{"id":8845,"date":"2026-03-22T18:12:21","date_gmt":"2026-03-22T18:12:21","guid":{"rendered":"https:\/\/wolfblanc.com\/?p=8845"},"modified":"2026-05-04T16:22:59","modified_gmt":"2026-05-04T16:22:59","slug":"spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/","title":{"rendered":"Le droit de propri\u00e9t\u00e9 horizontal espagnol : Ce que les propri\u00e9taires \u00e9trangers d'appartements doivent savoir sur leur communaut\u00e9"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-full\"><noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" data-skip-lazy src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/The-Spanish-Horizontal-Property-Law-What-Foreign-Apartment-Owners-Need-to-Know-About-Their-Comunidad.jpg-scaled.jpeg\" alt=\"Le droit de propri\u00e9t\u00e9 horizontal espagnol : Ce que les propri\u00e9taires \u00e9trangers d&#039;appartements doivent savoir sur leur communaut\u00e9\" class=\"wp-image-8864\" \/><\/noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMjU2MCIgaGVpZ2h0PSIxMzk2IiB2aWV3Qm94PSIwIDAgMjU2MCAxMzk2IiBmaWxsPSJub25lIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" alt=\"Le droit de propri\u00e9t\u00e9 horizontal espagnol : Ce que les propri\u00e9taires \u00e9trangers d&#039;appartements doivent savoir sur leur communaut\u00e9\" class=\"wp-image-8864 vp-lazyload\" data-src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/The-Spanish-Horizontal-Property-Law-What-Foreign-Apartment-Owners-Need-to-Know-About-Their-Comunidad.jpg-scaled.jpeg\" data-sizes=\"auto\" loading=\"eager\"><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-28f84493 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p>Si vous \u00eates propri\u00e9taire d'un appartement en Espagne, vous \u00eates automatiquement membre d'une comunidad de propietarios. Vous n'avez pas choisi cette appartenance et vous ne pouvez pas y renoncer. Elle existe par la force de la loi et a des implications r\u00e9elles sur ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire avec votre propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>De nombreux propri\u00e9taires d'appartements \u00e9trangers d\u00e9couvrent ces implications pour la premi\u00e8re fois lorsqu'ils essaient de faire quelque chose et se rendent compte qu'ils ne peuvent pas le faire sans l'accord de la communaut\u00e9. Ce guide explique le syst\u00e8me avant ce moment de frustration. Pour une vue d'ensemble des probl\u00e8mes rencontr\u00e9s par les acheteurs \u00e9trangers lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne, consultez notre guide de <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/\">Acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Madrid en tant qu'\u00e9tranger<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'est le droit horizontal de la propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p>La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) espagnole r\u00e9git la propri\u00e9t\u00e9 et la gestion des b\u00e2timents divis\u00e9s en unit\u00e9s distinctes. Elle a \u00e9t\u00e9 promulgu\u00e9e en 1960 et a \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 jour \u00e0 plusieurs reprises depuis.<\/p>\n\n\n\n<p>La loi \u00e9tablit le cadre juridique pour : la d\u00e9finition des \u00e9l\u00e9ments priv\u00e9s et communs d'un b\u00e2timent, la prise de d\u00e9cisions collectives par la comunidad, la r\u00e9partition des co\u00fbts entre les propri\u00e9taires, et les droits et obligations de chaque propri\u00e9taire en ce qui concerne les parties communes et la structure.<\/p>\n\n\n\n<p>Elle s'applique \u00e0 tout b\u00e2timent en Espagne qui a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9 en propri\u00e9t\u00e9 horizontale, ce qui signifie qu'il a \u00e9t\u00e9 l\u00e9galement divis\u00e9 en unit\u00e9s distinctes enregistr\u00e9es avec une structure commune. Cela inclut presque tous les immeubles d'habitation en Espagne.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9l\u00e9ments priv\u00e9s ou communs : La distinction essentielle<\/h3>\n\n\n\n<p>Votre \u00e9l\u00e9ment priv\u00e9 est l'appartement lui-m\u00eame, d\u00e9fini par ses limites dans le registre de la propri\u00e9t\u00e9. En gros, tout ce qui se trouve \u00e0 l'int\u00e9rieur de vos murs, y compris les faces int\u00e9rieures des murs ext\u00e9rieurs, est priv\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Les \u00e9l\u00e9ments communs sont tout le reste : les \u00e9l\u00e9ments structurels du b\u00e2timent, la fa\u00e7ade, le toit, les entr\u00e9es et les cages d'escalier, les ascenseurs, les services et les syst\u00e8mes communs du b\u00e2timent, les terrasses et les jardins communs, et la structure des sols et des plafonds entre les appartements.