Stockholm ist einer der interessantesten Wohnimmobilienmärkte in Skandinavien und einer der am wenigsten verstandenen für internationale Käufer. Die Stadt hat eine besondere Eigentümerstruktur, eine Reihe von Renovierungsvorschriften und einen Gebäudebestand, der schöne Vorkriegswohnungen mit gut gebauten modernistischen Häusern aus der Mitte des Jahrhunderts und hervorragenden Neubauten kombiniert.

Dieser Leitfaden richtet sich an internationale Käufer, die eine Wohnung in Stockholm kaufen und renovieren möchten. Für einen umfassenderen Überblick über den schwedischen Immobilienmarkt lesen Sie bitte unseren Leitfaden zu Immobilienkauf in Schweden als Ausländer.

Die schwedische Aktionärsstruktur: Bostadsrätt vs. Äganderätt

Das erste, was Sie über Stockholmer Immobilien wissen müssen, ist das bostadsrätt. Dies ist die vorherrschende Eigentumsform für Wohnungen in Schweden und unterscheidet sich von einem Kauf einer Eigentumswohnung in Spanien oder Griechenland.

Ein bostadsrätt ist ein Anteil an einer Wohnungsbaugesellschaft (bostadsrättsförening) in Kombination mit dem exklusiven Recht, eine bestimmte Wohnung zu nutzen. Sie besitzen nicht die Wohnung selbst. Sie besitzen einen Anteil an der Wohnungsbaugesellschaft, und dieser Anteil berechtigt Sie, die Wohnung zu bewohnen und sie zu verkaufen, zu verpfänden oder zu vererben.

Die Wohnungsbaugesellschaft (föreningen) ist Eigentümerin des Gebäudes, verwaltet die Gemeinschaftsbereiche, trägt die Hypothek auf das Gebäude (die von den bestehenden Eigentümern durch monatliche Gebühren bedient wird) und legt fest, was die Eigentümer mit ihren Wohnungen tun können und was nicht.

Die monatliche Gebühr (månadsavgift) an den Föreningen deckt die Betriebskosten des Vereins, einschließlich der Instandhaltung der Gebäude, der gemeinsamen Heizung in vielen Gebäuden und der Bedienung der Schulden des Vereins. Diese Gebühr ist ein laufender Kostenfaktor, der über die Hypothek hinausgeht, die Sie auf Ihrem eigenen bostadsrätt-Anteil tragen.

Für internationale Käufer wirft die Struktur von bostadsrätt spezielle Due-Diligence-Fragen auf: Wie gesund ist die Vereinigung finanziell? Wie hoch sind die ausstehenden Schulden? Gibt es größere geplante Instandhaltungsprojekte (wie z.B. die Erneuerung des Daches, die Renovierung von Aufzügen oder die Erneuerung von Leitungen), die in naher Zukunft zusätzliche Bewertungen auslösen werden? Ein finanziell schwacher Verband mit großen geplanten Ausgaben ist ein Risiko, das der Aktienkurs allein nicht widerspiegelt.

Die Alternative, äganderätt, ist ein echtes Wohnungseigentum und ist in Stockholm seltener. Wenn sie verfügbar sind, werden äganderätt-Wohnungen mit einem Aufschlag gehandelt.

Was Sie in einem Bostadsrätt renovieren können und was nicht

Die Renovierungsrechte eines Eigentümers des Bostadsrätt sind in der Satzung (stadgar) des Vereins und im schwedischen Recht festgelegt.

Generell gilt, dass Sie alles renovieren können, was sich in Ihrer Wohnung befindet und die Gebäudestruktur, die Gemeinschaftsanlagen oder die Wohnungen der anderen Mitglieder nicht beeinträchtigt.

In der Praxis benötigen Sie eine schriftliche Genehmigung vom Vorstand des Vereins (styrelsen) für: alle Arbeiten an tragenden Wänden, alle Arbeiten an den Sanitär-, Heizungs- oder Lüftungssystemen des Gebäudes, alle Arbeiten, die die Fassade oder das Äußere des Gebäudes betreffen, alle Arbeiten, die den Lärmpegel oder die Struktur beeinflussen.

Kosmetische Renovierungen, neuer Anstrich, neue Fußböden, neue Küchenfronten, neue Badezimmerfliesen, bedürfen in der Regel keiner Genehmigung durch den Vorstand, aber Sie sollten sich über die Regeln der jeweiligen Vereinigung informieren.

Die Genehmigungssituation in Schweden für die Renovierung von Wohnungen: Für bauliche Arbeiten und Arbeiten an bestimmten Systemen ist eine Baugenehmigung (bygglov) von der Gemeinde erforderlich, auch wenn es sich um eine Privatwohnung handelt. Ihr Architekt wird Ihnen bestätigen, was die Genehmigungspflicht für Ihr spezielles Projekt auslöst. Die Nordischer Baustandard die das schwedische Bauwesen regelt, legt auch Mindestanforderungen für die Isolierung und die Energieeffizienz bei Renovierungsarbeiten fest.

Der schwedische Renovierungsmarkt: Qualität und Prozess

Die schwedischen Qualitätsstandards im Bauwesen sind hoch und werden konsequent durchgesetzt. Die Bauvorschriften (Boverkets Byggregler) sind spezifisch, und die Berufskultur nimmt sie ernst.

Speziell für die Renovierung von Badezimmern schreiben die schwedischen Vorschriften vor, dass die Abdichtung von einem zertifizierten Bauunternehmer (behörig våtrumsmontör) ausgeführt werden muss. Dies ist keine Option. Ein Versicherungsanspruch aufgrund eines Wasserschadens in einem Badezimmer, das nicht von einem zertifizierten Bauunternehmer abgedichtet wurde, ist nicht gedeckt.

Die schwedischen Renovierungskosten in Stockholm sind höher als in Madrid oder Athen. Die Renovierung eines kompletten Badezimmers in Stockholm in mittlerer Qualität kostet 80.000 bis 150.000 Schwedische Kronen (etwa 7.000 bis 14.000 Euro zu aktuellen Preisen). Eine Küchenrenovierung ist ähnlich teuer wie in Spanien.

Zeitplan: Schwedische Renovierungsprojekte werden mit einer Präzision geplant und ausgeführt, die bei spanischen Renovierungsprojekten manchmal nicht gegeben ist. Materialvorlaufzeiten, die Verfügbarkeit von Bauunternehmern und das Genehmigungsverfahren müssen realistisch berücksichtigt werden. Eine komplette Wohnungsrenovierung in Stockholm dauert realistischerweise 3 bis 6 Monate von der Vertragsunterzeichnung bis zur Fertigstellung. Die Skandinavische Designprinzipien die diesen Ansatz von Präzision und Qualität untermauern, lassen sich gut übertragen - auch auf Projekte außerhalb Schwedens.

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