Investeren in onroerend goed in Madrid is een spel van getallen.

Cap rates, rendement op kosten, bruto versus netto huurinkomsten, doorverkoopmarges. Dit zijn de cijfers die ertoe doen.

Wat veel investeerders onderschatten is hoezeer architectuur- en ontwerpbeslissingen die cijfers beïnvloeden. Niet op een vage “goed ontwerp voegt waarde toe” manier, maar in specifieke, kwantificeerbare termen. Een goed ontworpen appartement huurt sneller, vraagt hogere huren, heeft een lagere leegstand en behaalt betere prijzen bij wederverkoop dan een gelijkwaardig appartement met een middelmatige renovatie. De verschillen zijn niet marginaal. De Renovatiegids Madrid dekt wat een volledige investeringsrenovatie realistisch gezien kost.

Waarom designkwaliteit loont op de huurmarkt in Madrid

De huurmarkt voor korte en middellange termijn in Madrid, met name de segmenten die professionals, internationale bewoners en mobiele huurders uit het bedrijfsleven bedienen, is de afgelopen tien jaar aanzienlijk veeleisender geworden.

Het aanbod van gerenoveerde appartementen is aanzienlijk toegenomen, en huurders in het duurdere segment hebben een echte keuze. In deze omgeving zorgt een goed ontworpen appartement met een doordachte indeling, hoogwaardige materialen en goed functionerende systemen niet alleen voor betere huurprijzen. Het vermindert ook de leegstand, trekt huurders aan die langer blijven en veroorzaakt minder onderhoudsgerelateerde problemen die ten koste gaan van de netto-opbrengst.

Het praktische verschil tussen een budgetrenovatie en een kwaliteitsrenovatie in termen van bruto huurinkomsten kan aanzienlijk zijn. In de wijk Salamanca in Madrid kan een goed gerenoveerd appartement met 2 slaapkamers van 80 vierkante meter op de huidige markt EUR 2.200 tot EUR 2.800 per maand opleveren. Een gelijkwaardig appartement met een algemene renovatie kan EUR 1.500 tot EUR 1.900 opbrengen. In een jaar tijd kan dat verschil oplopen.

Lay-out: De ontwerpbeslissing met het hoogste rendement voor vastgoedbeleggingen in Madrid

Het meest effectieve wat u kunt doen voor de huur- of doorverkoopwaarde van een appartement in Madrid is de indeling herzien als de bestaande configuratie inefficiënt is.

De meest voorkomende mogelijkheid: het toevoegen van een tweede badkamer. De meeste appartementen in Madrid in historische buurten zijn gebouwd met een enkele badkamer omdat dat de norm was in het Spanje van midden 20e eeuw. De huidige huurmarkt, met name in het midden- en hogere segment, hecht veel waarde aan een tweede badkamer.

De bouwkosten voor het toevoegen van een badkamer variëren van EUR 8.000 tot EUR 18.000, afhankelijk van de complexiteit. De huurpremie bedraagt doorgaans EUR 200 tot EUR 400 per maand in de topwijken van Madrid. De terugverdientijd is in de meeste scenario's minder dan twee jaar. Onze gids voor badkamer renovatie in Spanje dekt de kosten en de drijfveren.

De tweede belangrijke ingreep in de indeling: het openen van de keuken. Een gesloten keuken in een appartement van 80 vierkante meter zorgt ervoor dat de sociale ruimtes kleiner aanvoelen en dat het kookgedeelte geïsoleerd aanvoelt. Het openen van de keuken naar de woon- en eetkamer verandert de waargenomen grootte en sociale functionaliteit van het appartement aanzienlijk. Dit sluit goed aan bij het internationale huurders- en kopersprofiel dat de drijvende kracht is achter de hogere prijzen in het centrum van Madrid. Onze gids voor Renovatie met open plan in appartementen in Madrid behandelt wanneer u zich moet openstellen en hoe u dat goed kunt doen.

De derde: het beperken van de gangen. Traditionele appartementindelingen in Madrid hebben vaak een onevenredig groot vloeroppervlak voor een centrale gang. Door deze ruimte te herverdelen over woonruimtes, geïntegreerde opslagruimte in te bouwen of te gebruiken om keukens of badkamers te verbreden, wordt een zinvolle functionele waarde toegevoegd zonder de oppervlakte van het appartement te vergroten.

Energieprestaties: Een investeringsrisico dat zal blijven groeien

Spanje staat aan het begin van de implementatie van de EU-energie-efficiëntievereisten voor de huursector. De richting is duidelijk: energie-arme eigendommen zullen te maken krijgen met toenemende beperkingen op verhuuractiviteiten, en hun marktwaarde zal dat weerspiegelen.

Woningen met een G- of F-rating op het Spaanse energiecertificaat vormen een steeds groter risico bij langetermijninvesteringen portfolio.

