Spanje heeft een goed gevestigd proces voor buitenlanders die onroerend goed kopen, en het meeste is eenvoudig als u eenmaal weet wat er nodig is. De problemen komen meestal doordat u niet weet wat er voor de ondertekeningsdatum geregeld moet zijn, waardoor u op het laatste moment nog alles moet regelen om de transactie te vertragen of ingewikkelder te maken.

Dit is een praktische checklist. Het is geen juridisch of financieel advies. Een gekwalificeerde Spaanse vastgoedadvocaat en belastingadviseur moeten deel uitmaken van uw aankoopteam. Voor een breder beeld van wat onroerend goed kopen in Spanje als buitenlander betreft vanuit het perspectief van een architect, zie onze speciale gids.

Stap 1: Verkrijg een NIE Nummer

De NIE (Número de Identidad de Extranjero) is het fiscaal identificatienummer voor buitenlanders in Spanje. Zonder NIE kunt u geen onroerend goed kopen, een bankrekening openen of een contract tekenen in Spanje.

Hoe te verkrijgen: NIE aanvragen kunnen ingediend worden bij het Spaanse Consulaat in uw eigen land (vaak de makkelijkste route als u nog niet in Spanje bent) of bij de Oficina de Extranjeros of het Nationale Politiebureau in Spanje.

Wat hebt u nodig: een ingevuld aanvraagformulier (Modelo EX-15), geldig paspoort, bewijs van de reden waarom u de NIE nodig hebt (een ondertekende koopovereenkomst voor onroerend goed werkt goed), en een betaling van de NIE-kosten (momenteel minder dan 15 euro).

Tijdschema: reken op 3 tot 6 weken als u vanuit het buitenland een aanvraag indient. In-person aanvragen in Spanje kunnen soms sneller gaan, maar de beschikbaarheid van afspraken verschilt aanzienlijk per stad.

U kunt dit proces starten voordat u een specifieke woning heeft gevonden. Het klaar hebben liggen van uw NIE versnelt de transactie aanzienlijk wanneer u vindt wat u wilt.

Stap 2: Open een Spaanse bankrekening

Een Spaanse bankrekening is praktisch noodzakelijk voor de aankoop van een woning in Spanje. U hebt deze nodig voor de overdracht van het aankoopbedrag, voor het lopende beheer van de woning, voor het betalen van energierekeningen en comunidad-kosten na de aankoop, en voor eventuele renovatiebetalingen. Meer informatie over uw verplichtingen als eigenaar van een appartement vindt u in onze gids voor de Spaans horizontaal eigendomsrecht en comunidad de propietarios.

De meeste grote Spaanse banken (BBVA, Santander, Caixabank, Sabadell) bieden rekeningen voor niet-ingezetenen aan voor buitenlanders. U kunt meestal een rekening openen met uw paspoort, NIE en een bewijs van adres in uw eigen land.

Bij sommige banken kan de eerste rekeningopening nu op afstand worden voltooid, waarbij de documentatie digitaal wordt ingediend. Het proces is de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd.

Stap 3: Schakel een Spaanse vastgoedadvocaat in

Een vastgoedadvocaat (abogado) is niet wettelijk verplicht in Spanje voor een vastgoedtransactie. Maar voor een buitenlandse koper is het sterk aanbevolen om er een in de arm te nemen.

Uw advocaat zal: de wettelijke status van het eigendom in het Kadaster (nota simple) controleren, nagaan of er geen openstaande schulden, lasten of bezwaringen op het eigendom rusten, het koopcontract beoordelen voordat u tekent, due diligence op de comunidad uitvoeren, het voltooiingsproces en de registratie na voltooiing beheren, en advies geven over de belastingimplicaties van de aankoop.

Met name voor niet-EU-kopers moet de advocaat ook advies geven over de gevolgen van de aankoop voor het verblijf. Als u koopt met een verblijfsvergunning in gedachten, raadpleeg dan onze gids voor de Gouden Visum programma's in Spanje en Griekenland.

Budget: De kosten van een Spaanse vastgoedadvocaat voor een aankoop bedragen gewoonlijk 1 tot 1,5% van de aankoopprijs plus IVA, of een vast bedrag voor eenvoudigere transacties.

Stap 4: De belasting- en kostenstructuur begrijpen

De totale kosten voor het kopen van een woning in Spanje liggen meestal 10 tot 14% boven de overeengekomen aankoopprijs.

De belangrijkste onderdelen:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) voor tweedehands onroerend goed: varieert per regio, maar meestal 6 tot 10% van de aankoopprijs. Dit geldt voor doorverkochte eigendommen.

IVA (21% voor commercieel, 10% voor nieuwbouwwoningen) is van toepassing op nieuwbouw die rechtstreeks van de ontwikkelaar is gekocht, niet op wederverkoop.

AJD (Actos Jurídicos Documentados): een zegelrecht op de notariële akte, meestal 0,5 tot 1,5% van de aankoopprijs, varieert per regio.

Notariskosten: meestal 0,2 tot 0,5% van de aankoopprijs.

Kadasterkosten: meestal 0,1 tot 0,25% van de aankoopprijs.

Advocaatkosten: zoals hierboven.

Hypotheekkosten: indien van toepassing, extra onderzoeks- en schikkingskosten.

Totaal: begroot 10 tot 14% van de aankoopprijs voor transactiekosten, bovenop de prijs zelf.

Stap 5: Zorg voor de juiste opmeting

Spanje kent geen verplichte onderzoekscultuur zoals het Verenigd Koninkrijk die kent. Veel transacties vinden plaats zonder een onafhankelijk onderzoek naar de fysieke staat van het onroerend goed.

Voor een buitenlandse koper die renovatie overweegt, is dit een risico dat goed begrepen moet worden. Een eigendom waarvan de structuur niet is zoals verwacht, waarvan de diensten volledig vervangen moeten worden, of waarvan de wettelijke status complexiteiten heeft die niet zichtbaar zijn in de documentatie van het register, kan aanzienlijk meer kosten om naar uw beoogde gebruik te brengen dan de aankoopprijs doet vermoeden.

Een beoordeling door een architect van de fysieke staat en het renovatiepotentieel van een woning vóór de aankoop, los van de juridische due diligence die uw advocaat uitvoert, is de moeite waard om te laten uitvoeren voor elk onroerend goed waar een renovatie gepland is. Het is een fractie van de kosten van het ontdekken van onverwachte structurele of systeemproblemen na oplevering. Onze gids voor werken met een architect in Spanje legt precies uit hoe dat proces eruit ziet, van het eerste contact tot de oplevering van het project.

---

Bent u van plan om onroerend goed in Spanje te kopen en wilt u een beoordeling van een architect van een specifiek onroerend goed voordat u zich vastlegt? Vertel ons over het onroerend goed via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.

Verstuur bericht