{"id":8697,"date":"2026-02-13T18:25:18","date_gmt":"2026-02-13T18:25:18","guid":{"rendered":"https:\/\/wolfblanc.com\/?p=8697"},"modified":"2026-05-04T16:27:46","modified_gmt":"2026-05-04T16:27:46","slug":"dividing-property-two-units-spain-architecture","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/dividing-property-two-units-spain-architecture\/","title":{"rendered":"Een eigendom verdelen in twee eenheden in Spanje: Wat de wet zegt en hoe het goed te doen"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-full\"><noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" data-skip-lazy src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Dividing-a-Property-into-Two-Units-in-Spain-What-the-Law-Says-and-How-to-Do-It-Right.jpg-scaled.jpeg\" alt=\"Een eigendom verdelen in twee eenheden in Spanje: Wat de wet zegt en hoe het goed te doen\" class=\"wp-image-8699\" \/><\/noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMjU2MCIgaGVpZ2h0PSIxMzk2IiB2aWV3Qm94PSIwIDAgMjU2MCAxMzk2IiBmaWxsPSJub25lIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" alt=\"Een eigendom verdelen in twee eenheden in Spanje: Wat de wet zegt en hoe het goed te doen\" class=\"wp-image-8699 vp-lazyload\" data-src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Dividing-a-Property-into-Two-Units-in-Spain-What-the-Law-Says-and-How-to-Do-It-Right.jpg-scaled.jpeg\" data-sizes=\"auto\" loading=\"eager\"><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-28f84493 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p>Het opsplitsen van een woning in twee aparte eenheden is een van de meest voorkomende verzoeken die we krijgen van huiseigenaren die huurinkomsten willen genereren uit een deel van hun huis, gezinnen die onafhankelijke woonruimtes voor twee generaties willen cre\u00ebren, of investeerders die een groot pand hebben gekocht en de huuropbrengst ervan willen optimaliseren.<\/p>\n\n\n\n<p>Het is ook een van de juridisch complexere operaties op het gebied van woningarchitectuur in Spanje, omdat het op het snijpunt ligt van bouwvoorschriften, planningwetgeving en eigendomsrecht.<\/p>\n\n\n\n<p>Deze gids legt uit wat er eigenlijk nodig is, wat de veelgemaakte fouten zijn en hoe u het project op de juiste manier kunt aanpakken. Voor kopers die zich nog in de aankoopfase bevinden, is er onze gids voor <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/\">als buitenlander een huis kopen in Madrid<\/a> behandelt welke due diligence u moet doen v\u00f3\u00f3r de aankoop.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Het juridische concept: Segregacion vs. Divisie<\/h3>\n\n\n\n<p>In het Spaanse eigendomsrecht vereist het cre\u00ebren van twee afzonderlijke wettelijk geregistreerde eenheden een specifieke juridische handeling. De exacte procedure hangt af van het feit of het onroerend goed een op zichzelf staand gebouw is (waar de operatie meestal segregacion of splitsing wordt genoemd) of een appartement in een bestaand gebouw met meerdere eenheden.<\/p>\n\n\n\n<p>Voor een alleenstaand huis of gebouw is segregacion het proces van het juridisch splitsen van een perceel in twee afzonderlijke percelen met afzonderlijke eigendommen. Splitsing verwijst naar het cre\u00ebren van twee afzonderlijk registreerbare eenheden binnen een enkel gebouw. Beide vereisen notari\u00eble documentatie en inschrijving in het Kadaster (Registro de la Propiedad).<\/p>\n\n\n\n<p>Voor een appartement in een gebouw met meerdere wooneenheden is de goedkeuring van de comunidad de propietarios (bouwgemeenschap) vereist om het op te splitsen in twee afzonderlijke geregistreerde appartementen, aangezien dit de eigendomsstructuur van het gebouw verandert. Dit wordt vereist door de Spaanse horizontale eigendomswet (Ley de Propiedad Horizontal) en kan niet eenzijdig door de eigenaar van het appartement worden gedaan. Het comunidad-systeem wordt uitgelegd in onze gids voor <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/\">Spaans horizontaal eigendomsrecht<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>U moet juridisch advies inwinnen bij een Spaanse vastgoedadvocaat (abogado) voordat u verder gaat. Het architectenteam kan de fysieke werken ontwerpen, maar het juridische proces vereist gespecialiseerde juridische co\u00f6rdinatie.