Om du äger en lägenhet i Spanien är du automatiskt medlem i en comunidad de propietarios (eller "comunidad de propietarios"). Du valde inte detta medlemskap och du kan inte välja bort det. Det existerar enligt lag och har verkliga konsekvenser för vad du får och inte får göra med din fastighet.
Många utländska lägenhetsägare upptäcker dessa konsekvenser för första gången när de försöker göra något och upptäcker att de inte kan utan samfällighetens godkännande. Den här guiden förklarar systemet före det frustrerande ögonblicket. För en bredare översikt över vad utländska köpare möter när de köper fastigheter i Spanien, se vår guide till köpa fastighet i Madrid som utlänning.
Vad den horisontella egendomsrätten är
Spaniens Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reglerar ägande och förvaltning av byggnader uppdelade i separat ägda enheter. Den antogs ursprungligen 1960 och har uppdaterats flera gånger sedan dess.
Lagen fastställer det rättsliga ramverket för: hur privata och gemensamma delar av en byggnad definieras, hur kommunen fattar kollektiva beslut, hur kostnader fördelas mellan ägare och vilka rättigheter och skyldigheter varje ägare har i förhållande till de gemensamma utrymmena och strukturen.
Det gäller alla byggnader i Spanien som har bildats i horisontell fastighet, vilket innebär att de lagligt har delats upp i separata registrerade enheter med en gemensam struktur. Detta inkluderar nästan alla hyreshus i Spanien.
Privata kontra vanliga element: Den viktigaste skillnaden
Din privata del är själva lägenheten, definierad av dess gränser i fastighetsregistret. Grovt sett är allt innanför dina väggar, inklusive ytterväggarnas insida, privat.
De gemensamma elementen är allt annat: byggnadens strukturella element, fasaden, taket, entréer och trapphus, hissar, byggnadens gemensamma tjänster och system, gemensamma terrasser och trädgårdar samt golv- och takstrukturen mellan lägenheterna.
Denna skillnad är viktig vid renoveringar eftersom: allt som påverkar ett gemensamt element kräver samhällsgodkännande oavsett om det är inuti din lägenhet eller inte.
Praktiska exempel: att ta bort eller modifiera en bärande vägg kräver strukturella arbeten som påverkar byggnadens struktur, vilket är ett vanligt förekommande element. Det är också därför öppen planlösningsrenovering i lägenheter i Madrid kräver noggrann navigering av både tillståndssystemet och kommunen. Att stänga en terrass förändrar fasadens utseende, vilket är ett vanligt element. Att modifiera byggnadens centralvärmesystem eller gemensamma VVS-system kräver samhällstillstånd. Att installera luftkonditioneringsenheter som går igenom ytterväggar eller syns på fasaden kräver samhällstillstånd.
Hur kommunen fattar beslut
Kommunen fattar beslut genom en Junta de Propietarios (ägarmöte). Dessa möten ska hållas minst en gång om året, med årsredovisning och budget som huvudpunkter på dagordningen. Extra möten kan sammankallas för specifika frågor.
Beslut i juntan kräver olika röstgränser beroende på typ av beslut:
Enkel majoritet (mer än 50% av ägarna och ägarandelen): krävs för ordinarie ledningsbeslut, godkännande av budget och mindre arbeten.
Tre femtedels majoritet (60% av ägarna och ägarandelar): krävs för innovationer, nya tjänster eller modifieringar av byggnaden som påverkar en minoritet av ägarna, och ändringar av byggnadens regler.
Enhällig omröstning: krävs för ändringar som påverkar själva byggnadens stadgar, ändringar av ägarandelen (coeficientes de participación) och vissa typer av betydande ändringar av gemensamma element.
För de flesta renoveringsrelaterade godkännanden som påverkar gemensamma delar räcker det vanligtvis med enkel majoritet. Men för att få den majoriteten krävs det att man deltar i juntan eller lämnar in sin röst skriftligen före mötet.
De praktiska konsekvenserna för renoveringsprojekt
Innan du planerar någon renovering som kan beröra gemensamma delar bör din arkitekt identifiera vilka aspekter som kräver godkännande från kommunen. Detta är inte alltid uppenbart utan professionell erfarenhet av systemet. Vår guide till arbetar med en arkitekt i Spanien förklarar hur denna navigerande roll passar in i hela projektprocessen.
Att integrera godkännandesteget från allmänheten i projektets tidslinje är viktigt. Ett möte med allmänheten kan bara äga rum en gång om året om du inte begär ett extra möte (vilket i sig kräver att ett visst antal ägare begär det). Att lägga till detta godkännandesteg efter att designen är klar och entreprenören är redo att starta kan försena ett projekt med månader.
Kommunala avgifter och särskilda bedömningar
Som lägenhetsägare i Spanien betalar du en vanlig samfällighetsavgift (cuota de comunidad) som täcker underhåll och drift av byggnadens gemensamma utrymmen och tjänster. Avgiften är proportionell mot din coeficiente de participación, din ägarandel i byggnaden.
Utöver vanliga avgifter kan kommunen besluta om extraordinära avgifter (derramas) för större oplanerade reparationer eller förbättringar. Som ägare är du juridiskt skyldig att betala din andel av dessa derramas, även om du röstade emot utgiften.
För investerare och köpare är det viktigt att kontrollera kommunens ekonomiska hälsa före köp. En byggnad med en underfinansierad reserv och en historik av stora renoveringar är en byggnad där oväntade kostnader är sannolika. En byggnads räkenskaper (tillgängliga på begäran som köpare eller genom säljande part) visar den aktuella reservfonden, eventuella utestående skulder och eventuella godkända men ofinansierade arbeten. Kommunens due diligence passar in i det bredare ... Checklista för fastighetsköp för utländska köpare i Spanien.
Köper eller renoverar du en lägenhet i Spanien och vill förstå vad dina kommunregler tillåter? Berätta om ditt projekt med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.