Varje arkitekt som arbetar med renovering av bostäder har en mental katalog över misstag som de ser upprepade gånger. Inte exotiska, oförutsägbara fel utan samma mönster, projekt efter projekt.
Anledningen till att dessa mönster kvarstår är att de oftast inte känns som misstag när de väl görs. De känns som rimliga beslut, ofta sådana som sparar pengar. Problemet blir tydligt först senare, när det kostar mer än de ursprungliga besparingarna att åtgärda dem, eller ibland mer än det ursprungliga arbetet.
Den här guiden tar upp de som är värda att känna till innan du börjar. Förståelse hur renoveringsprocessen är tänkt att fungera gör det lättare att se var dessa misstag vanligtvis uppstår.
Byggstart innan designen är klar
Pressen att komma igång är förståelig. Tillståndet är klart, entreprenören är tillgänglig och att sitta på en fastighet som ännu inte genererar inkomster eller används känns slösaktigt.
Men genom att påbörja byggnationen innan utförandedesignen (de detaljerade ritningar som entreprenörerna faktiskt bygger efter) är klar överförs en enorm beslutanderätt till entreprenören, som inte har något intresse av dina preferenser och som har alla incitament att välja det enklaste eller billigaste alternativet när designen är tvetydig.
Varje byggdag som pågår utan fullständig teknisk dokumentation genererar beslut som fattas utan din medverkan. En del av dem är bra. Vissa av dem innebär att val som inte skulle ha kostat något att göra annorlunda på projekteringsstadiet måste ändras efter byggnationen, vilket kostar tusentals kronor. Det är just detta problem som BIM-baserad dokumentation är utformad för att förhindra.
Disciplinen att slutföra projekteringen innan byggnationen påbörjas är inte en byråkratisk försiktighetsåtgärd. Det är den primära mekanismen för att uppnå det resultat som du har designat.
Att välja entreprenör enbart på grund av priset
En offert som ligger 20% under marknadsgenomsnittet är inte en bra affär. Det är en signal.
Signalen kan vara: material av lägre kvalitet har valts (eller bytts ut under byggtiden). En oerfaren arbetsstyrka. Orealistiska antaganden om tidslinjen som kommer att generera ändringsorder. Eller en plan för att återvinna marginal på variationer när designen inte är tillräckligt exakt för att förhindra dem.
Skillnaden mellan en ansvarsfull entreprenör till marknadsmässiga priser och en billig entreprenör som orsakar problem under byggtiden återvinns sällan. De direkta kostnaderna för att åtgärda fel, rätta till arbeten som inte uppfyller kraven och hantera tvister överstiger de uppenbara besparingarna i de flesta renoveringsprojekt. Vår guide till hitta och hantera en entreprenör i Spanien omfattar hur man utvärderar entreprenörer på rätt sätt.
Att ta in tre jämförbara offerter och välja bland de två bästa (inte den billigaste) är rätt metod. En referenstagning med två frågor, om projektet slutfördes inom budget och om kunden rekommenderade dem utan förbehåll, är värd mer än hur många omdömen som helst på entreprenörens egen webbplats.
Budgeterar inte för systemen
Detta är renoveringens motsvarighet till att köpa en bil och glömma att budgetera för bränsle.
I äldre fastigheter i Spanien, Grekland och Sverige är det den kosmetiska renoveringen (nya golv, ny färg, uppdaterade köks- och badrumsytor) som kunden ser och planerar för. Elinstallationen som är tre decennier gammal, rörsystemet som måste bytas ut helt, den totala avsaknaden av värmeisolering i väggarna, HVAC-systemet som ännu inte finns: det är inga glamorösa budgetposter, men de utgör merparten av renoveringskostnaden i många äldre fastigheter.
