Athene heeft niet de duidelijke architecturale consistentie van Barcelona of Madrid.

Het is in veel opzichten een chaotische stad vanuit het oogpunt van planning. Eeuwen van geschiedenis liggen onder een naoorlogse bouwwoede die zijn stempel op elke buurt heeft gedrukt. Maar voor degene die voorbij de oppervlakkige chaos kijkt, biedt Athene opmerkelijke renovatiemogelijkheden voor woningen en een aantal echt interessante gebouwen.

Dit is een gids om de stad te begrijpen vanuit een architectuur- en renovatieperspectief. Voor de praktische kant van het renovatieproces zelf, zie onze gids voor Vastgoed renoveren in Griekenland als buitenlandse koper.

De Polykatoikia: Het bepalende type woongebouw in Athene

Het overgrote deel van de woningen in Athene bestaat uit polykatoikia, appartementsgebouwen met meerdere verdiepingen die voornamelijk tussen de jaren 1950 en 1980 gebouwd werden.

Dit type gebouw kwam voort uit een specifiek wettelijk en economisch mechanisme genaamd antiparochi, waarbij landeigenaren hun land ruilden met projectontwikkelaars in ruil voor appartementen in het resulterende gebouw in plaats van contant geld. Het was efficiënt, relatief egalitair naar de maatstaven van die tijd, en het bouwde heel snel een stad.

De polykatoikia wordt als gebouwtype ondergewaardeerd. Op zijn best biedt het met zijn goed geproportioneerde plattegronden, solide constructie van gewapend beton, royale balkons en vaak uitstekend natuurlijk licht vanuit meerdere oriëntaties een zeer goede basis voor renovatie.

Atheense appartementen uit dit tijdperk hebben vaak vloeroppervlakken die naar Madrileense of Stockholmse maatstaven als royaal beschouwd zouden worden, plafondhoogtes die ruimte laten voor creatieve ingrepen, en structurele systemen die robuust genoeg zijn om het interieur ingrijpend te verbouwen.

De uitdagingen: de energieprestaties zijn bijna overal slecht, ramen met enkel glas, geen isolatie en inefficiënte verwarmingssystemen zijn de norm. De interne afwerking in gerenoveerde appartementen is op zijn best gedateerd. Badkamers en keukens die sinds de jaren 1970 niet meer zijn aangeraakt, komen vaak voor.

Dit zijn renovatie-uitdagingen, geen spelbrekers. De kloof tussen ongerenoveerd en goed gerenoveerd in Athene is aanzienlijk, wat echte kansen biedt. Hoe ontwerpbeslissingen bepalen het huurrendement en de doorverkoopwaarde geldt net zo goed voor Athene als voor Madrid.

Wijken in Athene die de moeite waard zijn om te weten voor renovatie-investeringen

Kolonaki is de meest gevestigde welvarende woonwijk van Athene, gecentreerd rond het Kolonaki-plein en oplopend naar de Lycabettus Heuvel. De woningen hier behoren tot de duurste van de stad en de renovatiemarkt is volwassen. Er is veel vraag van professionele bewoners en internationale kopers.

Koukaki en Mets, aangrenzende buurten ten zuiden van de Akropolis, hebben de afgelopen tien jaar een aanzienlijke gentrificatie doorgemaakt, deels aangedreven door het toerisme en deels door een jongere professionele bewonersgroep. Vooroorlogse neoklassieke gebouwen staan naast polykatoikia uit het midden van de vorige eeuw. De prijzen zijn gestegen, maar blijven onder die van Kolonaki. Sterke kortetermijnverhuurprestaties voor gerenoveerde kwaliteitswoningen.

Pangrati is een woonwijk ten oosten van Mets met een echt buurtkarakter. Een goede mix van oudere en midden-eeuwse bouw, een lokale commerciële straat en het gevoel in een buurt te wonen in plaats van een toeristische zone. Minder zichtbaar op de internationale kopersradar dan Koukaki, waardoor de prijzen nog steeds redelijk zijn.

Exarcheia heeft een ingewikkelde reputatie maar is een werkelijk interessante buurt. Een knooppunt van alternatieve cultuur, boekverkopers en bars. De vastgoedprijzen behoren tot de meest toegankelijke in het centrum van Athene. De renovatiemogelijkheden zijn duidelijk. Als residentieprogramma's een rol spelen bij uw aankoopbeslissing, bekijk dan onze gids voor de Gouden visum in Griekenland en Spanje.

