Dies ist eine der häufigsten praktischen Ängste für internationale Käufer, die in Spanien Renovierungsarbeiten durchführen. Die Sprache ist ein echtes Problem. Die spanische Baukultur hat strenge Berufsnormen und Kommunikationskonventionen, die zu verstehen Jahre dauert, selbst für Leute, die die Sprache sprechen.

Die gute Nachricht ist, dass das Risiko mit der richtigen Struktur überschaubar ist. Die schlechte Nachricht ist, dass die Struktur vorhanden sein muss, bevor Sie einen Bauvertrag unterzeichnen, und nicht erst, wenn die Probleme beginnen. Unser Leitfaden für Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien erklärt die gesamte Projektstruktur vom ersten Kontakt bis zur Übergabe.

Warum die Sprache nicht das Hauptproblem ist

Sprache ist ein Symptom. Das Kernproblem ist die Informationsasymmetrie.

Ein Grundstückseigentümer, der kein Spanisch spricht und nicht physisch anwesend ist, hat nur begrenzte Möglichkeiten zu überprüfen, ob das, was gebaut wird, mit dem übereinstimmt, was geplant wurde, ob die verwendeten Materialien mit den Spezifikationen übereinstimmen, ob die Arbeiten in der vertraglich geforderten Qualität ausgeführt werden und ob die Forderungen nach zusätzlichen Zahlungen legitim oder opportunistisch sind.

Diese Probleme bestehen auch bei vielen lokalen Renovierungsprojekten mit spanischsprachigen Eigentümern, die vor Ort anwesend sind. Die Sprachbarriere verstärkt sie noch. Die Entfernung verstärkt sie noch weiter. Aber die strukturelle Lösung ist in jedem Fall dieselbe: Verringerung der Informationsasymmetrie durch Dokumentation und Aufsicht. Dies ist auch der Hauptgrund BIM-basierte Projektkoordination bietet einen erheblichen Mehrwert für internationale Kunden, die Projekte aus der Ferne verwalten.

Die Rolle eines betreuenden Architekten

In Spanien ist die dirección facultativa, die offizielle Bauaufsicht, gesetzlich dem Projektarchitekten zugeordnet. Für jedes Projekt, das eine Genehmigung der Obra Mayor erfordert, ist diese Aufsicht gesetzlich vorgeschrieben.

Für internationale Kunden ist der betreuende Architekt der wichtigste Schutz, den sie haben. Der Architekt besucht die Baustelle regelmäßig, genehmigt die Arbeiten, bevor sie überbaut werden, prüft, ob die Materialien den Spezifikationen entsprechen, genehmigt die Zahlungsbescheinigungen und ist während des gesamten Bauprozesses das Auge und das Ohr des Kunden.

Die Qualität dieser Überwachung variiert erheblich zwischen den Architekturstudios. Einige Studios betrachten die Überwachung als eine administrative Anforderung und besuchen die Baustelle nur selten. Andere führen regelmäßige wöchentliche Besuche durch, erstellen nach jedem Besuch einen schriftlichen Bericht, fotografieren systematisch den Baufortschritt und beteiligen sich aktiv an der Kommunikation mit den Auftragnehmern.

Fragen Sie speziell nach der Häufigkeit der Überwachung und nach der Dokumentation, die nach jedem Besuch vor Ort erstellt wird. Dies ist keine Frage, die Sie als heikel empfinden sollten. Es ist die richtige Frage. Der Unterschied zwischen ein Architekt, Innenarchitekt und Projektmanager in Spanien sollten Sie ebenfalls verstehen, bevor Sie entscheiden, wer Ihr Projekt leitet.

Die richtigen Angebote für Bauunternehmer

In Spanien ist es üblich, drei Angebote von Bauunternehmern einzuholen. Aber für internationale Kunden gibt es zusätzliche Schritte, die das Verfahren zuverlässiger machen.

Vergewissern Sie sich, dass alle drei Auftragnehmer den gleichen Preis festlegen. Das klingt selbstverständlich, setzt aber voraus, dass die technische Dokumentation (Projektzeichnungen und Spezifikationen) vollständig und eindeutig ist. Auftragnehmer, die unklare Unterlagen erhalten, kalkulieren ihre Preise anders, um die Unsicherheit zu berücksichtigen. Ein Vergleich der Angebote sagt Ihnen nichts Nützliches.