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette distinction est importante pour les r\u00e9novations, car tout ce qui affecte un \u00e9l\u00e9ment commun doit \u00eatre approuv\u00e9 par la communaut\u00e9, que ce soit \u00e0 l'int\u00e9rieur ou \u00e0 l'ext\u00e9rieur de l'appartement.<\/p>\n\n\n\n<p>Exemples pratiques : la suppression ou la modification d'un mur porteur n\u00e9cessite des travaux de gros \u0153uvre qui affectent la structure du b\u00e2timent, ce qui est un \u00e9l\u00e9ment commun. C'est aussi la raison pour laquelle <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/open-plan-living-madrid-apartments\/\">R\u00e9novation d'un espace ouvert dans des appartements \u00e0 Madrid<\/a> L'am\u00e9nagement d'une terrasse n\u00e9cessite de naviguer avec pr\u00e9caution dans le syst\u00e8me de permis et dans la comunidad. La fermeture d'une terrasse modifie l'aspect de la fa\u00e7ade, qui est un \u00e9l\u00e9ment commun. La modification du syst\u00e8me de chauffage central de l'immeuble ou de la plomberie commune n\u00e9cessite une autorisation de la communaut\u00e9. L'installation d'unit\u00e9s de climatisation qui traversent les murs ext\u00e9rieurs ou apparaissent sur la fa\u00e7ade n\u00e9cessite une autorisation de la communaut\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment la Comunidad prend ses d\u00e9cisions<\/h3>\n\n\n\n<p>La comunidad prend ses d\u00e9cisions par l'interm\u00e9diaire d'une Junta de Propietarios (assembl\u00e9e des propri\u00e9taires). Ces r\u00e9unions doivent se tenir au moins une fois par an, avec pour principaux points \u00e0 l'ordre du jour les comptes et le budget annuels. Des r\u00e9unions extraordinaires peuvent \u00eatre convoqu\u00e9es pour des questions sp\u00e9cifiques.<\/p>\n\n\n\n<p>Les d\u00e9cisions de la Junte requi\u00e8rent des seuils de vote diff\u00e9rents selon le type de d\u00e9cision :<\/p>\n\n\n\n<p>Majorit\u00e9 simple (plus de 50% des propri\u00e9taires et des parts de propri\u00e9t\u00e9) : requise pour les d\u00e9cisions de gestion ordinaires, l'approbation du budget et les travaux mineurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Majorit\u00e9 des trois cinqui\u00e8mes (60% des propri\u00e9taires et des parts de propri\u00e9t\u00e9) : requise pour les innovations, les nouveaux services ou les modifications de l'immeuble qui affectent une minorit\u00e9 de propri\u00e9taires, ainsi que pour les changements des r\u00e8gles de l'immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>Vote \u00e0 l'unanimit\u00e9 : requis pour les changements qui affectent la constitution m\u00eame de l'immeuble, les changements des parts de propri\u00e9t\u00e9 (coeficientes de participaci\u00f3n), et certains types de modifications significatives des \u00e9l\u00e9ments communs.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour la plupart des approbations relatives aux r\u00e9novations qui affectent les \u00e9l\u00e9ments communs, une majorit\u00e9 simple est g\u00e9n\u00e9ralement suffisante. Mais pour obtenir cette majorit\u00e9, il faut assister \u00e0 la r\u00e9union de la Junta ou soumettre son vote par \u00e9crit avant la r\u00e9union.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Implications pratiques pour les projets de r\u00e9novation<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant de planifier toute r\u00e9novation susceptible de toucher les \u00e9l\u00e9ments communs, votre architecte doit d\u00e9terminer les aspects qui n\u00e9cessitent l'approbation de la communaut\u00e9. Cela n'est pas toujours \u00e9vident sans une exp\u00e9rience professionnelle du syst\u00e8me. Notre guide <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/working-with-architect-spain-process-guide\/\">travailler avec un architecte en Espagne<\/a> explique comment ce r\u00f4le de navigation s'inscrit dans l'ensemble du processus du projet.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est essentiel d'int\u00e9grer l'\u00e9tape de l'approbation de la communaut\u00e9 dans le calendrier du projet. Une r\u00e9union de la communaut\u00e9 ne peut avoir lieu qu'une fois par an, \u00e0 moins que vous ne demandiez une session extraordinaire (qui n\u00e9cessite elle-m\u00eame un certain nombre de propri\u00e9taires pour la demander). Ajouter cette \u00e9tape d'approbation apr\u00e8s que la conception est termin\u00e9e et que l'entrepreneur est pr\u00eat \u00e0 commencer peut retarder un projet de plusieurs mois.