{"id":8697,"date":"2026-02-13T18:25:18","date_gmt":"2026-02-13T18:25:18","guid":{"rendered":"https:\/\/wolfblanc.com\/?p=8697"},"modified":"2026-05-04T16:27:46","modified_gmt":"2026-05-04T16:27:46","slug":"dividing-property-two-units-spain-architecture","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/dividing-property-two-units-spain-architecture\/","title":{"rendered":"Diviser une propri\u00e9t\u00e9 en deux unit\u00e9s en Espagne : Ce que dit la loi et comment le faire correctement"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-full\"><noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" data-skip-lazy src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Dividing-a-Property-into-Two-Units-in-Spain-What-the-Law-Says-and-How-to-Do-It-Right.jpg-scaled.jpeg\" alt=\"Diviser une propri\u00e9t\u00e9 en deux unit\u00e9s en Espagne : Ce que dit la loi et comment le faire correctement\" class=\"wp-image-8699\" \/><\/noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMjU2MCIgaGVpZ2h0PSIxMzk2IiB2aWV3Qm94PSIwIDAgMjU2MCAxMzk2IiBmaWxsPSJub25lIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" alt=\"Diviser une propri\u00e9t\u00e9 en deux unit\u00e9s en Espagne : Ce que dit la loi et comment le faire correctement\" class=\"wp-image-8699 vp-lazyload\" data-src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Dividing-a-Property-into-Two-Units-in-Spain-What-the-Law-Says-and-How-to-Do-It-Right.jpg-scaled.jpeg\" data-sizes=\"auto\" loading=\"eager\"><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-28f84493 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p>La division d'un bien immobilier en deux unit\u00e9s distinctes est l'une des demandes les plus fr\u00e9quentes que nous recevons de la part de propri\u00e9taires souhaitant g\u00e9n\u00e9rer des revenus locatifs \u00e0 partir d'une partie de leur maison, de familles souhaitant cr\u00e9er des espaces de vie ind\u00e9pendants pour deux g\u00e9n\u00e9rations, ou d'investisseurs ayant achet\u00e9 un grand bien immobilier et souhaitant optimiser son rendement locatif.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit \u00e9galement de l'une des op\u00e9rations d'architecture r\u00e9sidentielle les plus complexes sur le plan juridique en Espagne, car elle se situe \u00e0 l'intersection des r\u00e8glements de construction, du droit de l'urbanisme et du droit de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce guide explique ce qui est r\u00e9ellement n\u00e9cessaire, quelles sont les erreurs les plus courantes et comment aborder le projet correctement. Pour les acheteurs qui sont encore en phase d'acquisition, notre guide des <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/\">Acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Madrid en tant qu'\u00e9tranger<\/a> couvre les diligences \u00e0 effectuer avant l'achat.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le concept juridique : Segregacion vs. Division<\/h3>\n\n\n\n<p>En droit immobilier espagnol, la cr\u00e9ation de deux unit\u00e9s distinctes l\u00e9galement enregistr\u00e9es \u00e0 partir d'une seule n\u00e9cessite une op\u00e9ration juridique sp\u00e9cifique. La proc\u00e9dure exacte varie selon qu'il s'agit d'un immeuble ind\u00e9pendant (l'op\u00e9ration est alors g\u00e9n\u00e9ralement appel\u00e9e segregacion ou division) ou d'un appartement situ\u00e9 dans un immeuble collectif existant.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas d'une maison ou d'un b\u00e2timent autonome, la segregacion est le processus de division l\u00e9gale d'un terrain en deux parcelles distinctes avec des propri\u00e9t\u00e9s s\u00e9par\u00e9es. La division consiste \u00e0 cr\u00e9er deux unit\u00e9s enregistrables s\u00e9par\u00e9ment au sein d'un m\u00eame b\u00e2timent. Dans les deux cas, une documentation notariale et une inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) sont n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour un appartement situ\u00e9 dans un immeuble \u00e0 plusieurs logements, la division en deux appartements distincts enregistr\u00e9s n\u00e9cessite l'approbation de la comunidad de propietarios (communaut\u00e9 des propri\u00e9taires), car elle modifie la structure de propri\u00e9t\u00e9 de l'immeuble. Cela est exig\u00e9 par la loi espagnole sur la propri\u00e9t\u00e9 horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) et ne peut \u00eatre fait unilat\u00e9ralement par le propri\u00e9taire de l'appartement. Le syst\u00e8me de la comunidad est expliqu\u00e9 dans notre guide des <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/\">Droit horizontal espagnol de la propri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est n\u00e9cessaire d'obtenir l'avis juridique d'un avocat espagnol sp\u00e9cialis\u00e9 dans la propri\u00e9t\u00e9 (abogado) avant d'entamer les d\u00e9marches. L'\u00e9quipe d'architectes peut concevoir les travaux physiques, mais la proc\u00e9dure juridique n\u00e9cessite une coordination juridique sp\u00e9cialis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce que les r\u00e8gles d'urbanisme permettent<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant de concevoir quoi que ce soit, votre architecte doit v\u00e9rifier si les r\u00e8gles d'urbanisme locales (PGOU ou \u00e9quivalent) autorisent la cr\u00e9ation de deux logements sur votre parcelle ou dans votre b\u00e2timent.