Verlangen Sie aufgeschlüsselte Kostenvoranschläge, keine Pauschalbeträge. Ein Kostenvoranschlag, in dem steht “Küchenrenovierung: 18.000 Euro” sagt Ihnen nichts. Ein Kostenvoranschlag, in dem Abriss, Struktur, Elektroarbeiten, Klempnerarbeiten, Fliesenarbeiten, Schränke und Einbau separat aufgeführt sind, ermöglicht es Ihnen, die einzelnen Posten zu vergleichen, festzustellen, wo ein Auftragnehmer teurer oder billiger ist, und eine Diskussionsgrundlage zu haben, falls Abweichungen auftreten.

Vergewissern Sie sich, dass alle drei Auftragnehmer über die erforderliche Berufszulassung (empresas constructoras, die bei der zuständigen Berufsorganisation registriert sind) und eine aktuelle Haftpflichtversicherung verfügen.

Der Bauvertrag in Spanien

Beginnen Sie die Arbeit nicht ohne einen schriftlichen Vertrag. Das klingt elementar. Viele Renovierungen in Spanien werden ohne einen solchen Vertrag durchgeführt, insbesondere kleinere Projekte.

Ein Bauvertrag in Spanien sollte mindestens Folgendes enthalten: den genauen Umfang der Arbeiten, den Gesamtpreis, den Zahlungsplan (der in der Regel an Meilensteine und nicht an Kalenderdaten gekoppelt ist), den Zeitplan für den Bau mit Start- und Fertigstellungsterminen, das Verfahren für die Vereinbarung von Änderungen und die Preisgestaltung sowie den Prozentsatz des Einbehalts, der bei Fertigstellung bis zum Ablauf einer Mängelfrist einbehalten wird.

Der Zahlungsplan ist besonders wichtig. Ein Bauunternehmer, der 50 oder 60% im Voraus verlangt, bittet Sie, sein Betriebskapital zu finanzieren und Ihren Einfluss zu beseitigen. Eine vernünftige Zahlungsstruktur für ein Renovierungsprojekt besteht in der Regel aus 20 bis 30% bei Vertragsunterzeichnung, Abschlagszahlungen bei bestimmten Meilensteinen und 5 bis 10%, die für 3 bis 6 Monate nach Fertigstellung einbehalten werden.

Kommunikationstools, die Fernverwaltung möglich machen

Eine WhatsApp-Gruppe mit dem Bauleiter für tägliche Fotos ist kein professioneller Ersatz für eine formelle Überwachung. Aber es ist eine nützliche Ergänzung für internationale Kunden, die Sichtbarkeit wünschen, ohne ständig nach Spanien zu reisen.

Tägliche oder zweiwöchentliche Fotos des Fortschritts, die den Zeichnungen zugeordnet sind, so dass Sie erkennen können, was Sie sehen, geben Ihnen ein Echtzeitgefühl für das Tempo. Wenn der Fortschritt plötzlich zum Stillstand kommt oder sich verändert, sehen Sie dies auf den Fotos, bevor der Bauunternehmer es meldet.

Videoanrufe, bei denen jemand mit einem Telefon in der Hand durch die Baustelle geht, können einem Kunden, der weiß, worauf er achten muss, eine Menge über Qualität und Fortschritt vermitteln. In Kombination mit schriftlichen Bauaufsichtsberichten des Architekten bietet dies eine angemessene Fernüberwachung für einen internationalen Kunden.

Wenn Dinge schief gehen

Das Wichtigste, was Sie über Baustreitigkeiten in Spanien wissen sollten, ist, dass es deutlich billiger ist, sie zu vermeiden als sie zu lösen. Unser Leitfaden für Renovierungsfehler, deren Behebung am meisten kostet behandelt die Muster, die sich bei allen Projekten wiederholen, und wie Sie sie vermeiden können.

Wenn ein Auftragnehmer von der vereinbarten Spezifikation abweicht, ist es an der Zeit, sich darum zu kümmern, bevor die Arbeit durch nachfolgende Schichten überdeckt wird, und nicht erst, wenn das Projekt abgeschlossen ist und der Auftragnehmer bezahlt wurde. Dies erfordert entweder physische Präsenz oder eine aktive Rolle des Architekten bei der Überwachung, um Abweichungen frühzeitig zu erkennen.

Wenn es zu einem Zahlungsstreit kommt, bietet Ihnen ein schriftlicher Vertrag mit klaren Meilensteinen und einer Einbehaltsklausel eine strukturierte Diskussionsgrundlage. Ohne einen schriftlichen Vertrag sind Sie in einer viel schwierigeren Position.

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