Jeder Architekt, der an der Renovierung von Wohnhäusern arbeitet, hat einen mentalen Katalog von Fehlern, die er immer wieder sieht. Keine exotischen, unvorhersehbaren Fehler, sondern die gleichen Muster, Projekt für Projekt.

Der Grund, warum sich diese Muster hartnäckig halten, ist, dass sie sich zu dem Zeitpunkt, an dem sie gemacht werden, normalerweise nicht wie Fehler anfühlen. Sie fühlen sich wie vernünftige Entscheidungen an, die oft Geld sparen. Das Problem wird erst später deutlich, wenn die Behebung dieser Fehler mehr kostet als die ursprünglichen Einsparungen oder manchmal sogar mehr als die ursprüngliche Arbeit.

In diesem Leitfaden erfahren Sie, was Sie wissen sollten, bevor Sie anfangen. Verstehen wie der Renovierungsprozess ablaufen soll macht es einfacher zu sehen, wo diese Fehler typischerweise auftreten.

Baubeginn vor Fertigstellung des Entwurfs

Der Druck, loslegen zu müssen, ist verständlich. Die Genehmigung liegt vor, der Bauunternehmer ist verfügbar, und auf einer Immobilie zu sitzen, die noch keine Einnahmen generiert oder nicht genutzt wird, fühlt sich verschwenderisch an.

Aber wenn Sie mit dem Bau beginnen, bevor der Ausführungsentwurf (die detaillierten Zeichnungen, nach denen die Bauunternehmen tatsächlich bauen) fertiggestellt ist, überträgt sich eine enorme Entscheidungsgewalt auf das Bauunternehmen, das kein Interesse an Ihren Präferenzen hat und jeden Anreiz hat, die einfachste oder billigste Option zu wählen, wenn der Entwurf nicht eindeutig ist.

Jeder Bautag, der ohne vollständige technische Dokumentation abläuft, führt zu Entscheidungen, die ohne Ihren Beitrag getroffen werden. Einige von ihnen sind in Ordnung. Andere wiederum legen Entscheidungen fest, die in der Entwurfsphase nichts gekostet hätten und deren Änderung nach dem Bau Tausende kosten würde. Dies ist genau das Problem, das BIM-basierte Dokumentation verhindern soll.

Die Disziplin, den Entwurf vor Baubeginn fertigzustellen, ist keine bürokratische Vorsicht. Sie ist der wichtigste Mechanismus, um das von Ihnen geplante Ergebnis zu erreichen.

Die Wahl eines Bauunternehmers allein nach dem Preis

Ein Angebot, das 20% unter dem Marktdurchschnitt liegt, ist kein gutes Geschäft. Es ist ein Signal.

Das Signal könnte sein: minderwertige Materialien (oder Ersatzmaterialien während des Baus). Unerfahrene Arbeitskräfte. Unrealistische Annahmen über den Zeitplan, die zu Änderungsaufträgen führen werden. Oder ein Plan zur Deckung der Marge bei Abweichungen, wenn der Entwurf nicht präzise genug ist, um diese zu verhindern.

Der Unterschied zwischen einem verantwortungsbewussten Auftragnehmer zu marktgerechten Preisen und einem billigen Auftragnehmer, der während des Baus Probleme verursacht, wird selten ausgeglichen. Die direkten Kosten für die Behebung von Fehlern, die Korrektur von nicht konformen Arbeiten und das Management von Streitigkeiten übersteigen bei den meisten Renovierungsprojekten die scheinbaren Einsparungen. Unser Leitfaden für Einen Bauunternehmer in Spanien finden und verwalten behandelt, wie Sie Auftragnehmer richtig bewerten.

Das Einholen von drei vergleichbaren Angeboten und die Auswahl zwischen den beiden besten (nicht dem billigsten) ist der richtige Rahmen. Der Referenzcheck mit zwei Fragen, nämlich ob das Projekt im Rahmen des Budgets abgeschlossen wurde und ob der Kunde den Auftragnehmer uneingeschränkt weiterempfohlen hat, ist mehr wert als jede Menge Referenzen auf der Website des Auftragnehmers.

Keine Budgetierung für die Systeme

Das ist das Äquivalent zum Autokauf, bei dem man vergisst, den Treibstoff einzuplanen.

In älteren Immobilien in Spanien, Griechenland und Schweden ist die kosmetische Renovierung (neue Böden, frische Farbe, aktualisierte Oberflächen in Küche und Bad) das, was der Kunde sieht und plant. Die Elektroinstallation, deren Lebensdauer bereits drei Jahrzehnte überschritten ist, die Sanitäranlagen, die vollständig ausgetauscht werden müssen, die fehlende Wärmedämmung in den Wänden, das noch nicht vorhandene Heizungs- und Klimatisierungssystem: Dies sind keine glamourösen Budgetposten, aber sie machen den Großteil der Renovierungskosten in vielen älteren Immobilien aus.

