Griechenland zieht schon seit Jahrzehnten internationale Immobilienkäufer an.

Die Kombination aus Klima, Landschaft, Kultur und relativ erschwinglichen Immobilienpreisen hat Griechenland zu einem der aktivsten Märkte Europas für ausländische Wohninvestitionen gemacht. Aber eine Renovierung in Griechenland, insbesondere für Käufer, die nicht in Griechenland leben und kein Griechisch sprechen, bringt besondere Herausforderungen mit sich, die Sie verstehen sollten, bevor Sie sich festlegen.

Dies ist die ehrliche Version dieser Geschichte. Einen Überblick über die Stadtteile von Athen und die Möglichkeiten zur Renovierung finden Sie in unserem Leitfaden zu Architektur in Athen und Renovierungsmöglichkeiten für Käufer.

Warum der griechische Renovierungsprozess anders ist, als Sie es vielleicht erwarten

Griechenland hat eine echte bürokratische Komplexität. Im Vergleich zu mediterranen Standards ist dies zwar nicht einzigartig, aber die Kombination aus sich überschneidenden Regulierungsbehörden, einer Baukultur, die sich anders entwickelt hat als in Nordeuropa, und einem rechtlichen Rahmen, der sich stark verändert hat, bedeutet, dass Käufer, die mit von ihrem Heimatland geprägten Annahmen ankommen, Überraschungen erleben.

Die gute Nachricht ist, dass die Herausforderungen mit der richtigen professionellen Unterstützung zu bewältigen sind.

Die Frustrationen, von denen ausländische Käufer am häufigsten berichten - Verzögerungen, Komplikationen bei den Genehmigungen, Probleme mit der Zuverlässigkeit der Bauunternehmer - sind fast immer schwerwiegender, wenn die Käufer versuchen, das System ohne erfahrene lokale Architekten und Juristen zu meistern. Unser Leitfaden für Renovierungsfehler, deren Behebung am meisten kostet deckt die wiederkehrenden Muster in allen drei Ländern ab.

Das Wichtigste vorab: In Griechenland dürfen nur Architekten, die bei der Technischen Kammer Griechenlands (TEE-TCG) registriert sind, Baugenehmigungen und technische Unterlagen legal unterzeichnen. Dies ist nicht verhandelbar. Wenn jemand, der Designdienstleistungen anbietet, keine TEE-Registrierungsnummer vorweisen kann, kann er Ihr Projekt nicht legal abstempeln.

Das griechische Baugenehmigungssystem: Was Sie wirklich brauchen

Das griechische Baugenehmigungssystem untersteht dem Ministerium für Umwelt und Energie und wird von regionalen Dienststellen (YPDOM) verwaltet. Das Verfahren wurde in den letzten Jahren durch die e-Adeies-Plattform, die die elektronische Einreichung von Genehmigungsanträgen ermöglicht, erheblich digitalisiert.

Eine Baugenehmigung (Oikodomiki Adeia) ist erforderlich für Neubauten, wesentliche bauliche Veränderungen, Erweiterungen, Anbauten oder alle Arbeiten, die die Grundfläche, das Volumen oder die Struktur des Gebäudes wesentlich verändern. Dies erfordert ein komplettes technisches Projekt, das von lizenzierten Architekten und Ingenieuren abgestempelt wird und einer vollständigen YPDOM-Prüfung unterzogen wird. Die Fristen variieren je nach Region und Projektkomplexität und betragen in der Regel 3 bis 8 Monate in größeren Städten.

Die Genehmigung für kleinere Arbeiten umfasst kleinere Renovierungsarbeiten, die die Struktur, das äußere Erscheinungsbild oder gemeinsame Gebäudeelemente nicht beeinträchtigen. Dazu gehören Änderungen von Innentrennwänden, Renovierungen von Badezimmern und Küchen sowie grundlegende Systemaktualisierungen. Schnelleres Verfahren als eine vollständige Baugenehmigung.

Die Bauanzeige gilt für wirklich geringfügige Arbeiten wie Wartung, Malerarbeiten und kleinere Reparaturen. Eine einfache Benachrichtigung und keine formelle Genehmigung.

Eine wichtige Komplexität in Griechenland: Illegale Gebäudeerweiterungen und -änderungen (afthairetes) sind im bestehenden Immobilienbestand weit verbreitet, insbesondere bei Immobilien, die vor den 1980er Jahren gebaut wurden. Griechenland hat im Laufe der Jahre mehrere Legalisierungsprogramme durchgeführt und viele Immobilien weisen teilweise legalisierte, nicht genehmigte Arbeiten auf. Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie in Griechenland ist eine gründliche rechtliche und technische Due-Diligence-Prüfung unerlässlich, um den genauen rechtlichen Status aller Elemente der Struktur zu verstehen. Ungeklärte Fragen können zu erheblichen Komplikationen bei zukünftigen Renovierungsgenehmigungen und einem eventuellen Wiederverkauf führen.

