Varje arkitekt som arbetar med bostadsrenoveringar har en mental katalog av misstag de ser gång på gång. Inte exotiska, oförutsägbara fel utan samma mönster, projekt efter projekt.
Anledningen till att dessa mönster kvarstår är att de vanligtvis inte känns som misstag i det ögonblick de görs. De känns som rimliga beslut, ofta kostnadsbesparande. Problemet blir tydligt först senare, när det kostar mer än de ursprungliga besparingarna, eller ibland mer än det ursprungliga arbetet, att åtgärda dem.
Den här guiden tar upp de saker som är värda att känna till innan du börjar. hur renoveringsprocessen ska gå till gör det lättare att se var dessa misstag vanligtvis uppstår.
Byggstart innan designen är klar
Pressen att komma igång är förståelig. Tillståndet är klart, entreprenören är tillgänglig, och att sitta på en fastighet som ännu inte genererar intäkter eller används känns slösaktigt.
Men att påbörja byggnationen innan utförandedesignen (de detaljerade ritningar som entreprenörerna faktiskt bygger utifrån) är klar överför enorm beslutskraft till entreprenören, som inte har någon andel i dina preferenser och alla incitament att välja det enklaste eller billigaste alternativet när designen är tvetydig.
Varje byggdag som fortskrider utan fullständig teknisk dokumentation genererar beslut som fattas utan din input. Vissa av dem är okej. Vissa av dem korrigerar val som inte skulle ha kostat något att göra annorlunda i designstadiet och kostat tusentals att ändra efter byggnationen. Det är just detta problemet som BIM-baserad dokumentation är utformad för att förhindra.
Disciplinen att slutföra designen innan byggandet påbörjas är inte byråkratisk försiktighet. Det är den primära mekanismen för att uppnå det resultat du designat.
Att välja entreprenör enbart baserat på pris
En notering som är 20% under marknadsgenomsnittet är inte en bra affär. Det är en signal.
Signalen kan vara: material av lägre kvalitet har specificerats (eller ersatts under konstruktionen). En oerfaren arbetsstyrka. Orealistiska antaganden om tidslinjen som kommer att generera ändringsordrar. Eller en plan för att återvinna marginalen på variationer när designen inte är tillräckligt exakt för att förhindra dem.
Skillnaden mellan en ansvarsfull entreprenör till rimliga marknadspriser och en billig entreprenör som orsakar problem under byggnationen återhämtar sig sällan. De direkta kostnaderna för att åtgärda fel, korrigera bristande arbete och hantera tvister överstiger de uppenbara besparingarna inom de flesta renoveringsprojekt. Vår guide till att hitta och hantera en entreprenör i Spanien behandlar hur man utvärderar entreprenörer korrekt.
Att få tre jämförbara offerter och välja bland de två bästa (inte den billigaste) är rätt ramverk. En referenskontroll med två frågor, om projektet slutfördes inom budget och om kunden rekommenderade dem utan förbehåll, är värd mer än någon mängd vittnesmål på en entreprenörs egen webbplats.
Inte budgetera för systemen
Detta är renoveringens motsvarighet till att köpa en bil och glömma att budgetera för bränsle.
I äldre fastigheter i Spanien, Grekland och Sverige är det den kosmetiska renoveringen (nya golv, nymålad färg, uppdaterade köks- och badrumsytor) som kunden ser och planerar för. Elinstallationen som har passerat tre decennier sin förväntade livslängd, VVS-systemet som behöver bytas ut helt, den fullständiga avsaknaden av värmeisolering i väggarna, VVS-systemet som ännu inte finns: dessa är inte glamorösa budgetposter, men de utgör majoriteten av renoveringskostnaden i många äldre fastigheter.
