BIM (Building Information Modelling) är ett begrepp som det talas mycket om i arkitektur- och byggkretsar, men väldigt lite om i samtal med bostadskunder. Det beror delvis på att det låter tekniskt och delvis på att fördelarna inte alltid syns i slutprodukten.
Men effekterna av att arbeta med eller utan BIM i ett renoverings- eller nybyggnadsprojekt är mycket synliga i processen: i budgetförutsägbarhet, i samordningskvalitet, i huruvida byggnaden byggs enligt planerna och i hur många problem som upptäcks före byggandet snarare än under det.
Den här artikeln förklarar vad BIM faktiskt är, vad det innebär för ditt projekt i praktiken och varför Wolfblanc använder det som en standarddel av vår process. Det är en kärnkomponent i hur vi levererar varje projekt från första kontakt till överlämnande.
Vad BIM faktiskt innebär
BIM är inte bara en 3D-modell av en byggnad. Det är den del som syns i designpresentationer och genomgångar, men det är ytan på ett mycket mer strukturerat system.
En BIM-modell är en databaslänkad tredimensionell modell där varje del av byggnaden, varje vägg, dörr, fönster, konstruktionselement, rörledning och elektrisk krets, har tillhörande information. Dess dimensioner, materialspecifikation, förhållande till intilliggande element, kostnad och byggsekvens.
När du ändrar något i en BIM-modell uppdateras informationen i hela modellen. Ändra tjockleken på en vägg och rumsdimensionerna runt den uppdateras. Ändra en fönsterspecifikation och den tillhörande energiberäkningen uppdateras. Flytta ett badrum och rördragningen justeras.
Detta skiljer sig fundamentalt från att arbeta med 2D-ritningar där ändringar på ett ställe måste uppdateras manuellt överallt där de dyker upp, en process som är långsam, felbenägen och nästan oundvikligen leder till inkonsekvenser som dyker upp som problem under byggandet.
Vad BIM förändrar i designprocessen
För kunderna är den mest påtagliga effekten av BIM kvaliteten på den visualisering och dokumentation de får.
En BIM-genererad planritning och en manuellt upprättad planritning ser likadana ut på papperet. Men BIM-planritningen är garanterat internt konsekvent: måtten stämmer, väggtjocklekarna är korrekta hela tiden och planen, sektionen och upphöjningen visar alla samma byggnad.
De 3D-vyer som kommer från en BIM-modell härleds direkt från samma modell som genererar de tekniska ritningarna. Det innebär att det du ser på en 3D-genomgång är samma byggnad som entreprenören kommer att få i bygghandlingarna. Gapet mellan “vad vi trodde att vi skulle få” och “vad som faktiskt ritades” sluts.
För komplexa utrymmen, kökslayouter, trappkonfigurationer och badrumsdesign där geometrin är snäv, gör BIM det möjligt för arkitekten att kontrollera den rumsliga genomförbarheten i tre dimensioner under designen, i stället för att upptäcka ett problem med avståndet när entreprenören är på plats och undrar varför diskmaskinsluckan inte kan öppnas.
Vad BIM förändrar när det gäller exakta byggkostnader
Detta är den fördel som är viktigast för investerare och kunder som hanterar snäva budgetar.
En entreprenör som prissätter ett väldokumenterat BIM-projekt får en komplett, internt konsekvent uppsättning ritningar och specifikationer. Mängderna av varje material kan beräknas direkt från modellen. Omfattningen är otvetydig. Entreprenören kan prissätta det som faktiskt finns där i stället för att uppskatta luckor och oklarheter i dokumentationen.
Entreprenörer prissätter osäkerhet. När dokumentationen är vag eller inkonsekvent lägger entreprenörerna till oförutsedda kostnader i sina offerter för att skydda sig mot det okända. I ett renoveringsprojekt på 200 000 euro kan skillnaden i prissättning mellan ett väldokumenterat BIM-projekt och ett dåligt dokumenterat traditionellt projekt lätt bli 15 000-30 000 euro i oförutsedda kostnader som du betalar oavsett om de problem som det prissattes för faktiskt uppstår.