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wat stedenbouwkundige regels toestaan<\/h3>\n\n\n\n<p>Voordat u iets ontwerpt, moet uw architect controleren of de plaatselijke stedenbouwkundige voorschriften (PGOU of gelijkwaardig) het cre\u00ebren van twee woningen op uw specifieke perceel of binnen uw specifieke gebouw toestaan.<\/p>\n\n\n\n<p>De meeste Spaanse gemeenten eisen een minimumgrootte voor elke gecre\u00eberde wooneenheid. Meestal is dit 30 tot 50 vierkante meter bruikbaar vloeroppervlak per wooneenheid, maar dit verschilt aanzienlijk per gemeente. Het cre\u00ebren van twee kleine studio's uit een enkel appartement is architectonisch goed, maar kan volgens de lokale regelgeving niet worden toegestaan als de resulterende eenheden onder de minimumgrootte vallen.<\/p>\n\n\n\n<p>Sommige gemeenten in gebieden met woningnood hebben beperkingen opgelegd aan het splitsen van bestaande woningen, juist omdat dit soort operaties het aanbod van gezinsappartementen vermindert. In Madrid bijvoorbeeld heeft het stadsbestuur periodiek de regels rond splitsing en verandering van gebruik in bepaalde buurten aangescherpt.<\/p>\n\n\n\n<p>De planningscontrole is niet optioneel. Door een fysieke afscheiding tussen twee ruimtes te bouwen en deze als aparte eenheden te verhuren zonder wettelijke toestemming, cre\u00ebert u eigendommen die niet legaal verkocht of verhypothekeerd kunnen worden, en die aanzienlijke aansprakelijkheidsrisico's voor de eigenaar met zich meebrengen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">De route van de vergunning voor het verdelen van een eigendom in Spanje<\/h3>\n\n\n\n<p>Voor de fysieke werkzaamheden die nodig zijn om een woning op te splitsen, meestal een nieuwe scheidingsmuur, onafhankelijke toegang voor elke eenheid, aparte nutsaansluitingen en herconfiguratie van keukens en badkamers, zijn bouwvergunningen nodig.<\/p>\n\n\n\n<p>Of dit onder Obra Mayor of Obra Menor valt, hangt af van de specifieke werkzaamheden. Voor het maken van een structurele scheidingswand is een Obra Mayor vereist. Binnenafscheidingswerken die niet structureel zijn, kunnen in aanmerking komen als Obra Menor. Uw architect zal dit bepalen op basis van het specifieke project. De soorten vergunningen en processen worden uitgelegd in onze gids voor <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/building-permits-madrid-licencia-obras-guide\/\">Bouwvergunningen Madrid<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>De belangrijkste technische vereisten voor elke resulterende eenheid om wettelijk bewoonbaar te zijn (obtener la cedula de habitabilidad of het regionale equivalent):<\/p>\n\n\n\n<p>Elke unit heeft zijn eigen directe toegang nodig (niet via de andere unit).<\/p>\n\n\n\n<p>Elke unit heeft een eigen keuken en badkamer nodig.<\/p>\n\n\n\n<p>Elke unit moet voldoen aan de minimumvereisten voor natuurlijk licht en ventilatie voor de hoofdruimten.<\/p>\n\n\n\n<p>Elke unit moet overal aan de minimale plafondhoogte voldoen.<\/p>\n\n\n\n<p>De akoestische scheiding tussen de twee eenheden moet voldoen aan de vereisten van de Spaanse bouwvoorschriften (CTE) voor geluidsisolatie tussen woningen. Dit is vaak waar projecten op problemen stuiten. De bestaande muur of vloer die de twee wooneenheden van elkaar scheidt, heeft mogelijk niet voldoende akoestische prestaties. Het achteraf toevoegen van de vereiste akoestische prestaties kan meer verstorend en duurder zijn dan verwacht. Dit is een van de renovatiefouten die in onze gids voor <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/renovation-mistakes-cost-most-to-fix\/\">fouten die het meest kosten om te herstellen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Gescheiden nutsvoorzieningen: De praktische vereiste<\/h3>\n\n\n\n<p>Voor twee echt onafhankelijke verhuureenheden zijn aparte nutsaansluitingen praktisch essentieel, ook al zijn ze niet altijd strikt wettelijk verplicht.<\/p>\n\n\n\n<p>Dankzij twee aparte elektriciteitsmeters kan elke huurder zijn eigen verbruik betalen. Twee aparte watermeters maken een duidelijke facturering mogelijk. Twee aparte gasaansluitingen (als er gas wordt gebruikt) maken onafhankelijke contracten mogelijk.<\/p>\n\n\n\n<p>De kosten voor het installeren van gescheiden nutsaansluitingen vari\u00ebren per type gebouw en bestaande infrastructuur, maar een budget van 3.000 tot 8.000 euro voor het scheiden van de nutsvoorzieningen van de belangrijkste diensten is een redelijk planningscijfer voor een typisch Spaans appartement of huis.