Kunder som budgeterar för den synliga renoveringen och mitt i projektet upptäcker att systemen behöver bytas ut helt har inte möjlighet att fatta bra beslut vid den tidpunkten. De utför antingen systemarbetet inom en komprimerad tidsram med minskad tillsyn, hoppar över element som de inte borde hoppa över, eller överskrider sin budget avsevärt. Madrids renoveringsguide ger realistiska kostnadsintervall som inkluderar systemarbete.
Lösningen är en ordentlig bedömning före renoveringen, helst inklusive att öppna några vägghål för att inspektera vad som faktiskt finns där, innan budgeten fastställs.
Akustiska problem som är instängda
Akustisk prestanda mellan våningar och mellan rum är en av de vanligaste ångrarna vid renoveringar. Det är också en av de dyraste att åtgärda i efterhand.
I en byggnad med betonggolv och kaklade ytor är stegljud, fotstegsljud och skrapande möbler betydande. Lösningen under renovering är akustiska underlag under det nya golvet, vilket medför en blygsam kostnad och i princip ingen störning. När golvet är färdigt och det nedre taket är klart kräver korrigering av dålig akustisk prestanda att båda demonteras.
Detsamma gäller för ljudisolering mellan lägenheter eller mellan rum med olika akustiska behov. När väggarna är putsade och målade kräver tillägg av ljudisolering fullständig rivning och ombyggnad. Denna fråga är särskilt viktig i flergenerationshus där olika generationer har mycket olika bullertoleranser.
Akustiska specifikationer bör finnas i projekthandlingarna innan entreprenören påbörjar arbetet, inte åtgärdas när de boende börjar klaga efter överlämning.
Att designa för fotografierna snarare än för hur du lever
Det finns en specifik kategori av renoveringsbeslut som ser utmärkta ut på fotografier och är irriterande att leva med.
Öppna planlösningar utan akustisk separation, så att ett barn som övar på piano hörs i hela lägenheten. Betonggolv i alla rum, vackra på fotografier, iskalla på vintern och oförlåtande om man tappar något. Helvita kök som kräver konstant underhåll för att se ut som de gör på bilderna. Kök designade med tanke på visuell effekt utan tanke på hur köket faktiskt används (ingen arbetsyta nära spisen, otillräcklig förvaring, dålig belysning vid bänkskivan).
Testet för varje designbeslut är inte “kommer det här att se bra ut på fotografier” utan “kommer det här att fungera bra för de som bor här om tre år, när nyhetens karaktär har lagt sig och utrymmet är precis där de bor.” De två svaren är ofta desamma. När de inte gör det vinner den andra frågan. Hur. arkitektur påverkar välbefinnandet långt efter att det första intrycket har bleknat är centralt för hur vi närmar oss varje projekt.
Underspecificering av våtrummen
Det är i badrum och våtrum som genvägar vid renoveringar skapar de dyraste problemen.
Otillräcklig, felaktigt applicerad eller inte tillräckligt bra för att tätskiktet ska fungera skapar fuktskador inuti vägg- och bjälklagskonstruktioner som är osynliga tills de blir ett betydande strukturellt och hälsomässigt problem. Att åtgärda fuktskador som har trängt in i väggkonstruktioner innebär vanligtvis att man avlägsnar kaklet, fästmassan, avjämningsmassan, tätskiktet och i vissa fall den underliggande konstruktionen, och börjar om.
I Sverige är standarderna för vattentätning av badrum strikt reglerade och måste tillämpas av certifierade entreprenörer. I Spanien och Grekland finns standarderna men tillämpningen är mer varierande, vilket gör det ännu viktigare att specificera och verifiera korrekt utförande. Vad en kvalitativ badrumsrenovering innebär och vad som kostar tas upp i vår guide till badrumsrenovering i Spanien.
Kostnaden för korrekt vattentätning från början är blygsam. Kostnaden för att korrigera felaktig vattentätning tre år senare är det inte.
Planerar du en renovering i Spanien, Grekland eller Sverige och vill undvika de misstag som kostar mest? Berätta om ditt projekt med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.