<\/p>\n\n\n\n<p>La plupart des municipalit\u00e9s espagnoles exigent une taille minimale pour chaque unit\u00e9 d'habitation cr\u00e9\u00e9e. Il s'agit g\u00e9n\u00e9ralement d'une surface utile de 30 \u00e0 50 m\u00e8tres carr\u00e9s par unit\u00e9, bien que cela varie consid\u00e9rablement d'une municipalit\u00e9 \u00e0 l'autre. La cr\u00e9ation de deux petits studios \u00e0 partir d'un seul appartement est une r\u00e9ussite sur le plan architectural, mais elle peut ne pas \u00eatre autoris\u00e9e par les r\u00e9glementations locales si les unit\u00e9s ainsi cr\u00e9\u00e9es n'atteignent pas la taille minimale.<\/p>\n\n\n\n<p>Certaines municipalit\u00e9s situ\u00e9es dans des zones o\u00f9 la pression immobili\u00e8re est forte ont impos\u00e9 des restrictions \u00e0 la division des logements existants, pr\u00e9cis\u00e9ment parce que ce type d'op\u00e9ration r\u00e9duit l'offre d'appartements de taille familiale. \u00c0 Madrid, par exemple, le conseil municipal a p\u00e9riodiquement renforc\u00e9 les r\u00e8gles relatives \u00e0 la division et au changement d'usage dans certains quartiers.<\/p>\n\n\n\n<p>Le contr\u00f4le de la planification n'est pas facultatif. Construire une cloison physique entre deux espaces et les louer comme des unit\u00e9s s\u00e9par\u00e9es sans autorisation l\u00e9gale cr\u00e9e des propri\u00e9t\u00e9s qui ne peuvent pas \u00eatre l\u00e9galement vendues ou hypoth\u00e9qu\u00e9es, et qui exposent le propri\u00e9taire \u00e0 un risque important de responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La voie du permis pour diviser une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne<\/h3>\n\n\n\n<p>Les travaux physiques n\u00e9cessaires pour diviser une propri\u00e9t\u00e9, g\u00e9n\u00e9ralement un nouveau mur de s\u00e9paration, un acc\u00e8s ind\u00e9pendant pour chaque unit\u00e9, des raccordements s\u00e9par\u00e9s aux services publics et la reconfiguration des cuisines et des salles de bains, requi\u00e8rent un permis de construire.<\/p>\n\n\n\n<p>La question de savoir si cela rel\u00e8ve de l'Obra Mayor ou de l'Obra Menor d\u00e9pend des travaux sp\u00e9cifiques concern\u00e9s. La cr\u00e9ation d'un mur de s\u00e9paration structurel n\u00e9cessite une Obra Mayor. Les travaux de cloisonnement int\u00e9rieur qui ne sont pas structurels peuvent relever de l'Obra Menor. Votre architecte le d\u00e9terminera en fonction du projet sp\u00e9cifique. Les types de permis et les proc\u00e9dures sont expliqu\u00e9s dans notre guide des <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/building-permits-madrid-licencia-obras-guide\/\">Permis de construire \u00e0 Madrid<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les principales exigences techniques pour que chaque unit\u00e9 r\u00e9sultante soit l\u00e9galement habitable (obtenir la cedula de habitabilidad ou son \u00e9quivalent r\u00e9gional) :<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque unit\u00e9 doit avoir son propre acc\u00e8s direct (sans passer par l'autre unit\u00e9).<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque unit\u00e9 doit disposer de sa propre cuisine et de sa propre salle de bains.<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque unit\u00e9 doit r\u00e9pondre aux exigences minimales en mati\u00e8re de lumi\u00e8re naturelle et de ventilation pour les pi\u00e8ces principales.<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque unit\u00e9 doit r\u00e9pondre \u00e0 des exigences minimales en mati\u00e8re de hauteur de plafond.<\/p>\n\n\n\n<p>La s\u00e9paration acoustique entre les deux unit\u00e9s doit r\u00e9pondre aux exigences du code du b\u00e2timent espagnol (CTE) en mati\u00e8re d'isolation acoustique entre les habitations. C'est souvent \u00e0 ce niveau que les projets rencontrent des probl\u00e8mes. Le mur ou le plancher existant qui s\u00e9pare les deux unit\u00e9s peut ne pas avoir les performances acoustiques ad\u00e9quates. L'ajout a posteriori des performances acoustiques requises peut s'av\u00e9rer plus perturbant et plus co\u00fbteux que pr\u00e9vu. C'est l'une des erreurs de r\u00e9novation abord\u00e9es dans notre guide sur les <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/renovation-mistakes-cost-most-to-fix\/\">les erreurs les plus co\u00fbteuses \u00e0 r\u00e9parer<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Services publics distincts : L'exigence pratique<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour deux logements locatifs v\u00e9ritablement ind\u00e9pendants, des raccordements distincts aux services publics sont pratiquement indispensables, m\u00eame si la loi ne l'exige pas toujours strictement.