Kifisia en Psychiko zijn voorsteden in het noorden van Athene met een ander woonprofiel: vrijstaande villa's en laagbouw appartementsgebouwen in een lommerrijke, relatief welvarende omgeving. Ze zijn minder geschikt voor kortetermijnverhuur en meer geschikt voor kopers die op zoek zijn naar een echte gezinswoning of vastgoed voor langetermijninvesteringen.

Vooroorlogse neoklassieke gebouwen in Athene: De markt voor erfgoedrenovatie

Athene heeft een laag vooroorlogse gebouwen die dateren van voor het polykatoikia tijdperk, meestal neoklassieke of eclectische gebouwen uit de late 19e en vroege 20e eeuw. Deze zijn zeldzamer en duurder als ze er zijn, maar ze bieden wat de polykatoikia niet kan: architectonisch karakter uit een tijdperk waarin gebouwen met individuele aandacht werden ontworpen.

Veel van deze gebouwen hebben de status van beschermd erfgoed, wat betekent dat voor renovatie regels gelden die in grote lijnen overeenkomen met die in de historische wijken van Madrid: behoud van de buitenkant, beperkingen op structurele wijzigingen en zorgvuldige aandacht voor originele elementen. Het equivalent hiervan in Madrid wordt behandeld in onze gids voor renovatie van beschermde historische gebouwen in Madrid.

Als ze goed gerenoveerd zijn, behoren vooroorlogse Atheense gebouwen tot de meest aantrekkelijke woningen in Zuid-Europa.

De korte termijn huurmarkt in Athene en wat dit betekent voor design

Athene heeft een aanzienlijke groei doorgemaakt in korte-termijn huuractiviteiten, voornamelijk via Airbnb. De markt is sterk in de centrale wijken dicht bij de Akropolis, het Monastiraki-Psirri gebied, en delen van Koukaki en Mets.

Voor kopers die Athene overwegen als investering in verhuur, zijn specifieke ontwerpbeslissingen belangrijk. Woningen die het beste presteren op de Atheense markt voor kortetermijnverhuur hebben uitzicht (op de Akropolis waar mogelijk, op de stad in andere gevallen), buitenruimte die echt bruikbaar is, en een renovatiekwaliteit die goed fotografeert en bestand is tegen voortdurende bewoning. Onze gids voor huizen ontwerpen rond licht is direct relevant voor wat ervoor zorgt dat een woning goed fotografeert en ruimtelijk aanvoelt.

Akoestische overwegingen zijn in Athene belangrijker dan kopers soms verwachten. De stad is lawaaierig en gasten die niet kunnen slapen van het straatlawaai zullen dat in hun recensies vermelden. Goede secundaire beglazing aan de straatkant is een praktische investering voor elke serieuze huurwoning in het centrum van Athene.

Renovatiekosten in Athene: Wat te begroten

De renovatiekosten in Athene zijn over het algemeen lager dan in Madrid of de grote Noord-Europese hoofdsteden, maar niet zo dramatisch lager als sommige kopers aannemen. Kwaliteitsmaterialen en kwaliteitsaannemers zijn nergens goedkoop, en de kosten van goed vakmanschap zijn in Athene gestegen naarmate de renovatieactiviteit is toegenomen.

Ruwe prijzen voor Athene op de huidige markt: lichte renovatie inclusief verf, vloeren en inrichting, EUR 250 tot EUR 400 per vierkante meter. Standaard renovatie inclusief keuken, badkamers, vloeren en systemen, EUR 600 tot EUR 1.000 per vierkante meter. Volledige transformatie van hoge kwaliteit met veranderingen in de lay-out, alle systemen en hoogwaardige afwerkingen, EUR 1.000 tot EUR 1.600 per vierkante meter.

Professionele kosten zoals architectuur, engineering en vergunningen bedragen gewoonlijk 8 tot 12% van de bouwkosten. De De meest voorkomende renovatiefouten die uiteindelijk het meeste kosten zijn net zo relevant in Athene als ergens anders.

---

Overweegt u een woning in Athene of plant u er een renovatie? Vertel ons over uw project via onderstaand formulier en wij zullen binnen 48 uur reageren.

Verstuur bericht