauen Kostenvoranschlägen und weniger Änderungsaufträgen während des Baus. Schlecht dokumentierte Projekte führen zu stark schwankenden Kostenvoranschlägen (weil die Auftragnehmer nicht nur die Arbeit, sondern auch ihre Ungewissheit einpreisen) und zu ständigen Entscheidungen während des Baus, die schon früher hätten getroffen werden müssen.

Dies ist auch die Phase, in der die endgültige Auswahl der Materialien und Oberflächen getroffen wird. Ihr Architekt sollte Sie mit klaren Optionen und Empfehlungen durch diesen Prozess führen und Sie nicht mit einem leeren Pflichtenheft zurücklassen.

Phase 5: Auswahl des Auftragnehmers

Sobald das Ausführungsprojekt abgeschlossen ist, wird es an die Bauunternehmen ausgeschrieben. Ihr Architekt sollte Ihnen bei diesem Prozess behilflich sein. Idealerweise empfiehlt er Ihnen Bauunternehmen, mit denen er bereits erfolgreich zusammengearbeitet hat und für deren Qualität er bürgen kann, prüft die eingegangenen Angebote und hilft Ihnen, diese auf einer vergleichbaren Basis zu bewerten. Wie Sie Auftragnehmer beurteilen und verwalten können, erfahren Sie in unserem Leitfaden für die Suche und Verwaltung eines Bauunternehmers in Spanien.

Wählen Sie einen Bauunternehmer nicht allein nach dem niedrigsten Preis aus. Auf dem Madrider Baumarkt spiegelt ein Angebot, das deutlich unter dem anderer Anbieter liegt, fast immer etwas wider: eine geringere angenommene Qualität der Materialien, weniger erfahrene Arbeitskräfte, unrealistische Annahmen über den Zeitplan oder ein Plan, die Marge durch Änderungsaufträge während der Bauarbeiten wieder hereinzuholen. Bewerten Sie Angebote nicht nur nach dem Preis, sondern auch nach Vollständigkeit und Realismus.

Phase 6: Bau

Dies ist die Phase, vor der sich die meisten Kunden am meisten fürchten, und das aus verständlichen Gründen. Bei den Bauarbeiten wird Ihr Eigentum gestört, es wird viel Geld ausgegeben und vieles hängt davon ab, dass Menschen, die Sie vielleicht nicht gut kennen, die Arbeit in der von Ihnen erwarteten Qualität ausführen.

Die Rolle Ihres Architekten während der Bauphase besteht darin, regelmäßig Besuche zu machen, die Arbeiten anhand der Projektdokumentation zu überprüfen, die Zahlung von Meilensteinen zu genehmigen, wenn die entsprechenden Arbeiten zufriedenstellend abgeschlossen wurden, technische Fragen des Bauunternehmers zu beantworten und Entscheidungen, die Ihren Beitrag erfordern, an Sie weiterzuleiten.

Für Kunden, die während der Bauarbeiten nicht in Madrid sind, ist der regelmäßige Rhythmus von schriftlichen Updates und Baustellenfotos unerlässlich. Sie sollten bei jedem Besuch genau wissen, wie der Stand der Arbeiten ist, was fertiggestellt wurde, was als nächstes ansteht und ob irgendetwas Ihre Entscheidung erfordert.

Die Renovierung einer typischen Madrider Wohnung von 60 bis 100 Quadratmetern dauert vom Abriss bis zur Übergabe etwa 12 bis 20 Wochen, je nach Umfang. Projekte mit umfangreichen Bauarbeiten oder komplexen MEP-Installationen dauern etwas länger.

Phase 7: Übergabe

Vor der Übergabe führt Ihr Architekt eine detaillierte Inspektion durch - in der Regel ein Punchlist-Verfahren, bei dem alle unvollständigen oder mangelhaften Arbeiten identifiziert und behoben werden. Akzeptieren Sie die Übergabe nicht, bevor dieser Prozess abgeschlossen ist.

Bei der Übergabe sollten Sie Folgendes erhalten: die Schlüssel, alle relevanten technischen Unterlagen (Zertifikate, Garantien, Bestandspläne), den Energieausweis für die renovierte Immobilie und alle Unterlagen, die für die Aktualisierung des Gebäuderegisters oder der cédula de habitabilidad erforderlich sind, wenn sich die Aufteilung geändert hat.

Die Beziehung zu Ihrem Architekten endet nicht mit der Übergabe. Manchmal tauchen in den ersten Wochen des Einzugs kleinere Probleme auf - eine Tür, die klemmt, ein Detail, das nicht ganz richtig war. Ein gutes Studio wird diese Probleme im Rahmen der Projektfertigstellung umgehend lösen.

Für Kunden im Ausland: Projektmanagement aus der Ferne möglich machen

Wenn Sie diesen Prozess von außerhalb Spaniens leiten, gelten dieselben Phasen, aber der Kommunikationsbedarf ist stärker definiert. Vereinbaren Sie mit Ihrem Architekten von Anfang an Folgendes: ein wöchentliches schriftliches Update während aktiver Bauphasen, ein dokumentiertes Protokoll der getroffenen Entscheidungen und erteilten Genehmigungen, einen klaren Eskalationspfad für jedes Problem, das Ihre Genehmigung erfordert, und Ihre Verfügbarkeit während wichtiger Entscheidungspunkte (Materialauswahl, Auswahl des Auftragnehmers, Überprüfung des Entwurfs).

Zeitzonenunterschiede sind mit etwas Planung zu bewältigen. Was nicht zu bewältigen ist, ist eine Kommunikationsstruktur, die einen entfernten Kunden wochenlang uninformiert lässt. Legen Sie die diesbezüglichen Erwartungen klar fest, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Für Käufer, die sich noch in der Akquisitionsphase befinden, ist unser Leitfaden für Immobilienkauf in Madrid als Ausländer deckt ab, worauf Sie achten sollten, bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten.

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