<\/p>\n\n\n\n<p>Deux compteurs d'\u00e9lectricit\u00e9 s\u00e9par\u00e9s permettent \u00e0 chaque locataire de payer sa propre consommation. Deux compteurs d'eau s\u00e9par\u00e9s permettent une facturation claire. Deux raccordements de gaz distincts (si le gaz est utilis\u00e9) permettent d'\u00e9tablir des contrats ind\u00e9pendants.<\/p>\n\n\n\n<p>Le co\u00fbt de l'installation de raccordements s\u00e9par\u00e9s varie en fonction du type de b\u00e2timent et de l'infrastructure existante, mais un budget de 3 000 \u00e0 8 000 euros pour la s\u00e9paration des services principaux est un chiffre de planification raisonnable pour un appartement ou une maison espagnole typique.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La question du permis de location \u00e0 court terme<\/h3>\n\n\n\n<p>Si vous cr\u00e9ez deux unit\u00e9s sp\u00e9cifiquement pour les exploiter en tant que locations de courte dur\u00e9e (Airbnb, Booking.com), sachez que la plupart des gouvernements r\u00e9gionaux espagnols et de nombreuses municipalit\u00e9s exigent d\u00e9sormais des licences sp\u00e9cifiques pour l'activit\u00e9 de location de courte dur\u00e9e (vivienda de uso tur\u00edstico ou d\u00e9signation similaire).<\/p>\n\n\n\n<p>Les conditions d'obtention de ces licences, y compris les normes de qualit\u00e9 minimales, les obligations de gestion et les conditions d'enregistrement, varient consid\u00e9rablement d'une r\u00e9gion \u00e0 l'autre. \u00c0 Madrid, c'est la r\u00e9glementation de la Comunidad de Madrid qui s'applique. En Catalogne, la r\u00e9glementation de Barcelone est plus stricte que la r\u00e9glementation r\u00e9gionale. Aux Bal\u00e9ares, les restrictions en mati\u00e8re d'octroi de licences sont parmi les plus strictes d'Espagne.<\/p>\n\n\n\n<p>V\u00e9rifiez les exigences de votre municipalit\u00e9 et de votre r\u00e9gion en mati\u00e8re de licence avant de prendre des d\u00e9cisions d'investissement bas\u00e9es sur des projections de revenus de location \u00e0 court terme. Une location \u00e0 court terme sans licence cr\u00e9e un risque juridique et financier qui l'emporte sur tout avantage en termes de revenus. La fa\u00e7on dont les d\u00e9cisions en mati\u00e8re de conception affectent les revenus locatifs est \u00e9tudi\u00e9e dans notre guide de <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/madrid-real-estate-investment-architecture-roi\/\">Investissement immobilier \u00e0 Madrid et retour sur investissement de l'architecture<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>Vous envisagez de diviser une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne et vous voulez comprendre ce que cela implique sur le plan architectural et juridique ? Parlez-nous de votre propri\u00e9t\u00e9 en utilisant le formulaire ci-dessous et nous vous r\u00e9pondrons dans les 48 heures.<\/strong><\/p>\n\n\n<p><div class=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\" data-forminator-render=\"0\" data-form=\"forminator-module-8659\" data-uid=\"69fa2072758c3\"><br\/><\/div><form\r\n\t\t\t\tid=\"forminator-module-8659\"\r\n\t\t\t\tclass=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\"\r\n\t\t\t\tmethod=\"post\"\r\n\t\t\t\tdata-forminator-render=\"0\"\r\n\t\t\t\tdata-form-id=\"8659\"\r\n\t\t\t\t data-color-option=\"theme\" data-design=\"material\" data-grid=\"open\" style=\"display: none;\"\r\n\t\t\t\tdata-uid=\"69fa2072758c3\" action=\"\"\r\n\t\t\t><div role=\"alert\" aria-live=\"polite\" class=\"forminator-response-message forminator-error\" aria-hidden=\"true\"><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"name-1\" class=\"forminator-field-name forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"text\" name=\"name-1\" value=\"\" placeholder=\"Nom*\" id=\"forminator-field-name-1_69fa2072758c3\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"name\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"email-1\" class=\"forminator-field-email forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"email\" name=\"email-1\" value=\"\" placeholder=\"Courriel*\" id=\"forminator-field-email-1_69fa2072758c3\" class=\"forminator-input forminator-email--field\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"email\" \/><\/div><\/div><div id=\"phone-1\" class=\"forminator-field-phone forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"text\" name=\"phone-1\" value=\"\" placeholder=\"T\u00e9l\u00e9phone (recommand\u00e9)\" id=\"forminator-field-phone-1_69fa2072758c3\" class=\"forminator-input forminator-field--phone\" data-required=\"\" aria-required=\"false\" autocomplete=\"off\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"text-1\" class=\"forminator-field-text forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><input type=\"text\" name=\"text-1\" value=\"\" placeholder=\"Localisation du projet\" id=\"forminator-field-text-1_69fa2072758c3\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" data-required=\"\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"textarea-1\" class=\"forminator-field-textarea forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><textarea name=\"textarea-1\" placeholder=\"Parlez-nous de votre projet*\" id=\"forminator-field-textarea-1_69fa2072758c3\" class=\"forminator-textarea\" rows=\"6\" style=\"--forminator-textarea-min-height:140px;\" ><\/textarea><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"consent-1\" class=\"forminator-field-consent forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3\" id=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3-label\" class=\"forminator-label\">Consentement <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><div class=\"forminator-checkbox__wrapper\"><label id=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3__label\" class=\"forminator-checkbox forminator-consent\"><input type=\"checkbox\" name=\"consent-1\" id=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3\" value=\"checked\" aria-labelledby=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3-label\" aria-describedby=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3__description\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" \/><span class=\"forminator-checkbox-box\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/label><div id=\"forminator-field-consent-1_69fa2072758c3__description\" class=\"forminator-checkbox__label forminator-consent__label\"><p>J'accepte les <a class=\"underline underline underline-offset-2 decoration-1 decoration-current\/40 hover:decoration-current focus:decoration-current\" href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/legal\/\">politique de confidentialit\u00e9<\/a>. Toutes les informations communiqu\u00e9es sont trait\u00e9es de mani\u00e8re confidentielle d\u00e8s le premier contact.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\" style=\"margin: 0;\"><div id=\"captcha-1\" class=\"forminator-field-captcha  forminator-col-12\"><div class=\"forminator-captcha-left forminator-g-recaptcha recaptcha-invisible\" data-theme=\"light\" data-badge=\"bottomright\" data-sitekey=\"6LcY54csAAAAAALegveuieDoo37F7_h_up7F6slP\" data-size=\"invisible\"><\/div> <\/div><\/div><input type=\"hidden\" name=\"referer_url\" value=\"\" \/><div class=\"forminator-row forminator-row-last\"><div class=\"forminator-col\"><div class=\"forminator-field\"><button class=\"forminator-button forminator-button-submit\"><span>Envoyer un message<\/span><span aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><\/div><input type=\"hidden\" id=\"forminator_nonce\" name=\"forminator_nonce\" value=\"c1077cf94b\" \/><input type=\"hidden\" name=\"_wp_http_referer\" value=\"\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697\" \/><input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"8659\"><input type=\"hidden\" name=\"page_id\" value=\"8697\"><input type=\"hidden\" name=\"form_type\" value=\"default\"><input type=\"hidden\" name=\"current_url\" value=\"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/dividing-property-two-units-spain-architecture\/\"><input type=\"hidden\" name=\"render_id\" value=\"0\"><input type=\"hidden\" name=\"action\" value=\"forminator_submit_form_custom-forms\"><input type=\"hidden\" name=\"trp-form-language\" value=\"fr\"\/><\/form><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La division d'une propri\u00e9t\u00e9 en deux unit\u00e9s ind\u00e9pendantes en Espagne n\u00e9cessite des licences sp\u00e9cifiques, des projets techniques et des changements de registre. Ce que la loi exige, comment le processus fonctionne et ce que les architectes doivent faire pour bien faire les choses.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":8699,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"iawp_total_views":18,"_vp_format_video_url":"","_vp_image_focal_point":[],"footnotes":""},"categories":[59,110],"tags":[],"class_list":["post-8697","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-insights","category-spain"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8697"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9799,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697\/revisions\/9799"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8699"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8697"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8697"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/wolfblanc.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8697"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}