Arten von Immobilien, die internationale Käufer typischerweise in Griechenland kaufen

Inselimmobilien sind die romantischste Kategorie. Traditionelle Inselhäuser in guter Lage haben ein hohes Potenzial für Mieteinnahmen. Aber sie bringen auch besondere Herausforderungen mit sich: Die Abgeschiedenheit vom Festland bedeutet, dass die Lieferung von Materialien länger dauert und teurer ist, die Verfügbarkeit lokaler Bauunternehmer ist auf kleineren Inseln während der Sommersaison begrenzt und in einigen Fällen schränken strenge architektonische Kontrollen die Möglichkeiten ein, was Sie am Äußeren traditioneller Gebäude tun können. Einen vollständigen Überblick über die Renovierungsarbeiten auf den Inseln finden Sie in unserem speziellen Leitfaden für Renovierung von Immobilien auf griechischen Inseln.

Die städtischen Wohnungen in Athen haben eine bedeutende Renovierungswelle in Vierteln wie Kolonaki, Koukaki, Pangrati, Mets und Exarcheia erlebt. Die Polykatoikia-Wohnblocks der Stadt, die typischerweise aus den 1950er bis 1970er Jahren stammen, bieten große Grundrisse, eine solide Bauweise und in den richtigen Stadtvierteln eine gute Mietentwicklung.

Ländliche Immobilien auf dem Festland, ältere Dorfhäuser, Bauernhöfe und historische Steinbauten auf dem Peloponnes, in Epirus und Nordgriechenland sprechen Käufer an, die Charakter und Abgeschiedenheit suchen. Diese sind oft mit komplexen rechtlichen Fragen verbunden, die eine sorgfältige Untersuchung vor dem Kauf erfordern.

Thessaloniki, die zweitgrößte Stadt Griechenlands, rückt zunehmend in das Blickfeld internationaler Käufer. Ein starker, von der Universität angetriebener Mietmarkt, ein solider architektonischer Bestand an Gebäuden aus dem späten 19. und frühen 20. Jahrhundert, niedrigere Preise als in Athen und eine bessere Infrastruktur.

Designüberlegungen für griechische Immobilien

Reaktion auf das Klima. Das griechische Klima variiert mehr, als Außenstehenden oft bewusst ist. In Athen ist es im Sommer heiß und trocken und im Winter richtiggehend kalt. Die Inseln haben ihre eigenen Mikroklimata. Die traditionelle griechische Architektur mit dicken Mauern, kleinen Fenstern an der Ost- und Westseite, überdachten Außenbereichen und strategischer Ausrichtung hat auf dieses Klima reagiert und ist nach wie vor aktuell. Renovierungen, die mit diesen Prinzipien arbeiten, anstatt sie durch generische europäische Standards zu ersetzen, sind in der Regel besser und wirken angemessener. Unser Leitfaden für Klimagerechte Architektur in Spanien, Griechenland und Schweden erklärt die Prinzipien ausführlich.

Die Beziehung zum Außenbereich. In der griechischen Wohnkultur sind die Außenbereiche echte Erweiterungen des Wohnbereichs, die einen großen Teil des Jahres genutzt werden. Die durchdachte Gestaltung der Beziehung zwischen Innen- und Außenbereich ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei jeder griechischen Renovierung.

Traditionelle Materialien. Kykladenputz, griechischer Marmor, lokaler Stein, Terrakotta. Diese Materialien verleihen der traditionellen griechischen Architektur ihren besonderen Charakter. Wenn Sie diese Materialien bei einer modernen Renovierung berücksichtigen, erhalten Sie ein Ergebnis, das wirklich ortsspezifisch und nicht typisch mediterran ist. Dies ist auch kommerziell relevant für Mietobjekte, bei denen Charakter und Authentizität ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal sind.

Einen in Griechenland registrierten Architekten finden und mit ihm arbeiten

Für internationale Käufer ist die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der über eine griechische Berufszulassung (TEE-TCG) verfügt und der auch Ihre Sprache und Ihren kulturellen Kontext versteht, der klarste Weg durch den Regulierungsprozess.

Die Kommunikation mit YPDOM, die Vorbereitung der technischen Dokumentation in griechischer Sprache, die Koordination mit den Ingenieuren vor Ort und die Verwaltung des Genehmigungsverfahrens erfordern jemanden, der das System von innen kennt. Wie der Prozess zwischen Architekt und Kunde in der Praxis funktioniert, erfahren Sie in unserem Leitfaden für Zusammenarbeit mit einem Architekten vom ersten Kontakt bis zur Übergabe.

Die Genehmigungsfristen in Griechenland sind real und sollten in jede Projektplanung einbezogen werden. In größeren Städten können einfache Genehmigungen innerhalb von 3 bis 4 Monaten erteilt werden. Komplexere Anträge dauern in der Regel 6 bis 12 Monate. Bei Inselprojekten geht es in den örtlichen YPDOM-Büros manchmal schneller, aber die Logistik für Material und Bauunternehmer ist komplexer.

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