Kunden, die ein Budget für die sichtbare Renovierung einplanen und mitten im Projekt feststellen, dass die Systeme vollständig ausgetauscht werden müssen, sind zu diesem Zeitpunkt nicht in der Lage, gute Entscheidungen zu treffen. Entweder führen sie die Arbeiten an den Systemen in einem eng gesteckten Zeitrahmen und mit eingeschränkter Aufsicht durch, lassen Elemente aus, die sie nicht auslassen sollten, oder sie sprengen ihr Budget erheblich. Unser Madrid Renovierungsführer gibt realistische Kostenspannen an, die die Systemarbeit einschließen.

Die Lösung liegt in einer angemessenen Bewertung vor der Renovierung, die idealerweise auch das Öffnen einiger Wandhohlräume umfasst, um zu sehen, was tatsächlich vorhanden ist, bevor das Budget festgelegt wird.

Akustische Probleme, die eingedämmt sind

Die Akustik zwischen den Etagen und zwischen den Räumen ist eines der häufigsten Probleme bei der Renovierung. Es ist auch eines der teuersten Probleme, die im Nachhinein behoben werden müssen.

In einem Gebäude mit Betonböden und gefliesten Oberflächen ist die Trittschallübertragung, der Trittschall, das Kratzen von Möbeln, erheblich. Die Lösung während der Renovierung sind akustische Unterböden unter dem neuen Bodenbelag, die nur geringe Kosten verursachen und im Wesentlichen keine Störungen verursachen. Nachdem der Fußboden fertiggestellt und die untere Decke fertiggestellt ist, müssen zur Korrektur der schlechten akustischen Leistung beide demontiert werden.

Das Gleiche gilt für die Schalldämmung zwischen Wohnungen oder zwischen Räumen mit unterschiedlichen akustischen Anforderungen. Sobald die Wände verputzt und gestrichen sind, erfordert das Hinzufügen einer akustischen Isolierung einen vollständigen Abriss und Wiederaufbau. Dieses Problem ist besonders wichtig in Mehrgenerationenhäuser wo verschiedene Generationen sehr unterschiedliche Rauschtoleranzen haben.

Akustische Spezifikationen sollten in den Projektdokumenten enthalten sein, bevor der Bauunternehmer mit der Arbeit beginnt, und nicht erst, wenn die Bewohner nach der Übergabe anfangen, sich zu beschweren.

Entwerfen Sie für die Fotos und nicht dafür, wie Sie leben

Es gibt eine bestimmte Kategorie von Renovierungsentscheidungen, die auf Fotos exzellent aussehen, aber im Alltag irritieren.

Offene Räume ohne akustische Trennung, so dass ein Kind, das Klavier spielt, in der ganzen Wohnung zu hören ist. Betonböden in der gesamten Wohnung, die auf Fotos wunderschön aussehen, im Winter eiskalt sind und nicht verzeihen, wenn Sie etwas fallen lassen. Ganz in Weiß gehaltene Küchen, die ständig gepflegt werden müssen, damit sie so aussehen wie auf den Fotos. Küchen, bei deren Planung die Optik im Vordergrund stand, ohne dass man sich Gedanken darüber gemacht hat, wie eine Küche tatsächlich genutzt wird (kein Arbeitsbereich in der Nähe des Kochfeldes, unzureichende Ablagemöglichkeiten, schlechte Beleuchtung auf Höhe der Arbeitsplatte).

Der Test für jede Design-Entscheidung ist nicht “wird das auf Fotos gut aussehen”, sondern “wird das für die Menschen, die hier in drei Jahren leben, gut funktionieren, wenn die Neuheit abgenutzt ist und der Raum einfach dort ist, wo sie leben.” Die beiden Antworten sind oft identisch. Wenn sie es nicht sind, gewinnt die zweite Frage. Wie Architektur beeinflusst das Wohlbefinden lange nachdem der erste Eindruck verblasst ist, steht im Mittelpunkt unseres Ansatzes für jedes Projekt.

Unterspezifizierung der Nassräume

Bäder und Nassräume sind die Orte, an denen Renovierungskürzungen die teuersten Probleme verursachen.

Eine unzureichende, falsch aufgebrachte oder zu kurz geratene Abdichtung führt zu Feuchtigkeitsschäden in Wand- und Bodenstrukturen, die unsichtbar sind, bis sie zu einem erheblichen strukturellen und gesundheitlichen Problem werden. Die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, die in die Wandstrukturen eingedrungen sind, bedeutet in der Regel, dass die Fliesen, der Kleber, der Estrich, die Abdichtungsschicht und in manchen Fällen auch die darunter liegende Struktur entfernt werden müssen und man von vorne beginnen muss.

In Schweden sind die Normen für die Abdichtung von Badezimmern streng geregelt und müssen von zertifizierten Bauunternehmen ausgeführt werden. In Spanien und Griechenland gibt es zwar Standards, aber die Durchsetzung ist variabler, was die Festlegung und Überprüfung der korrekten Ausführung noch wichtiger macht. Was eine hochwertige Badrenovierung beinhaltet und kostet, erfahren Sie in unserem Leitfaden für Badrenovierung in Spanien.

Die Kosten für eine korrekte Abdichtung von Anfang an sind bescheiden. Die Kosten für die Korrektur einer falschen Abdichtung drei Jahre später sind es nicht.

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Sie planen eine Renovierung in Spanien, Griechenland oder Schweden und möchten die teuersten Fehler vermeiden? Schildern Sie uns Ihr Projekt über das untenstehende Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.

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