Kunder som budgeterar för den synliga renoveringen och under projektets gång upptäcker att systemen behöver bytas ut helt och hållet har inte möjlighet att fatta bra beslut vid den tidpunkten. Antingen gör de systemarbetet på en komprimerad tidslinje med minskad tillsyn, hoppar över delar som de inte borde hoppa över eller överskrider budgeten avsevärt. Vår Renoveringsguide för Madrid ger realistiska kostnadsintervall som inkluderar systemarbete.
Lösningen är en ordentlig utvärdering före renoveringen, helst med öppning av några vägghål för att inspektera vad som faktiskt finns där, innan budgeten fastställs.
Akustiska problem som tätas in
Akustik mellan golv och mellan rum är en av de vanligaste sakerna man ångrar vid en renovering. Det är också ett av de dyraste problemen att åtgärda i efterhand.
I en byggnad med betonggolv och kaklade ytor är stegljudsöverföringen, fotstegsljud, skrapande möbler, betydande. Lösningen under renoveringen är akustiska underlag under det nya golvet, vilket ger en blygsam kostnad och i stort sett inga störningar. När golvet är färdigt och det nedre taket är klart måste båda demonteras för att korrigera dålig akustisk prestanda.
Detsamma gäller för akustisk isolering mellan lägenheter eller mellan rum med olika akustiska behov. När väggarna är putsade och målade kräver tillägg av akustisk isolering fullständig rivning och återuppbyggnad. Denna fråga är särskilt viktig i flergenerationshus där olika generationer har mycket olika tolerans för buller.
Akustiska specifikationer bör finnas med i projektdokumenten innan entreprenören påbörjar sitt arbete, inte när de boende börjar klaga efter överlämnandet.
Designa för fotografierna snarare än för hur du lever
Det finns en särskild kategori av renoveringsbeslut som ser utmärkta ut på fotografier men som är irriterande att leva med.
Öppna planlösningar utan akustisk separation, så att ett barn som övar på piano hörs i hela lägenheten. Genomgående betonggolv, vackra på fotografier, iskalla på vintern och oförlåtande om man tappar något. Helvita kök som kräver konstant underhåll för att se ut som de gör på bilderna. Kök som är designade för att ge ett visuellt intryck utan tanke på hur köket faktiskt används (ingen arbetsyta nära spisen, otillräcklig förvaring, dålig belysning vid bänkskivan).
Testet för varje designbeslut är inte “kommer det här att se bra ut på fotografier” utan “kommer det här att fungera bra för de människor som bor här om tre år, när nyhetens behag har lagt sig och platsen är precis där de bor”. De två svaren är ofta desamma. När de inte är det vinner den andra frågan. Hur arkitektur påverkar välbefinnandet långt efter att det första intrycket har försvunnit är centralt för hur vi tar oss an varje projekt.
Underspecificering av våtrum
Badrum och våtrum är de områden där genvägar i renoveringen skapar de dyraste problemen.
Tätskikt som är otillräckliga, felaktigt applicerade eller inte når ända fram skapar fuktskador i vägg- och golvkonstruktioner som är osynliga tills de blir ett betydande strukturellt och hälsomässigt problem. Att åtgärda fuktskador som har trängt in i väggkonstruktioner innebär vanligtvis att man måste ta bort kakelplattorna, limmet, avjämningsmassan, tätskiktet och i vissa fall den underliggande konstruktionen och börja om från början.
I Sverige är standarderna för tätskikt i badrum strikt reglerade och måste tillämpas av certifierade entreprenörer. I Spanien och Grekland finns standarderna men tillämpningen är mer varierande, vilket gör det ännu viktigare att specificera och verifiera korrekt utförande. Vad en badrumsrenovering av hög kvalitet innebär och kostar beskrivs i vår guide till badrumsrenovering i Spanien.
Kostnaden för ett korrekt tätskikt från början är blygsam. Kostnaden för att korrigera ett felaktigt tätskikt tre år senare är det inte.
Planerar du en renovering i Spanien, Grekland eller Sverige och vill undvika de misstag som kostar mest? Berätta om ditt projekt med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.