De Golden Visa programma's in Griekenland en Spanje hebben de afgelopen tien jaar geleid tot aanzienlijke investeringen in woningen door niet-EU-kopers. Beide programma's bieden een verblijfsvergunning in ruil voor een vastgoedinvestering boven bepaalde drempels. De specifieke voorwaarden, minimumbedragen en in aanmerking komende vastgoedtypes zijn in beide landen aanzienlijk geëvolueerd en zullen dat blijven doen.

Dit artikel gaat niet over de wettelijke of financiële structuur van gouden visumprogramma's. Dat is een onderwerp voor immigratieadvocaten en belastingadviseurs.

Het gaat om de architectuur- en renovatiedimensie die deze programma's creëren en die vaak over het hoofd wordt gezien totdat klanten zich al hebben vastgelegd op onroerend goed dat aanzienlijk werk vereist. Bekijk onze gids voor onroerend goed kopen in Spanje als buitenlander voor het volledige due diligence beeld.

De architecturale realiteit van Golden Visa Vastgoedaankopen

Veel eigendommen die speciaal gekocht worden om in aanmerking te komen voor een gouden visum zijn eerder investeringsbeslissingen dan lifestylebeslissingen. Het primaire belang van de koper is de verblijfsstatus. Het onroerend goed is het voertuig.

Dit creëert een specifiek patroon: kopers kopen soms snel onroerend goed, op basis van het feit dat ze de investeringsdrempel halen, zonder voldoende aandacht te besteden aan de werkelijke staat van het onroerend goed of de renovatievereisten.

Dit is een fout die u kunt voorkomen met due diligence op het gebied van architectuur.

Een woning in Athene waarvan de prijs op de minimumdrempel van het Gouden Visum ligt, kan juist op dat niveau geprijsd zijn omdat er veel werk aan moet worden verricht. De aankoopprijs alleen is niet bepalend voor de totale investering. Renovatiekosten, professionele honoraria en vergunningskosten zijn allemaal extra kosten.

Een appartement van 250.000 euro in Athene dat voor 150.000 euro gerenoveerd moet worden, is een project van 400.000 euro, wat wel of niet de juiste investering kan zijn, afhankelijk van hoe het gerenoveerde object zal presteren op de huurmarkt. Voor een realistisch beeld van renovatiekosten, zie onze gids voor Vastgoed renoveren in Griekenland als buitenlandse koper.

Door een beoordeling van de architect van het onroerend goed te krijgen vóór de aankoop, niet erna, krijgt u een volledig beeld van de kosten voordat u zich vastlegt.

Griekenland: De huidige gouden visumcontext

Griekenland heeft de minimumdrempels voor het gouden visum in 2023 aanzienlijk verhoogd, waarbij in verschillende zones verschillende bedragen gelden. Athene, Thessaloniki en de grote eilanden gingen naar hogere minimumdrempels, terwijl andere gebieden lagere drempels behielden. Het programma blijft actief, maar is selectiever dan tijdens de oorspronkelijke fase met hoge volumes.

Woningen die in aanmerking komen voor het programma op de hogere drempelniveaus bevinden zich meestal in gebieden met een sterker potentieel voor huurinkomsten: het centrum van Athene, Thessaloniki en de premie-eilanden. Dit zijn ook de gebieden waar de renovatiekwaliteit het belangrijkst is voor de verhuurprestaties. Onze gids voor Athene buurten en renovatiemogelijkheden dekt waar de echte waarde zit.

De ontwerp- en renovatiebeslissingen voor een Golden Visa woning in Athene moeten op dezelfde manier worden genomen als bij elk ander beleggingspand: welke lay-out, afwerkingskwaliteit en voorzieningenniveau zullen de huurinkomsten van het beoogde huurdersprofiel maximaliseren, wat zal de sterkste doorverkoop ondersteunen, en welk renovatie-investeringsniveau is gerechtvaardigd door het verwachte rendement.

Voor eigendommen op eilanden die via het programma zijn verworven, zijn de extra logistieke en seizoensgebonden bouwbeperkingen volledig van toepassing. Zie onze gids voor Vastgoed renovatie Griekse eilanden voor wat die beperkingen inhouden. Bouw ze vanaf dag één in de planning in.

Spanje: Wat is er veranderd voor kopers van onroerend goed met een gouden visum?

Het Spaanse Gouden Visum-programma, dat een verblijfsvergunning bood voor vastgoedaankopen van 500.000 euro of meer, werd in april 2025 door de Spaanse regering afgeschaft voor nieuwe aanvragers onder druk om de dynamiek van de huizenmarkt aan te pakken. Het programma biedt kopers van onroerend goed van buiten de EU niet langer de mogelijkheid om via investeringen in onroerend goed een verblijfsvergunning in Spanje te krijgen.