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Redevances de la communaut\u00e9 et \u00e9valuations sp\u00e9ciales<\/h3>\n\n\n\n<p>En tant que propri\u00e9taire d'un appartement en Espagne, vous payez r\u00e9guli\u00e8rement une taxe de communaut\u00e9 (cuota de comunidad) qui couvre l'entretien et le fonctionnement des parties communes et des services de l'immeuble. Cette taxe est proportionnelle \u00e0 votre coeficiente de participaci\u00f3n, c'est-\u00e0-dire \u00e0 votre part de propri\u00e9t\u00e9 dans l'immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>Outre les taxes r\u00e9guli\u00e8res, la comunidad peut adopter des pr\u00e9l\u00e8vements extraordinaires (derramas) pour des r\u00e9parations ou des am\u00e9liorations importantes et impr\u00e9vues. En tant que propri\u00e9taire, vous \u00eates l\u00e9galement tenu de payer votre part de ces derramas, m\u00eame si vous avez vot\u00e9 contre la d\u00e9pense.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les investisseurs et les acheteurs, il est important de v\u00e9rifier la sant\u00e9 financi\u00e8re de la comunidad avant l'achat. Un b\u00e2timent dont le fonds de r\u00e9serve est insuffisant et qui a d\u00e9j\u00e0 connu d'importants derramas est un b\u00e2timent o\u00f9 des co\u00fbts inattendus sont \u00e0 pr\u00e9voir. Les comptes d'un b\u00e2timent (disponibles sur demande en tant qu'acheteur ou par l'interm\u00e9diaire de la partie vendeuse) indiquent le fonds de r\u00e9serve actuel, les dettes en cours et les travaux approuv\u00e9s mais non financ\u00e9s. La diligence raisonnable de la comunidad s'inscrit dans le cadre plus large de l'\u00e9valuation de la qualit\u00e9 de l'eau et de la qualit\u00e9 de l'air. <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/nie-nif-buy-property-spain-checklist-foreigners\/\">Liste de contr\u00f4le pour l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 par des \u00e9trangers en Espagne<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>Vous achetez ou r\u00e9novez un appartement en Espagne et souhaitez savoir ce que les r\u00e8gles de votre communaut\u00e9 autorisent ? Faites-nous part de votre projet en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous r\u00e9pondrons dans les 48 heures.<\/strong><\/p>\n\n\n<p><div class=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\" data-forminator-render=\"0\" data-form=\"forminator-module-8659\" data-uid=\"69fa3341bae18\"><br\/><\/div><form\r\n\t\t\t\tid=\"forminator-module-8659\"\r\n\t\t\t\tclass=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\"\r\n\t\t\t\tmethod=\"post\"\r\n\t\t\t\tdata-forminator-render=\"0\"\r\n\t\t\t\tdata-form-id=\"8659\"\r\n\t\t\t\t data-color-option=\"theme\" data-design=\"material\" data-grid=\"open\" style=\"display: none;\"\r\n\t\t\t\tdata-uid=\"69fa3341bae18\" action=\"\"\r\n\t\t\t><div role=\"alert\" aria-live=\"polite\" class=\"forminator-response-message forminator-error\" aria-hidden=\"true\"><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"name-1\" class=\"forminator-field-name forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"text\" name=\"name-1\" value=\"\" placeholder=\"Nom*\" id=\"forminator-field-name-1_69fa3341bae18\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"name\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"email-1\" class=\"forminator-field-email forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"email\" name=\"email-1\" value=\"\" placeholder=\"Courriel*\" id=\"forminator-field-email-1_69fa3341bae18\" class=\"forminator-input forminator-email--field\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"email\" \/><\/div><\/div><div id=\"phone-1\" class=\"forminator-field-phone forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"text\" name=\"phone-1\" value=\"\" placeholder=\"T\u00e9l\u00e9phone (recommand\u00e9)\" id=\"forminator-field-phone-1_69fa3341bae18\" class=\"forminator-input forminator-field--phone\" data-required=\"\" aria-required=\"false\" autocomplete=\"off\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"text-1\" class=\"forminator-field-text forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"text\" name=\"text-1\" value=\"\" placeholder=\"Localisation du