Het goede nieuws is dat renovaties die de energieprestaties verbeteren dezelfde investeringen zijn die ook het comfort van het appartement en de aantrekkingskracht op de markt verbeteren. Verbeterde isolatie, vervanging van originele ramen met enkel glas, installatie van een warmtepompsysteem voor verwarming en koeling, en vloerverwarming zijn geen zuiver defensieve kosten. Een appartement dat door renovatie van G of F naar C of B gaat, krijgt meestal een betekenisvolle huurpremie omdat de gebruikskosten voor de huurder lager zijn en het comfortniveau echt beter is. Hoe specifieke maatregelen eruit zien en wat ze kosten in een Madrileense context wordt behandeld in onze gids voor duurzame renovatie in Madrid.

Materialen en afwerkingen: De gulden middenweg vinden tussen goedkoop en overdadig

Een veelgemaakte fout bij renovaties door investeerders is om ofwel te goedkoop ofwel te luxueus te specificeren. Beide schaden het rendement.

Zeer goedkope afwerkingen, laminaatvloeren, keukenarmaturen van lage kwaliteit, goedkoop sanitair zijn sneller aan vervanging toe, beschadigen de marktpositionering van de woning en trekken huurders aan die de woning dienovereenkomstig behandelen. De kostenbesparing op materialen wordt meestal binnen twee of drie huurcycli tenietgedaan.

Overdreven luxe afwerkingen, stenen op maat overal, op maat gemaakte kasten op ultra-premium prijspunten, zorgen voor extra kosten die de huurmarkt op de meeste locaties in Madrid gewoon niet kan absorberen. De terugverdientijd in de vorm van huurtoeslag wordt zelden gerealiseerd.

De juiste zone voor een beleggingspand zijn duurzame materialen van gemiddelde kwaliteit die er goed uitzien, goed meegaan en goed fotograferen. Keramische tegels van groot formaat in badkamers, parketvloeren in woonkamers, keukenwerkbladen van massief oppervlak of kwarts, merkapparatuur maar geen ultraluxe keukenapparatuur. Dit is het specificatiebereik dat het beste rendement op de renovatie-investering oplevert. Hoe de lichtkwaliteit van invloed is op fotografie en verhuur wordt uitgelegd in onze gids voor architectuur en licht.

Hoe BIM-gebaseerde architectuurdocumentatie uw investeringsbudget beschermt

Investeerders hechten belang aan voorspelbaarheid van budgetten. Kostenoverschrijdingen bij renovatieprojecten zijn een van de meest voorkomende manieren waarop het rendement van vastgoedbeleggingen niet aan de verwachtingen voldoet.

De belangrijkste oorzaak van kostenoverschrijdingen is slechte bouwdocumentatie. Als architecten vage of onvolledige tekeningen maken, moeten aannemers die interpreteren, en hun interpretaties zijn zelden de goedkoopste optie. Dubbelzinnige specificaties leiden tot wijzigingsopdrachten. Wijzigingsopdrachten zijn waar projectbudgetten de mist in gaan.

Een BIM-gestuurd architectuurproces produceert documentatie die nauwkeurig genoeg is, zodat aannemers nauwkeurig kunnen prijzen en bouwen zonder te gissen. Bij complexe renovatieprojecten kan het verschil tussen precieze en vage documentatie de bouwkosten met 10 tot 20% veranderen, alleen al door het voorkomen van wijzigingsopdrachten en herstelwerkzaamheden. Wat BIM is en hoe het klanten beschermt, wordt uitgelegd in onze gids voor Wat BIM betekent voor renovatieprojecten.

Voor investeerders die meerdere eigendommen beheren of die niet fysiek aanwezig zijn in Madrid tijdens de renovatie, voegt de mogelijkheid om op afstand toezicht te houden op projecten een extra laag van kosten- en kwaliteitscontrole toe die echt waardevol is.

Waar u zich op moet richten als het renovatiebudget beperkt is

Niet elk project kan alles doen. Als u binnen een bepaald budget werkt en prioriteiten moet stellen:

Ten eerste, structurele en systeemwerkzaamheden. Het vervangen van elektriciteit, sanitair en HVAC is niet glamoureus, maar het zorgt ervoor dat het appartement goed functioneert en voorkomt dure noodreparaties later. Dit is nooit optioneel.

Ten tweede, de kwaliteit van de badkamer. Huurders en kopers maken een sterke indruk van badkamers. Een goed gerenoveerde badkamer met een bescheiden keukenbudget doet het omgekeerde qua marktontvangst.

Ten derde, de vloerafwerking. Vloeren lopen door het hele appartement en hebben een grote invloed op hoe de ruimte aanvoelt. Goedkope vloeren ondermijnen het effect van duurdere afwerkingen elders.

Ten vierde, functionaliteit van de keuken. Een functionele, schone keuken met fatsoenlijke apparatuur is belangrijk. Een dure designkeuken in een huurwoning buiten het luxesegment betaalt zich zelden terug. Onze gids voor keukenrenovatie in Spanje helpt bij het kalibreren van wat u moet uitgeven en waar.

---

Investeert u in onroerend goed in Madrid en wilt u een realistische inschatting van wat uw renovatie zou kunnen opleveren in termen van opbrengst en waarde? Vertel ons over uw investeringsproject via onderstaand formulier en wij nemen binnen 48 uur contact met u op.

Verstuur bericht