Spanien har en väletablerad process för utländska medborgare som köper fastigheter, och det mesta är enkelt när man väl vet vad som krävs. Problemen uppstår vanligtvis på grund av att man inte vet vad som behöver vara på plats före undertecknandet, vilket skapar sista minuten-problem som försenar slutförandet eller komplicerar transaktionen.
Detta är en praktisk checklista. Det är inte juridisk eller finansiell rådgivning. En kvalificerad spansk fastighetsjurist och skatterådgivare bör ingå i ditt köpteam. För en bredare bild av vad köpa fastighet i Spanien som utlänning innebär ur ett arkitektperspektiv, se vår dedikerade guide.
Steg 1: Skaffa ett NIE-nummer
NIE (Número de Identidad de Extranjero) är skatteidentifikationsnumret för utländska medborgare i Spanien. Du kan inte köpa fastigheter, öppna ett bankkonto eller skriva på ett kontrakt i Spanien utan ett sådant.
Så här får du det: NIE-ansökningar kan lämnas in på det spanska konsulatet i ditt hemland (ofta den enklaste vägen om du inte redan är i Spanien) eller på Oficina de Extranjeros eller den nationella polisstationen i Spanien.
Det här behöver du: en ifylld ansökningsblankett (Modelo EX-15), giltigt pass, bevis på anledningen till att du behöver NIE-intyget (ett undertecknat köpeavtal för fastigheten fungerar bra) och en avgiftsbetalning (för närvarande under 15 euro).
Tidslinje: räkna med 3 till 6 veckor om du ansöker från utlandet. Personliga ansökningar i Spanien kan ibland gå snabbare, men tillgängligheten för tider varierar avsevärt mellan olika städer.
Du kan påbörja den här processen innan du har hittat en specifik fastighet. Att ha ditt NIE-konto klart påskyndar transaktionen avsevärt när du hittar det du vill ha.
Steg 2: Öppna ett spanskt bankkonto
Ett spanskt bankkonto är praktiskt taget nödvändigt för ett fastighetsköp i Spanien. Du behöver det för överföring av köpemedel, för löpande förvaltning av fastigheten, för att betala räkningar för allmännyttiga tjänster och samfällighetsavgifter efter köpet, samt för eventuella renoveringskostnader. Att förstå dina skyldigheter som lägenhetsägare behandlas i vår guide till Spansk horisontell fastighetsrätt och comunidad de propietarios.
De flesta större spanska banker (BBVA, Santander, Caixabank, Sabadell) erbjuder konton för utländska medborgare utan bosättning. Du kan vanligtvis öppna ett konto med ditt pass, NIE-kort och bevis på adress i ditt hemland.
Vissa banker tillåter nu att den första kontoöppningen genomförs på distans, med dokumentation som skickas in digitalt. Processen har förbättrats avsevärt under senare år.
Steg 3: Anlita en spansk fastighetsadvokat
En fastighetsjurist (abogado) är inte lagstadgad i Spanien för en fastighetstransaktion. Men för en utländsk köpare rekommenderas det starkt att anlita en sådan.
Din advokat kommer att: kontrollera fastighetens juridiska status i fastighetsregistret (nota simple), verifiera att det inte finns några utestående skulder, avgifter eller belastningar på fastigheten, granska köpekontraktet innan du skriver under, hantera due diligence (due diligence) avseende samfälligheten, hantera slutförandeprocessen och registreringen efter slutförandet, och ge råd om köpets skattekonsekvenser.
Särskilt för köpare utanför EU bör advokaten också ge råd om eventuella konsekvenser för bosättning vid köpet. Om du köper med bosättning i åtanke, se vår guide till Golden Visa-program i Spanien och Grekland.
Budget: En spansk fastighetsadvokats arvode för ett köp ligger vanligtvis på 1 till 1,51 TP9T av köpeskillingen plus moms, eller en fast avgift för enklare transaktioner.
Steg 4: Förstå skatte- och kostnadsstrukturen
Den totala kostnaden för att köpa en fastighet i Spanien är vanligtvis 10 till 141 TP9T över det avtalade köpeskillingen.
Huvudkomponenterna:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) för begagnade fastigheter: varierar beroende på region men ligger vanligtvis på 6 till 10% av inköpspriset. Detta gäller för begagnade fastigheter.
IVA (21% för kommersiella fastigheter, 10% för nya bostäder) gäller för nybyggnationer som köps direkt från byggherren, inte för vidareförsäljning.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): en stämpelskatt på notariehandlingen, vanligtvis 0,5 till 1,5% av inköpspriset, varierar beroende på region.
Notarius publicus-avgifter: vanligtvis 0,2 till 0,51 TP9T av köpeskillingen.
Avgifter till fastighetsregistret: vanligtvis 0,1 till 0,25% av köpeskillingen.
Advokatarvoden: som ovan.
Bolånekostnader: om tillämpligt, ytterligare besiktnings- och uppläggningsavgifter.
Totalt: budgetera 10 till 14% av inköpspriset för transaktionskostnader, utöver själva priset.
Steg 5: Gör rätt kartläggning
Spanien har inte en obligatorisk besiktningskultur på samma sätt som Storbritannien. Många transaktioner sker utan en oberoende besiktning av fastighetens fysiska skick.
För en utländsk köpare som överväger renovering är detta en risk som är värd att förstå tydligt. En fastighet vars struktur inte är som förväntat, vars tjänster behöver bytas ut helt eller vars juridiska status har komplexiteter som inte syns i registerdokumentationen, kan kosta betydligt mer att få till avsedd användning än vad inköpspriset antyder.
En arkitekts bedömning av en fastighets fysiska skick och renoveringspotential före köp, separat från den juridiska due diligence som din advokat utför, är värd att anlita för alla fastigheter där renovering planeras. Det är en bråkdel av kostnaden för att upptäcka oväntade strukturella eller systemiska problem efter färdigställandet. Vår guide till arbetar med en arkitekt i Spanien förklarar exakt hur processen ser ut från första kontakten till projektets slutförande.
Planerar du att köpa fastighet i Spanien och vill ha en arkitektbedömning av en specifik fastighet innan du binder dig? Berätta om fastigheten med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.