Att dela upp en fastighet i två separata enheter är en av de vanligaste förfrågningarna vi får från fastighetsägare som vill generera hyresintäkter från en del av sitt hem, familjer som vill skapa oberoende bostadsområden för två generationer eller investerare som har köpt en stor fastighet och vill optimera dess hyresavkastning.
Det är också en av de mer juridiskt komplicerade bostadsarkitekturverksamheterna i Spanien, eftersom den ligger i skärningspunkten mellan byggregler, planeringslagar och fastighetsrätt.
Den här guiden förklarar vad som faktiskt krävs, vilka de vanligaste misstagen är och hur man går till väga för att genomföra projektet på rätt sätt. För köpare som fortfarande befinner sig i förvärvsfasen finns vår guide till köpa bostad i Madrid som utlänning täcker vilken due diligence som ska göras före köpet.
Det juridiska begreppet: Segregacion vs. Division
I spansk fastighetsrätt krävs en särskild juridisk åtgärd för att skapa två separata lagligt registrerade enheter från en. Den exakta processen beror på om fastigheten är en fristående byggnad (där åtgärden vanligtvis kallas segregacion eller division) eller en lägenhet i en befintlig byggnad med flera enheter.
För ett fristående hus eller en byggnad är segregacion processen att juridiskt dela en tomt i två separata tomter med separata egenskaper. Division avser att skapa två separat registrerbara enheter inom en enda byggnad. Båda kräver notariell dokumentation och inskrivning i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
Om en lägenhet i en byggnad med flera lägenheter delas upp i två separata registrerade lägenheter krävs godkännande från comunidad de propietarios (byggemenskapen), eftersom det ändrar byggnadens ägarstruktur. Detta krävs enligt Spaniens horisontella äganderättslag (Ley de Propiedad Horizontal) och kan inte göras ensidigt av lägenhetsinnehavaren. Comunidad-systemet förklaras i vår guide till Spansk horisontell fastighetsrätt.
Det är nödvändigt att få juridisk rådgivning från en spansk fastighetsadvokat (abogado) innan du går vidare. Arkitektteamet kan utforma de fysiska arbetena, men den juridiska processen kräver juridisk samordning av specialister.
Vad stadsplaneringsreglerna tillåter
Innan du ritar något måste din arkitekt kontrollera om de lokala stadsplaneringsbestämmelserna (PGOU eller motsvarande) tillåter att två bostäder skapas på din specifika tomt eller i din specifika byggnad.
De flesta spanska kommuner kräver en minimistorlek för varje bostadsenhet som skapas. Vanligtvis 30 till 50 kvadratmeter användbar golvyta per enhet, även om detta varierar avsevärt mellan olika kommuner. Att skapa två små studior från en enda lägenhet fungerar arkitektoniskt men kanske inte är tillåtet enligt lokala bestämmelser om de resulterande enheterna understiger minimistorleken.
Vissa kommuner i områden med bostadstryck har infört restriktioner för delning av befintliga bostäder, just för att denna typ av verksamhet minskar utbudet av lägenheter i familjestorlek. I Madrid har till exempel kommunfullmäktige periodvis skärpt reglerna kring delning och ändrad användning i vissa stadsdelar.
Planeringskontrollen är inte valfri. Att bygga en fysisk skiljevägg mellan två utrymmen och hyra ut dem som separata enheter utan lagligt tillstånd skapar fastigheter som inte kan säljas eller intecknas lagligt och som skapar betydande ansvarsexponering för ägaren.
Tillståndsvägen för att dela en fastighet i Spanien
De fysiska arbeten som krävs för att dela en fastighet, vanligtvis en ny avskiljande vägg, oberoende ingång för varje enhet, separata elanslutningar och ombyggnad av kök och badrum, kräver bygglov.
Huruvida detta faller under Obra Mayor eller Obra Menor beror på de specifika arbeten som är inblandade. Att skapa en strukturell skiljevägg kräver en Obra Mayor. Invändiga skiljeväggar som inte är strukturella kan kvalificera sig som Obra Menor. Din arkitekt kommer att avgöra detta baserat på det specifika projektet. Tillståndstyperna och processerna förklaras i vår guide till Bygglov i Madrid.
De viktigaste tekniska kraven för att varje resulterande enhet ska vara juridiskt beboelig (obtener la cedula de habitabilidad eller dess regionala motsvarighet):
Varje enhet behöver en egen direkt access (inte via den andra enheten).
Varje enhet behöver ett eget kök och badrum.
Varje enhet måste uppfylla minimikraven för naturligt ljus och ventilation för huvudrummen.
Varje enhet måste uppfylla kraven på lägsta takhöjd i hela lägenheten.
Den akustiska separationen mellan de två enheterna måste uppfylla kraven i den spanska bygglagen (CTE) för ljudisolering mellan bostäder. Det är ofta här som projekten stöter på problem. Den befintliga väggen eller golvet som skiljer de två enheterna åt kanske inte har tillräcklig akustisk prestanda. Att i efterhand lägga till den akustiska prestanda som krävs kan bli mer störande och dyrare än väntat. Detta är ett av de renoveringsmisstag som behandlas i vår guide till Misstagen som kostar mest att åtgärda.
Separata allmännyttiga tjänster: Det praktiska kravet
För två verkligt oberoende hyresenheter är separata elanslutningar praktiskt taget nödvändiga, även om det inte alltid är strikt lagstadgat.
Två separata elmätare gör att varje hyresgäst kan betala sin egen förbrukning. Två separata vattenmätare möjliggör tydlig fakturering. Två separata gasanslutningar (om gas används) ger möjlighet till oberoende avtal.
Kostnaden för att installera separata servisanslutningar varierar beroende på byggnadstyp och befintlig infrastruktur, men en budget på 3 000-8 000 euro för att separera huvudledningarna är en rimlig planeringssiffra för en typisk spansk lägenhet eller villa.
Licensfrågan för korttidsuthyrning
Om du skapar två enheter specifikt för att driva dem som korttidsuthyrning (Airbnb, Booking.com), var medveten om att de flesta spanska regionala myndigheter och många kommuner nu kräver specifika licenser för korttidsuthyrningsverksamhet (vivienda de uso turístico eller liknande beteckning).
Kraven för dessa licenser, inklusive minimikvalitetsstandarder, ledningsskyldigheter och registreringskrav, varierar avsevärt mellan olika regioner. I Madrid är det Comunidad de Madrids bestämmelser som gäller. I Katalonien är Barcelonas egna bestämmelser strängare än den regionala baslinjen. På Balearerna är licensieringsrestriktionerna bland de strängaste i Spanien.
Kontrollera licensieringskraven för din specifika kommun och region innan du fattar investeringsbeslut baserat på kortsiktiga hyresprognoser. En olicensierad korttidsuthyrning skapar juridisk och ekonomisk exponering som uppväger eventuella inkomstfördelar. Hur designbeslut påverkar hyresavkastningen undersöks i vår guide till Investering i fastigheter och arkitektur i Madrid ROI.
Funderar du på att dela upp en fastighet i Spanien och vill förstå vad som är arkitektoniskt och juridiskt involverat? Berätta för oss om din fastighet med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.