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">De vraag over de vergunning voor korte termijn verhuur<\/h3>\n\n\n\n<p>Als u twee eenheden speciaal cre\u00ebert om ze te verhuren op korte termijn (Airbnb, Booking.com), houd er dan rekening mee dat de meeste Spaanse regionale overheden en veel gemeenten nu specifieke vergunningen vereisen voor activiteiten op het gebied van korte termijn verhuur (vivienda de uso tur\u00edstico of een vergelijkbare benaming).<\/p>\n\n\n\n<p>De vereisten voor deze licenties, waaronder minimale kwaliteitsnormen, managementverplichtingen en registratievereisten, verschillen aanzienlijk per regio. In Madrid gelden de voorschriften van de Comunidad de Madrid. In Cataloni\u00eb is de regelgeving van Barcelona strenger dan de regionale basisregel. Op de Balearen behoren de licentiebeperkingen tot de strengste van Spanje.<\/p>\n\n\n\n<p>Controleer de licentievereisten voor uw specifieke gemeente en regio voordat u investeringsbeslissingen neemt op basis van inkomstenprognoses voor korte termijn verhuur. Een kortetermijnverhuur zonder vergunning brengt juridische en financi\u00eble risico's met zich mee die zwaarder wegen dan het eventuele inkomstenvoordeel. Hoe ontwerpbeslissingen het huurrendement be\u00efnvloeden, wordt onderzocht in onze gids voor <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/madrid-real-estate-investment-architecture-roi\/\">Madrid vastgoed investering en architectuur ROI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>Denkt u erover om een eigendom in Spanje te verdelen en wilt u weten wat er bouwkundig en juridisch bij komt kijken? Vertel ons over uw woning via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.<\/strong><\/p>\n\n\n<p><div class=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\" data-forminator-render=\"0\" data-form=\"forminator-module-8659\" data-uid=\"6a045ee51534c\"><br\/><\/div><form\r\n\t\t\t\tid=\"forminator-module-8659\"\r\n\t\t\t\tclass=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\"\r\n\t\t\t\tmethod=\"post\"\r\n\t\t\t\tdata-forminator-render=\"0\"\r\n\t\t\t\tdata-form-id=\"8659\"\r\n\t\t\t\t data-color-option=\"theme\" data-design=\"material\" data-grid=\"open\" style=\"display: none;\"\r\n\t\t\t\tdata-uid=\"6a045ee51534c\" action=\"\"\r\n\t\t\t><div role=\"alert\" aria-live=\"polite\" class=\"forminator-response-message forminator-error\" aria-hidden=\"true\"><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"name-1\" class=\"forminator-field-name forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-name-1_6a045ee51534c\" id=\"forminator-field-name-1_6a045ee51534c-label\" class=\"forminator-label\">Naam <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"text\" name=\"name-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-name-1_6a045ee51534c\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"name\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"email-1\" class=\"forminator-field-email forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-email-1_6a045ee51534c\" id=\"forminator-field-email-1_6a045ee51534c-label\" class=\"forminator-label\">E-mail <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"email\" name=\"email-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-email-1_6a045ee51534c\" class=\"forminator-input forminator-email--field\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"email\" \/><\/div><\/div><div id=\"phone-1\" class=\"forminator-field-phone forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-phone-1_6a045ee51534c\" id=\"forminator-field-phone-1_6a045ee51534c-label\" class=\"forminator-label\">Telefoon<\/label><input type=\"text\" name=\"phone-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-phone-1_6a045ee51534c\" class=\"forminator-input forminator-field--phone\" data-required=\"\" aria-required=\"false\" autocomplete=\"off\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"text-1\" class=\"forminator-field-text forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-text-1_6a045ee51534c\" id=\"forminator-field-text-1_6a045ee51534c-label\" class=\"forminator-label\">Projectlocatie<\/label><input type=\"text\" name=\"text-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-text-1_6a045ee51534c\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" data-required=\"\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"textarea-1\" class=\"forminator-field-textarea forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-textarea-1_6a045ee51534c\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a045ee51534c-label\" class=\"forminator-label\">Vertel ons over uw project <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><textarea name=\"textarea-1\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a045ee51534c\" class=\"forminator-textarea\" rows=\"6\" style=\"--forminator-textarea-min-height:140px;\" ><\/textarea><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"consent-1\" class=\"forminator-field-consent forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c\" id=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c-label\" class=\"forminator-label\">Toestemming <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><div class=\"forminator-checkbox__wrapper\"><label id=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c__label\" class=\"forminator-checkbox forminator-consent\"><input type=\"checkbox\" name=\"consent-1\" id=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c\" value=\"checked\" aria-labelledby=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c-label\" aria-describedby=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c__description\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" \/><span class=\"forminator-checkbox-box\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/label><div id=\"forminator-field-consent-1_6a045ee51534c__description\" class=\"forminator-checkbox__label forminator-consent__label\"><p>Ik ga akkoord met de <a class=\"underline underline underline-offset-2 decoration-1 decoration-current\/40 hover:decoration-current focus:decoration-current\" href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/legal\/\">privacybeleid<\/a>. Alle gedeelde informatie wordt vanaf het eerste contact vertrouwelijk behandeld.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\" style=\"margin: 0;\"><div id=\"captcha-1\" class=\"forminator-field-captcha  forminator-col-12\"><div class=\"forminator-captcha-left forminator-g-recaptcha recaptcha-invisible\" data-theme=\"light\" data-badge=\"bottomright\" data-sitekey=\"6LcY54csAAAAAALegveuieDoo37F7_h_up7F6slP\" data-size=\"invisible\"><\/div> <\/div><\/div><input type=\"hidden\" name=\"referer_url\" value=\"\" \/><div class=\"forminator-row forminator-row-last\"><div class=\"forminator-col\"><div class=\"forminator-field\"><button class=\"forminator-button forminator-button-submit\"><span>Verstuur bericht<\/span><span aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><\/div><input type=\"hidden\" id=\"forminator_nonce\" name=\"forminator_nonce\" value=\"4bd656e650\" \/><input type=\"hidden\" name=\"_wp_http_referer\" value=\"\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697\" \/><input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"8659\"><input type=\"hidden\" name=\"page_id\" value=\"8697\"><input type=\"hidden\" name=\"form_type\" value=\"default\"><input type=\"hidden\" name=\"current_url\" value=\"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/dividing-property-two-units-spain-architecture\/\"><input type=\"hidden\" name=\"render_id\" value=\"0\"><input type=\"hidden\" name=\"action\" value=\"forminator_submit_form_custom-forms\"><input type=\"hidden\" name=\"trp-form-language\" value=\"nl\"\/><\/form><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Voor het opsplitsen van een woning in twee onafhankelijke eenheden in Spanje zijn specifieke vergunningen, technische projecten en registerwijzigingen nodig. Wat de wet vereist, hoe het proces werkt en wat architecten moeten doen om het goed te doen.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":8699,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"iawp_total_views":27,"_vp_format_video_url":"","_vp_image_focal_point":[],"footnotes":""},"categories":[59,110],"tags":[],"class_list":["post-8697","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-insights","category-spain"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8697"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8699"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8697"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8697"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8697"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}