projet\" id=\"forminator-field-text-1_69fa3341bae18\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" data-required=\"\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"textarea-1\" class=\"forminator-field-textarea forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><textarea name=\"textarea-1\" placeholder=\"Parlez-nous de votre projet*\" id=\"forminator-field-textarea-1_69fa3341bae18\" class=\"forminator-textarea\" rows=\"6\" style=\"--forminator-textarea-min-height:140px;\" ><\/textarea><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"consent-1\" class=\"forminator-field-consent forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18\" id=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18-label\" class=\"forminator-label\">Consentement <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><div class=\"forminator-checkbox__wrapper\"><label id=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18__label\" class=\"forminator-checkbox forminator-consent\"><input type=\"checkbox\" name=\"consent-1\" id=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18\" value=\"checked\" aria-labelledby=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18-label\" aria-describedby=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18__description\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" \/><span class=\"forminator-checkbox-box\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/label><div id=\"forminator-field-consent-1_69fa3341bae18__description\" class=\"forminator-checkbox__label forminator-consent__label\"><p>J'accepte les <a class=\"underline underline underline-offset-2 decoration-1 decoration-current\/40 hover:decoration-current focus:decoration-current\" href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/legal\/\">politique de confidentialit\u00e9<\/a>. Toutes les informations communiqu\u00e9es sont trait\u00e9es de mani\u00e8re confidentielle d\u00e8s le premier contact.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\" style=\"margin: 0;\"><div id=\"captcha-1\" class=\"forminator-field-captcha  forminator-col-12\"><div class=\"forminator-captcha-left forminator-g-recaptcha recaptcha-invisible\" data-theme=\"light\" data-badge=\"bottomright\" data-sitekey=\"6LcY54csAAAAAALegveuieDoo37F7_h_up7F6slP\" data-size=\"invisible\"><\/div> <\/div><\/div><input type=\"hidden\" name=\"referer_url\" value=\"\" \/><div class=\"forminator-row forminator-row-last\"><div class=\"forminator-col\"><div class=\"forminator-field\"><button class=\"forminator-button forminator-button-submit\"><span>Envoyer un message<\/span><span aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><\/div><input type=\"hidden\" id=\"forminator_nonce\" name=\"forminator_nonce\" value=\"c1077cf94b\" \/><input type=\"hidden\" name=\"_wp_http_referer\" value=\"\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\" \/><input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"8659\"><input type=\"hidden\" name=\"page_id\" value=\"8845\"><input type=\"hidden\" name=\"form_type\" value=\"default\"><input type=\"hidden\" name=\"current_url\" value=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/\"><input type=\"hidden\" name=\"render_id\" value=\"0\"><input type=\"hidden\" name=\"action\" value=\"forminator_submit_form_custom-forms\"><input type=\"hidden\" name=\"trp-form-language\" value=\"fr\"\/><\/form><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si vous \u00eates propri\u00e9taire d'un appartement en Espagne, vous faites l\u00e9galement partie d'une comunidad de propietarios, que vous l'ayez choisi ou non. Ce que les propri\u00e9taires \u00e9trangers doivent savoir sur les frais, le vote et les r\u00e8gles de r\u00e9novation en vertu de la loi espagnole sur la propri\u00e9t\u00e9 horizontale.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":8864,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"iawp_total_views":68,"_vp_format_video_url":"","_vp_image_focal_point":[],"footnotes":""},"categories":[59,110],"tags":[],"class_list":["post-8845","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-insights","category-spain"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8845"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9776,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\/revisions\/9776"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8864"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8845"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8845"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8845"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}