Att dela upp en fastighet i två separata enheter är en av de vanligaste förfrågningarna vi får från fastighetsägare som vill generera hyresintäkter från en del av sitt hem, familjer som vill skapa oberoende bostadsutrymmen för två generationer, eller investerare som har köpt en stor fastighet och vill optimera dess hyresavkastning.
Det är också en av de mer juridiskt komplexa bostadsarkitekturverksamheterna i Spanien, eftersom den ligger i skärningspunkten mellan byggregler, planlagstiftning och fastighetsrätt.
Den här guiden förklarar vad som faktiskt krävs, vilka vanliga misstag är och hur man närmar sig projektet på rätt sätt. För köpare som fortfarande är i förvärvsfasen, vår guide till köpa fastighet i Madrid som utlänning täcker vilken due diligence man ska göra före köp.
Det juridiska begreppet: Segregation kontra delning
Enligt spansk fastighetsrätt krävs en specifik juridisk åtgärd för att skapa två separata, lagligt registrerade enheter från en. Den exakta processen beror på om fastigheten är en fristående byggnad (där åtgärden vanligtvis kallas segregación eller delning) eller en lägenhet inom ett befintligt flerbostadshus.
För ett fristående hus eller en byggnad är segregación processen att lagligt dela upp en tomt i två separata tomter med separata fastigheter. Delning avser att skapa två separat registrerbara enheter inom en och samma byggnad. Båda kräver notariedokumentation och registrering i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
För en lägenhet i ett flerfamiljshus krävs godkännande från comunidad de propietarios (fastighetsföreningen) för att dela upp den i två separata registrerade lägenheter, eftersom det ändrar byggnadens ägarstruktur. Detta krävs enligt Spaniens horisontella fastighetslag (Ley de Propiedad Horizontal) och kan inte göras ensidigt av lägenhetsägaren. Comunidad-systemet förklaras i vår guide till Spansk horisontell fastighetsrätt.
Det är nödvändigt att få juridisk rådgivning från en spansk fastighetsjurist (abogado) innan man fortsätter. Arkitektteamet kan utforma de fysiska arbetena, men den juridiska processen kräver specialiserad juridisk samordning.
Vad stadsplaneringsreglerna tillåter
Innan din arkitekt designar något måste hen kontrollera om lokala stadsplaneringsföreskrifter (PGOU eller motsvarande) tillåter skapandet av två bostäder på just din tomt eller inom just din byggnad.
De flesta spanska kommuner kräver en minimistorlek för varje bostadsenhet som skapas. Vanligtvis 30 till 50 kvadratmeter användbar golvyta per enhet, även om detta varierar avsevärt mellan kommuner. Att skapa två små studior från en enda lägenhet fungerar arkitektoniskt men är eventuellt inte tillåtet enligt lokala bestämmelser om de resulterande enheterna understiger minimistorleken.
Vissa kommuner i områden med bostadstryck har infört restriktioner för uppdelning av befintliga bostäder, just för att den här typen av verksamhet minskar utbudet av familjelägenheter. I Madrid har till exempel kommunfullmäktige regelbundet skärpt reglerna kring uppdelning och ändrad användning i vissa stadsdelar.
Planeringskontrollen är inte valfri. Att bygga en fysisk skiljevägg mellan två utrymmen och hyra ut dem som separata enheter utan lagligt tillstånd skapar fastigheter som inte kan säljas eller pantsättas lagligt, och som skapar betydande ansvarsrisker för ägaren.
Tillståndsvägen för att dela en fastighet i Spanien
De fysiska arbeten som krävs för att avskilja en fastighet, vanligtvis en ny skiljevägg, separat entré för varje enhet, separata anslutningar för el och vatten samt omkonfigurering av kök och badrum, kräver bygglov.
Huruvida detta faller under Obra Mayor eller Obra Menor beror på de specifika arbetena som är inblandade. Att skapa en strukturell skiljevägg kräver en Obra Mayor. Invändiga skiljeväggar som inte är strukturella kan kvalificera som Obra Menor. Din arkitekt kommer att avgöra detta baserat på det specifika projektet. Tillståndstyperna och processerna förklaras i vår guide till Bygglov i Madrid.
De viktigaste tekniska kraven för att varje resulterande enhet ska vara lagligt beboelig (obtener la cedula de habitabilidad eller dess regionala motsvarighet):
Varje enhet behöver sin egen direkta åtkomst (inte genom den andra enheten).
Varje enhet behöver eget kök och badrum.
Varje enhet måste uppfylla minimikrav på naturligt ljus och ventilation för de viktigaste rummen.
Varje enhet måste uppfylla minimikraven för takhöjd.
Akustisk separation mellan de två enheterna måste uppfylla spanska byggregler (CTE) krav för ljudisolering mellan bostäder. Det är ofta här som projekt stöter på problem. Den befintliga väggen eller golvet som skiljer de två enheterna åt kanske inte har tillräcklig akustisk prestanda. Att lägga till den erforderliga akustiska prestandan i efterhand kan vara mer störande och dyrare än väntat. Detta är ett av renoveringsmisstagen som tas upp i vår guide till misstag som kostar mest att åtgärda.
Separata verktyg: Det praktiska kravet
För två verkligt oberoende hyresenheter är separata anslutningar till el, vatten och avlopp praktiskt taget nödvändiga, även om de inte alltid är strikt lagstadgade.
Två separata elmätare gör att varje hyresgäst kan betala sin egen förbrukning. Två separata vattenmätare möjliggör tydlig fakturering. Två separata gasanslutningar (om gas används) möjliggör oberoende avtal.
Kostnaden för att installera separata anslutningar för allmännyttiga tjänster varierar beroende på byggnadstyp och befintlig infrastruktur, men att budgetera 3 000 till 8 000 euro för separation av allmännyttiga tjänster över de viktigaste tjänsterna är en rimlig planeringssiffra för en typisk spansk lägenhet eller ett typiskt spanskt hus.
Frågan om korttidsuthyrningslicens
Om du skapar två enheter specifikt för att driva dem som korttidsuthyrning (Airbnb, Booking.com), var medveten om att de flesta spanska regionala myndigheter och många kommuner nu kräver specifika licenser för korttidsuthyrning (vivienda de uso turístico eller liknande beteckning).
Kraven för dessa licenser, inklusive minimikvalitetsstandarder, förvaltningsskyldigheter och registreringskrav, varierar avsevärt mellan regionerna. I Madrid gäller Comunidad de Madrids bestämmelser. I Katalonien är Barcelonas egna bestämmelser strängare än den regionala baslinjen. På Balearerna är licensrestriktionerna bland de strängaste i Spanien.
Kontrollera licenskraven för din specifika kommun och region innan du fattar investeringsbeslut baserat på prognoser för kortsiktiga hyresintäkter. En olicensierad korttidsuthyrning skapar en juridisk och finansiell exponering som överväger eventuella inkomstfördelar. Hur designbeslut påverkar hyresavkastningen utforskas i vår guide till Fastighetsinvesteringar i Madrid och avkastning på arkitektur.
Funderar du på att dela upp en fastighet i Spanien och vill förstå vad som är arkitektoniskt och juridiskt involverat? Berätta om din fastighet med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.