Den andra effekten är ändringsordrar. Ändringsordrar är den mekanism genom vilken renoveringsbudgetar sprängs. När en entreprenör stöter på en tvetydighet eller inkonsekvens i dokumentationen under byggtiden lämnar de in ett ändringsanspråk, vilket vanligtvis innebär en premie jämfört med priserna i det ursprungliga kontraktet. Genom att BIM-dokumentationen är fullständig och konsekvent minskar den dramatiskt frekvensen av legitima oklarheter som genererar ändringsordrar. För en tydlig bild av hur renoveringskostnaderna ser ut totalt sett, se vår Renoveringsguide för Madrid.
Vad BIM förändrar när det gäller samordning mellan olika discipliner
Ett komplext renoveringsprojekt involverar en arkitekt, en byggnadsingenjör, en MEP-ingenjör och ibland även en specialist på energimodellering eller akustisk design. I traditionell praxis tar dessa discipliner fram separata ritningar och modeller som samordnas för hand, vanligtvis vid särskilda granskningsmöten.
I BIM-arbetet arbetar disciplinerna i sammanlänkade modeller där ändringar som görs av en disciplin är synliga för alla andra. En konstruktionsbalk som ingenjören har flyttat syns omedelbart i arkitektens modell. En rörledning som passerar genom ett konstruktionselement kan flaggas automatiskt innan byggnaden är uppförd.
Detta är särskilt viktigt för renoveringsprojekt i äldre byggnader där den befintliga strukturen inte byggdes med samma precision som en modern byggnad. I en BIM-renoveringsmodell dokumenteras den befintliga strukturen i modellen och de nya arbetena utformas runt den. Krockar mellan nya funktioner och den befintliga strukturen upptäcks i modellen, inte på plats. Den dyraste renoveringsmisstagen - de som kräver rivning och återuppbyggnad i efterhand - är nästan alltid samordningsfel av just den här typen.
Vad BIM förändrar när det gäller projektledning på distans
För internationella kunder som hanterar projekt på distans har BIM en särskild fördel: fullständig dokumentation.
Ett projekt som drivs med BIM ger en fullständig digital modell av byggnaden i projekterat, byggt och installerat skick. Modellen kan nås på distans, gås igenom virtuellt och användas för att verifiera att det som har byggts stämmer överens med det som ritades. För en kund i Stockholm som granskar framstegen med en renovering i Madrid är detta en kvalitativt annorlunda nivå av synlighet än att ta emot en uppsättning PDF-ritningar och några platsfotografier.
Modellen fungerar också som en referens för framtida arbeten. Om fastigheten renoveras igen om tio år visar BIM-modellen exakt var tjänsterna går, hur strukturen är konfigurerad och vilka specifikationer som användes under hela renoveringen. Denna information, som vanligtvis går förlorad efter en traditionellt dokumenterad renovering, finns bevarad i en form som alla framtida arkitekter kan använda. Denna transparens är central för hur Wolfblanc arbetar i Spanien, Sverige och Grekland.
BIM som en standard, inte ett pristillägg
Wolfblanc använder BIM-metodik som en standarddel av designprocessen för alla projekt över en blygsam tröskel av komplexitet. Det är inte ett alternativ för premiumtjänster. Det är så vi arbetar, eftersom kvaliteten på resultatet som det ger för kunderna motiverar investeringen i processen.
De indirekta besparingarna för kunderna genom bättre prissättning för entreprenörerna, färre ändringsorder och bättre samordningsresultat överstiger konsekvent den blygsamma extra tid som krävs för att arbeta i BIM i stället för med traditionell dokumentation. För de kunder som det är viktigast för, investerare som hanterar budgetar på distans och kunder med komplexa projekt i reglerade byggnader, är detta inte små skillnader. Hur dessa investeringsbeslut översätts till verklig avkastning undersöks i vår guide till Investering i fastigheter och arkitektur i Madrid ROI.
Är du intresserad av vad ett BIM-dokumenterat projekt skulle innebära för din renovering eller nybyggnation? Berätta om ditt projekt i formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.