Als u eigenaar bent van een appartement in Spanje, bent u automatisch lid van een comunidad de propietarios. U heeft niet voor dit lidmaatschap gekozen en u kunt zich er niet uit terugtrekken. Het bestaat bij wet en het heeft echte gevolgen voor wat u wel en niet kunt doen met uw eigendom.

Veel eigenaren van buitenlandse appartementen ontdekken deze implicaties voor het eerst wanneer ze iets proberen te doen en erachter komen dat ze dat niet kunnen zonder goedkeuring van de gemeenschap. Deze gids legt het systeem uit voordat dat moment van frustratie aanbreekt. Voor een breder overzicht van waar buitenlandse kopers mee te maken krijgen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje, raadpleegt u onze gids voor als buitenlander een huis kopen in Madrid.

Wat het horizontale eigendomsrecht is

De Spaanse Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regelt het eigendom en beheer van gebouwen die verdeeld zijn in afzonderlijke eenheden. De wet werd oorspronkelijk in 1960 uitgevaardigd en is sindsdien meerdere keren bijgewerkt.

De wet stelt het wettelijke kader vast voor: hoe privé en gemeenschappelijke elementen van een gebouw worden gedefinieerd, hoe de comunidad collectieve beslissingen neemt, hoe de kosten worden verdeeld tussen eigenaren, en welke rechten en plichten elke eigenaar heeft met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimtes en structuur.

Het is van toepassing op elk gebouw in Spanje dat is opgedeeld in horizontaal eigendom, wat betekent dat het wettelijk is opgedeeld in afzonderlijke geregistreerde eenheden met een gemeenschappelijke structuur. Dit omvat bijna elk appartementsgebouw in Spanje.

Privé- vs. gemeenschappelijke elementen: Het belangrijkste onderscheid

Uw privé-element is het appartement zelf, gedefinieerd door de grenzen ervan in het eigendomsregister. Grofweg is alles binnen uw muren, inclusief de binnenkant van buitenmuren, privé.

De gemeenschappelijke elementen zijn al het andere: de structurele elementen van het gebouw, de gevel, het dak, de ingangen en trappenhuizen, liften, de gemeenschappelijke diensten en systemen van het gebouw, gemeenschappelijke terrassen en tuinen, en de structuur van vloeren en plafonds tussen appartementen.

Dit onderscheid is van belang voor renovaties omdat: voor alles wat een gemeenschappelijk element beïnvloedt, goedkeuring van de gemeenschap vereist is, ongeacht of het zich in uw appartement bevindt of niet.

Praktische voorbeelden: het verwijderen of wijzigen van een dragende muur vereist structurele werkzaamheden die van invloed zijn op de structuur van het gebouw, wat een gemeenschappelijk element is. Dit is ook de reden waarom Renovatie met open plan in appartementen in Madrid vereist zorgvuldig navigeren door zowel het vergunningensysteem als de gemeenschap. Het omsluiten van een terras verandert het uiterlijk van de gevel, wat een gemeenschappelijk element is. Voor het wijzigen van het centrale verwarmingssysteem of het gemeenschappelijke sanitair van het gebouw is toestemming van de gemeenschap nodig. Voor het installeren van airconditioningunits die door buitenmuren heen steken of op de gevel verschijnen, is toestemming van de gemeenschap nodig.

Hoe de Comunidad beslissingen neemt

De comunidad neemt besluiten via een Junta de Propietarios (vergadering van eigenaren). Deze vergaderingen moeten minstens één keer per jaar gehouden worden, met de jaarrekening en de begroting als belangrijkste agendapunten. Voor specifieke kwesties kunnen buitengewone vergaderingen worden belegd.

Voor beslissingen in de Junta zijn verschillende stemdrempels vereist, afhankelijk van het soort beslissing:

Gewone meerderheid (meer dan 50% van de eigenaars en eigendomsaandelen): vereist voor gewone managementbeslissingen, goedkeuring van de begroting en kleine werken.

Driekwart meerderheid (60% van eigenaars en eigendomsaandelen): vereist voor innovaties, nieuwe diensten of wijzigingen aan het gebouw die een minderheid van eigenaars betreffen, en wijzigingen aan de regels van het gebouw.

Unanieme stemming: vereist voor wijzigingen die invloed hebben op de statuten van het gebouw zelf, wijzigingen in de eigendomsaandelen (coeficientes de participación), en sommige soorten significante wijzigingen aan gemeenschappelijke elementen.

Voor de meeste goedkeuringen met betrekking tot renovatie die gemeenschappelijke elementen beïnvloeden, is een eenvoudige meerderheid meestal voldoende. Maar om die meerderheid te krijgen, moet u de Junta bijwonen of uw stem vóór de vergadering schriftelijk indienen.

De praktische gevolgen voor renovatieprojecten

Voordat u een renovatie plant die gemeenschappelijke elementen kan raken, moet uw architect nagaan voor welke aspecten goedkeuring van de gemeenschap vereist is. Dit is niet altijd duidelijk zonder professionele ervaring met het systeem. Onze gids voor werken met een architect in Spanje legt uit hoe deze navigerende rol in het volledige projectproces past.

Het is essentieel om de goedkeuringsstap van de gemeenschap in de tijdlijn van het project in te bouwen. Een gemeenschapsvergadering vindt misschien maar één keer per jaar plaats, tenzij u een buitengewone vergadering aanvraagt (waar zelf een bepaald aantal eigenaars voor nodig is om het aan te vragen). Door deze goedkeuringsstap toe te voegen nadat het ontwerp voltooid is en de aannemer klaar is om te beginnen, kan een project maanden vertraging oplopen.

Comunidad-vergoedingen en speciale heffingen

Als eigenaar van een appartement in Spanje betaalt u regelmatig een vergoeding (cuota de comunidad) voor het onderhoud en de exploitatie van de gemeenschappelijke ruimten en diensten van het gebouw. De vergoeding is evenredig met uw coeficiente de participación, uw eigendomsaandeel in het gebouw.

Naast de reguliere heffingen kan de comunidad buitengewone heffingen (derramas) aannemen voor grote ongeplande reparaties of verbeteringen. Als eigenaar bent u wettelijk verplicht om uw deel van deze derramas te betalen, zelfs als u tegen de uitgave heeft gestemd.

Voor investeerders en kopers is het belangrijk om vóór de aankoop de financiële gezondheid van de comunidad te controleren. Een gebouw met een ondergefinancierde reserve en een geschiedenis van grote derramas is een gebouw waar onverwachte kosten te verwachten zijn. De boekhouding van een gebouw (beschikbaar op verzoek als koper of via de verkopende partij) toont het huidige reservefonds, eventuele uitstaande schulden en alle goedgekeurde maar niet-gefinancierde werken. De comunidad due diligence past in de bredere checklist voor de aankoop van onroerend goed in Spanje voor buitenlandse kopers.

---

Koopt of renoveert u een appartement in Spanje en wilt u weten wat de regels van uw comunidad toestaan? Vertel ons over uw project via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.

Verstuur bericht