Aten har inte den uppenbara arkitektoniska konsistensen som Barcelona eller Madrid har.
Det är på många sätt en kaotisk stad ur ett planeringsperspektiv. Århundraden av historia under en efterkrigstids byggboom som satte sina spår i varje stadsdel. Men för den som ser bortom det ytliga kaoset, erbjuder Aten anmärkningsvärda möjligheter till bostadsrenovering och ett verkligt intressant byggnadsbestånd.
Detta är en guide till att förstå staden ur ett arkitektoniskt och renoveringsperspektiv. För den praktiska sidan av själva renoveringsprocessen, se vår guide till renovera fastighet i Grekland som utländsk köpare.
Polykatoikia: Atens definierande bostadshustyp
Den överväldigande majoriteten av Atens bostadsbestånd består av polykatoikia , flervåningshus som huvudsakligen byggdes mellan 1950- och 1980-talen.
Denna byggnadstyp uppstod ur en specifik juridisk och ekonomisk mekanism som kallades antiparochi, genom vilken markägare bytte sin mark med byggherrar i utbyte mot lägenheter i den resulterande byggnaden snarare än kontanter. Den var effektiv, relativt jämlik med tidens mått mätt, och den byggde en stad mycket snabbt.
Polykatoikia är underskattad som byggnadstyp. Som bäst, med välproportionerade planlösningar, solid armerad betongkonstruktion, generösa balkonger och ofta utmärkt naturligt ljusinsläpp från flera väderstreck, utgör den en mycket bra bas för renovering.
Lägenheter i Aten från denna era har ofta golvytor som skulle anses generösa enligt Madrid- eller Stockholmsstandarder, takhöjder som lämnar utrymme för kreativa ingrepp och strukturella system som är tillräckligt robusta för att rymma betydande interiörombyggnader.
Utmaningarna: energiprestandan är nästan överallt dålig, enkelglasfönster, brist på isolering och ineffektiva värmesystem är normen. Invändiga ytbehandlingar i orenoverade lägenheter är i bästa fall föråldrade. Badrum och kök som inte har rörts vid sedan 1970-talet är vanliga.
Det här är renoveringsutmaningar, inte avgörande faktorer. Skillnaden mellan orenoverade och välrenoverade i Aten är betydande, vilket skapar verkliga möjligheter. Hur Designbeslut driver hyresavkastning och andrahandsvärde gäller lika i Aten som i Madrid.
Stadsdelar i Aten som är värda att känna till för renoveringsinvesteringar
Kolonaki är Atens mest etablerade välbärgade bostadsområde, centrerat kring Kolonaki-torget och klättrande mot Lykabettoskullen. Fastigheterna här är bland stadens dyraste och renoveringsmarknaden är mogen. Stark efterfrågan från professionella hyresgäster och internationella köpare.
Koukaki och Mets, angränsande stadsdelar söder om Akropolis, har upplevt en betydande gentrifiering under det senaste decenniet, delvis drivet av turism och delvis av en yngre yrkesmässig invånarbas. Neoklassiska byggnader från före kriget står sida vid sida med polykatoikia från mitten av århundradet. Priserna har stigit men ligger fortfarande under Kolonaki. Stark korttidshyresutveckling för renoverade fastigheter av hög kvalitet.
Pangrati är ett bostadsområde öster om Mets med genuin stadsdelskaraktär. En bra blandning av äldre och 50-talsbyggnader, en lokal handelsgata och en känsla av att bo i ett grannskap snarare än ett turistområde. Mindre synligt på den internationella köparens radar än Koukaki, vilket innebär att priserna fortfarande är rimliga.
Exarcheia har ett komplext rykte men är ett genuint intressant område. Ett nav för alternativ kultur, bokhandlare och barer. Fastighetspriserna är bland de mest tillgängliga i centrala Aten. Möjligheten att renovera är tydlig. Om residensprogram har varit en del av ditt köpbeslut, se vår guide till Gyllene visum i Grekland och Spanien.
Kifisia och Psychiko är förorter i norra Aten med en annan bostadsprofil: fristående villor och låga hyreshus i lummiga, relativt välbärgade omgivningar. Mindre lämpade för korttidsuthyrning och mer relevanta för köpare som söker en genuin familjebostad eller långsiktig investeringsfastighet.
Neoklassiska byggnader i Aten från förkrigstiden: Marknaden för renovering av kulturarv
Aten har ett lager av byggnader från förkrigstiden som föregår polykatoikia-eran, vanligtvis neoklassiska eller eklektiska byggnader från slutet av 1800-talet och början av 1900-talet. Dessa är mer sällsynta och dyrare när de existerar, men de erbjuder det som polykatoikia inte kan: arkitektonisk karaktär som härrör från en era då byggnader designades med individuell uppmärksamhet.
Många av dessa byggnader har status som kulturminnesmärkta, vilket innebär att renovering följer regler som i stort sett liknar dem i Madrids historiska distrikt: exteriört bevarande, begränsningar av strukturella modifieringar och noggrann hänsyn till originalelement. Madrids motsvarighet tas upp i vår guide till renovering av skyddade historiska byggnader i Madrid.
När de är väl renoverade är atenska byggnader från tiden före kriget bland de mest tilltalande bostadsfastigheterna i Sydeuropa.
Marknaden för korttidsuthyrning i Aten och vad den betyder för design
Aten har upplevt en betydande tillväxt inom korttidsuthyrning, främst via Airbnb. Marknaden är stark i centrala områden nära Akropolis, Monastiraki-Psirri-området och delar av Koukaki och Mets.
För köpare som överväger Aten som en hyresinvestering är specifika designbeslut viktiga. Fastigheter som presterar bäst på den atenska korttidsuthyrningsmarknaden har utsikt (över Akropolis där det är möjligt, över staden annars), utomhusutrymme som är genuint användbart och en renoveringskvalitet som tar sig väl ut och håller för kontinuerlig beläggning. Vår guide till designa hem kring ljus är direkt relevant för vad som gör att en fastighet fotograferas väl och känns rymlig.
Akustiska aspekter är viktigare i Aten än köpare ibland förväntar sig. Staden är bullrig, och gäster som inte kan sova på grund av gatubuller kommer att säga det i recensioner. Bra sekundärglas på fasader som vetter mot gatan är en praktisk investering för alla seriösa hyresfastigheter i centrala Aten.
Renoveringskostnader i Aten: Vad man ska budgetera med
Renoveringskostnaderna i Aten är generellt lägre än i Madrid eller de större nordeuropeiska huvudstäderna, men inte så dramatiskt lägre som vissa köpare antar. Kvalitetsmaterial och kvalitetsentreprenörer är inte billiga någonstans, och kostnaden för gott hantverk har stigit i Aten i takt med att renoveringsaktiviteten har ökat.
Grova intervall för Aten på den nuvarande marknaden: lätt uppfräschning inklusive färg, golv och armaturer, 250 till 400 euro per kvadratmeter. Standardrenovering som omfattar kök, badrum, golv och system, 600 till 1 000 euro per kvadratmeter. Komplett högkvalitativ omvandling med planlösningsändringar, alla system och premiumfinish, 1 000 till 1 600 euro per kvadratmeter.
Professionella arvoden inklusive arkitektur, teknik och tillstånd uppgår vanligtvis till 8 till 121 TP9T av byggkostnaden. De vanligaste renoveringsmisstagen som i slutändan kostar mest är lika relevanta i Aten som någon annanstans.
Funderar du på att köpa en fastighet i Aten eller planerar du en renovering där? Berätta om ditt projekt med hjälp av formuläret nedan så svarar vi inom 48 timmar.