Spanje heeft nog steeds andere verblijfsroutes die relevant zijn voor internationale investeerders en kopers: het niet-lucratieve visum voor mensen met voldoende passief inkomen, het digitale nomadenvisum en verschillende bedrijfsgerelateerde routes. Voor kopers die als hoofddoel een Spaanse residentie hebben, blijven deze alternatieven bestaan.

Voor vastgoedbeleggers in Spanje die zich in de eerste plaats laten leiden door beleggingsrendement in plaats van verblijf, heeft de afschaffing van het Gouden Visum geen invloed op de fundamentele beleggingsargumenten voor Madrid en andere Spaanse steden. De marktdynamiek, huurvraag en waardevermeerderingsfactoren die Spaans onroerend goed aantrekkelijk maakten, zijn structureel en niet afhankelijk van het visumprogramma. De investeringsmogelijkheden worden uitgebreid besproken in onze gids voor Madrid vastgoed investering en architectuur ROI.

Wat Vastgoedbeleggingen in Beide Landen nodig hebben van Architectuur

Ongeacht de motivatie voor het visum, hebben vastgoedbeleggingen in Griekenland en Spanje enkele consistente vereisten vanuit een architectuurperspectief.

Zorgvuldig onderzoek vóór aankoop. In beide landen is het gebouwenbestand zo complex, zijn er problemen met oudere gebouwen, is er een juridische status en zijn er vergunningsgeschiedenissen, dat een professionele beoordeling vóór ondertekening altijd waardevol is. Wat u niet kunt zien op foto's of virtuele rondleidingen is vaak bepalend voor het renovatiebudget.

Ontwerp voor de huurmarkt, niet voor persoonlijke smaak. Investeringsrenovatie wordt gedreven door wat de beoogde huurder waardeert, wat vergelijkbare concurrerende eigendommen bieden en wat het beste rendement op renovatiekosten oplevert. Persoonlijke voorkeuren die de huurmarkt niet waardeert, zijn kosten zonder rendement.

Kwaliteit die goed blijft. Vastgoedbeleggingen worden voortdurend bewoond door huurders die het vastgoed mogelijk niet met dezelfde zorg behandelen als een eigenaar-bewoner. Materialen en afwerkingen die er op foto's goed uitzien, maar bij continu gebruik snel verouderen, zijn een miskoop. Specificeer duurzaamheid naast esthetiek.

Voor fotografie geschikt ontwerp. Zowel de Griekse als de Spaanse markt voor kortetermijnverhuur zijn voor boekingen sterk afhankelijk van platformfotografie. Woningen die ontworpen zijn met een bewustzijn van hoe ze gefotografeerd zullen worden, goed natuurlijk licht, een coherente visuele identiteit, bruikbare buitenruimte, genereren betere boekingspercentages en hogere gemiddelde nachtprijzen. Onze gids voor huizen ontwerpen rond licht behandelt de specifieke beslissingen die het grootste verschil maken.

Energieprestaties. Steeds relevanter voor beide markten naarmate de energieregelgeving van de EU zich verder ontwikkelt. Vastgoed dat slecht presteert op het gebied van energiecertificering wordt geconfronteerd met toenemende uitdagingen op de huurmarkt voor de middellange termijn en mogelijke beperkingen op de verhuuractiviteiten naarmate de regelgeving strenger wordt.

De echte tijdlijn voor vastgoedbeleggingen die renovatie nodig hebben

Kopers die een woning kopen met de intentie om deze binnen drie maanden huurinkomsten te laten genereren, onderschatten consequent de tijdlijn.

In zowel Griekenland als Spanje brengt een kwaliteitsrenovatie waarvoor bouwvergunningen nodig zijn, vergunningsprocessen met zich mee die doorgaans 3 tot 6 maanden duren, gevolgd door een bouwperiode van 3 tot 6 maanden voor een typische renovatie van een appartement.

Een realistische tijdslijn vanaf de aankoop van een woning tot de eerste huurinkomsten, voor een woning die aanzienlijk gerenoveerd en vergund moet worden: 12 tot 18 maanden. Soms minder voor panden die slechts kleine werkzaamheden nodig hebben. Soms meer voor complexe projecten of erfgoedgebouwen. Onze gids voor werken met een architect in Spanje doorloopt elke projectfase en de bijbehorende realistische tijdlijn.

---

Investeert u in onroerend goed in Griekenland of Spanje en wilt u het perspectief van een architect over de renovatiemogelijkheden en realistische kosten? Vertel ons over uw situatie via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.

Verstuur bericht