Der Reiz einer ländlichen Immobilie in Spanien liegt auf der Hand. Platz, Ruhe, Landschaft, das Gegenteil von Stadtdichte. Die Komplikationen einer ländlichen Immobilie in Spanien sind weniger offensichtlich, bis sie sehr real werden.

Die Grundstücksklassifizierung im spanischen Planungssystem bestimmt nicht nur, was Sie bauen können, sondern in einigen Fällen auch, ob Sie legal in einem bestehenden Gebäude wohnen können. Sich hierüber Klarheit zu verschaffen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, ist einer der wichtigsten Schritte bei der Due Diligence für Käufer ländlicher Immobilien. Vor diesem Schritt müssen nicht-spanische Käufer die folgenden Punkte verstehen NIE und NIF Anforderungen für den Kauf von Immobilien in Spanien.

Die drei wichtigen Landklassifizierungen

Spanische Grundstücke werden in der nationalen und regionalen Planungsgesetzgebung in drei große Kategorien eingeteilt, wobei die regionalen Bezeichnungen variieren:

Suelo Urbano (Urbanes Land): Land, das über alle Dienstleistungen und Infrastrukturen eines städtischen Gebietes verfügt und für die Entwicklung klassifiziert ist. In ländlichen Gebieten bedeutet dies in der Regel Land innerhalb oder in unmittelbarer Nähe eines Dorfes oder einer Stadt mit etablierter städtischer Struktur.

Suelo Urbanizable (Bebaubares Land): Land, das im Planungsplan für eine zukünftige städtische Entwicklung vorgesehen ist. Entwicklungsrechte bestehen im Prinzip, erfordern aber in der Regel den Abschluss eines Umwidmungs- und Urbanisierungsprozesses, bevor Baugenehmigungen erteilt werden können.

Suelo No Urbanizable (Nicht-bebaubares Land): Ländliches Land, das nicht für die städtische Entwicklung vorgesehen ist. Diese Klassifizierung deckt den größten Teil der ländlichen und landwirtschaftlichen Flächen Spaniens ab und ist diejenige, die die meisten Komplikationen für Käufer mit sich bringt.

Innerhalb von suelo no urbanizable gibt es Unterkategorien, die von reinem Agrarland ohne Baurecht über geschütztes Naturland, auf dem im Wesentlichen keine Bebauung erlaubt ist, bis hin zu ländlichem Land reichen, auf dem eine begrenzte Bebauung unter bestimmten Bedingungen erlaubt ist.

Was in Spanien auf ländlichem Grund gebaut werden kann

Die Regeln für das Bauen auf nicht urbanisierbarem Boden werden auf regionaler Ebene (comunidad autónoma) festgelegt und sind sehr unterschiedlich. Einige allgemeine Grundsätze:

In den meisten spanischen Regionen ist der Neubau von Wohngebäuden für den Erstwohnsitz auf suelo no urbanizable generell verboten. Das Land ist für die landwirtschaftliche oder natürliche Nutzung vorgesehen, nicht für den Wohnungsbau.

Bestehende Wohngebäude auf ländlichem Grund können einen rechtlichen Status als rechtmäßig errichtete Bauwerke haben, auch wenn ein Neubau auf demselben Grundstück nicht erlaubt wäre. Dies ist ein entscheidender Unterschied: Der Kauf eines bestehenden Hauses auf dem Land, das mit historischen Genehmigungen rechtmäßig gebaut wurde, ist etwas anderes als der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen und der Versuch, darauf ein Haus zu bauen.

Landwirtschaftliche Gebäude (Nebengebäude, Lagerhallen, Ställe), die mit einer echten landwirtschaftlichen Nutzung verbunden sind, können in vielen Regionen in ländlichen Gebieten unter bestimmten Größenbeschränkungen und Nutzungsbedingungen genehmigt werden.

Einrichtungen für den ländlichen Tourismus (casas rurales) können in einigen Regionen vorbehaltlich besonderer Genehmigungen zugelassen werden.

Das Problem des vererbten Status

Auf vielen ländlichen Grundstücken in Spanien befinden sich Gebäude, die im Laufe der Jahrzehnte errichtet wurden, ohne dass die damaligen Planungsvorschriften vollständig eingehalten wurden, oder die errichtet wurden, bevor der aktuelle Planungsrahmen in Kraft war.

Diese Strukturen können im Rahmen verschiedener spanischer nationaler oder regionaler Amnestieprogramme für irreguläre Bauten (regularizaciones, declaraciones de fuera de ordenación) teilweise legalisiert worden sein. Oder sie bleiben technisch gesehen irregulär mit verschiedenen Toleranzgraden.

Die praktische Konsequenz für einen Käufer: Bei einer Immobilie mit nicht genehmigten Strukturen kann es schwierig oder unmöglich sein, eine Baugenehmigung für Renovierungsarbeiten zu erhalten, selbst für Arbeiten, die bei einer vorschriftsmäßigen Immobilie unauffällig wären. Es kann schwierig sein, sie zu versichern oder eine Hypothek zu erhalten. Und für den Käufer, der wissentlich eine Immobilie mit bekannten Unregelmäßigkeiten erwirbt, kann dies ein Haftungsrisiko bedeuten.

Die rechtliche Prüfung vor dem Kauf einer ländlichen Immobilie in Spanien muss wesentlich gründlicher sein als bei städtischen Immobilien. Konkret heißt das: Holen Sie die nota simple vom Grundbuchamt ein, prüfen Sie den Status der Immobilie im städtischen Planungsregister, überprüfen Sie, ob alle bestehenden Bauten über eine vollständige Baugenehmigung oder einen rechtlichen Status verfügen, und holen Sie ein schriftliches Rechtsgutachten darüber ein, welche Arbeiten genehmigt werden können, bevor Sie sich auf einen Kaufpreis festlegen, der eine Renovierung voraussetzt. Unser Leitfaden über Immobilienkauf in Spanien als Ausländer behandelt den gesamten Kaufvorgang im Detail.

Wie die Renovierung eines rechtmäßig errichteten ländlichen Grundstücks aussehen kann

Für eine ländliche Immobilie mit vollem Rechtsstatus gelten für Renovierungsarbeiten dieselben allgemeinen Genehmigungsverfahren wie für städtische Renovierungen: Obra Mayor für strukturelle und bedeutende Arbeiten, einfachere Verfahren für kosmetische Arbeiten. Siehe unseren vollständigen Leitfaden für Madrider Baugenehmigungen und licencia de obras für eine detaillierte Aufschlüsselung, wie das Genehmigungssystem funktioniert.

Eine weitere Überlegung bei der Renovierung auf dem Land ist die Entfernung zu Dienstleistungen und die Verfügbarkeit von Handwerkern. Materialien und Handwerker müssen weiter zu ländlichen Standorten reisen. Aufgrund dieser Logistik sind die Baukosten für ländliche Immobilien in der Regel 15 bis 30% höher als bei entsprechenden Projekten in der Stadt. Einen realistischen Überblick über die Renovierungskosten in Spanien erhalten Sie in unserem Ehrlicher Leitfaden für Baukosten in Spanien enthält aktuelle Zahlen für alle Projekttypen.

---

Sie sehen sich eine ländliche Immobilie in Spanien an und möchten wissen, welche Baurechte und Renovierungsmöglichkeiten es gibt? Schildern Sie uns die Immobilie über das untenstehende Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.

Nachricht senden