Om du äger en lägenhet i Spanien är du automatiskt medlem i en comunidad de propietarios. Du har inte valt detta medlemskap och du kan inte välja bort det. Det existerar med stöd av lag och det har verkliga konsekvenser för vad du kan och inte kan göra med din egendom.

Många utländska lägenhetsinnehavare upptäcker dessa konsekvenser för första gången när de försöker göra något och upptäcker att de inte kan göra det utan samhällets godkännande. Den här guiden förklarar systemet innan det ögonblicket av frustration. För en bredare översikt över vad utländska köpare ställs inför när de köper fastigheter i Spanien, se vår guide till köpa bostad i Madrid som utlänning.

Vad den horisontella äganderätten är

Spaniens Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reglerar ägande och förvaltning av byggnader som är indelade i separat ägda enheter. Den antogs ursprungligen 1960 och har uppdaterats flera gånger sedan dess.

Lagen fastställer det rättsliga ramverket för: hur privata och gemensamma delar av en byggnad definieras, hur comunidad fattar kollektiva beslut, hur kostnaderna fördelas mellan ägarna och vilka rättigheter och skyldigheter varje ägare har i förhållande till de gemensamma områdena och strukturen.

Det gäller för alla byggnader i Spanien som har bildats som horisontella fastigheter, vilket innebär att de juridiskt har delats upp i separata registrerade enheter med en gemensam struktur. Detta inkluderar nästan alla flerfamiljshus i Spanien.

Privata kontra gemensamma element: Den viktigaste distinktionen

Din privata del är själva lägenheten, som definieras av dess gränser i fastighetsregistret. Grovt sett är allt inom dina väggar, inklusive insidan av ytterväggar, privat.

De gemensamma delarna är allt annat: byggnadens strukturella delar, fasaden, taket, entréerna och trapphusen, hissarna, byggnadens gemensamma tjänster och system, gemensamma terrasser och trädgårdar samt golv- och takstrukturen mellan lägenheterna.

Denna skillnad är viktig för renoveringar eftersom: allt som påverkar en gemensam del kräver godkännande av föreningen oavsett om det är inne i din lägenhet eller inte.

Praktiska exempel: att ta bort eller ändra en bärande vägg kräver strukturella arbeten som påverkar byggnadens struktur, vilket är ett gemensamt element. Detta är också anledningen till att renovering med öppen planlösning i lägenheter i Madrid kräver noggrann navigering i både tillståndssystemet och samhället. Att stänga in en terrass förändrar fasadens utseende, vilket är ett gemensamt element. Att ändra byggnadens centralvärmesystem eller gemensamma rörsystem kräver tillstånd från samhället. Att installera luftkonditioneringsenheter som tränger igenom ytterväggar eller syns på fasaden kräver tillstånd från kommunen.

Hur Comunidad fattar beslut

Comunidad fattar beslut genom en Junta de Propietarios (ägarmöte). Dessa möten måste hållas minst en gång om året, med årsredovisning och budget som de viktigaste punkterna på dagordningen. Extra möten kan sammankallas för specifika frågor.

Beslut i juntaen kräver olika rösttrösklar beroende på typen av beslut:

Enkel majoritet (mer än 50% av ägarna och ägarandelarna): krävs för ordinarie förvaltningsbeslut, godkännande av budget och mindre arbeten.

Tre femtedelars majoritet (60% av ägare och ägarandelar): krävs för innovationer, nya tjänster eller ändringar av byggnaden som påverkar en minoritet av ägarna samt ändringar av byggnadens regler.

Enhällig omröstning: krävs för ändringar som påverkar själva byggnadens konstitution, ändringar av ägarandelarna (coeficientes de participación) och vissa typer av betydande ändringar av gemensamma delar.

För de flesta renoveringsrelaterade godkännanden som påverkar gemensamma delar är en enkel majoritet vanligtvis tillräcklig. Men för att få den majoriteten krävs att du deltar i Junta eller lämnar in din röst skriftligen före mötet.

De praktiska konsekvenserna för renoveringsprojekt

Innan du planerar en renovering som kan beröra gemensamma delar bör din arkitekt identifiera vilka aspekter som kräver godkännande av föreningen. Detta är inte alltid uppenbart om man inte har professionell erfarenhet av systemet. Vår guide till Arbeta med en arkitekt i Spanien förklarar hur denna navigeringsroll passar in i hela projektprocessen.

Det är viktigt att bygga in steget med samhällsgodkännande i projektets tidslinje. Ett samhällsmöte kanske bara sker en gång om året om du inte begär en extraordinär session (vilket i sig kräver att ett visst antal ägare begär det). Att lägga till detta godkännandesteg efter att designen är klar och entreprenören är redo att börja kan försena ett projekt med flera månader.

Kommunala avgifter och särskilda uttaxeringar

Som lägenhetsinnehavare i Spanien betalar du en regelbunden comunidad-avgift (cuota de comunidad) som täcker underhåll och drift av byggnadens gemensamma utrymmen och tjänster. Avgiften är proportionell mot din coeficiente de participación, din ägarandel av byggnaden.

Utöver de vanliga avgifterna kan comunidad besluta om extraordinära avgifter (derramas) för större oplanerade reparationer eller förbättringar. Som ägare är du juridiskt skyldig att betala din andel av dessa derramas, även om du röstade emot utgifterna.

För investerare och köpare är det viktigt att kontrollera den ekonomiska hälsan i comunidad före köpet. En byggnad med en underfinansierad reserv och en historia av stora derramas är en byggnad där oväntade kostnader är troliga. En byggnads räkenskaper (tillgängliga på begäran som köpare eller via den säljande parten) visar den aktuella reservfonden, eventuella utestående skulder och eventuella godkända men ofinansierade arbeten. Comunidad due diligence passar in i den bredare checklista för fastighetsköp för utländska köpare i Spanien.

---

Köper eller renoverar du en lägenhet i Spanien och vill förstå vad dina comunidad-regler tillåter? Berätta om ditt projekt med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.

Skicka meddelande