Se habla mucho de BIM (Building Information Modelling) en los círculos de arquitectura y construcción, pero muy poco en las conversaciones con clientes residenciales. Esto se debe en parte a que suena técnico y en parte a que sus beneficios no siempre son visibles en el producto final.

Pero los efectos de trabajar con o sin BIM en un proyecto de renovación o nueva construcción son muy visibles en el proceso: en la previsibilidad del presupuesto, en la calidad de la coordinación, en si el edificio se construye según lo diseñado y en cuántos problemas se detectan antes de la construcción y no durante ella.

Este artículo explica qué es realmente BIM, qué significa para su proyecto en términos prácticos y por qué Wolfblanc lo utiliza como parte estándar de nuestro proceso. Es un componente esencial de nuestra forma de entregar cada proyecto, desde el primer contacto hasta la entrega.

Qué significa realmente BIM

BIM no es sólo un modelo 3D de un edificio. Esa es la parte visible en las presentaciones de diseño y los recorridos, pero es la superficie de un sistema mucho más estructurado.

Un modelo BIM es un modelo tridimensional vinculado a una base de datos en el que cada elemento del edificio, cada pared, puerta, ventana, elemento estructural, pieza de tubería, circuito eléctrico, tiene información asociada. Sus dimensiones, su especificación de materiales, su relación con los elementos adyacentes, su coste y su secuencia de construcción.

Cuando cambias algo en un modelo BIM, la información se actualiza en todo el modelo. Cambia el grosor de una pared y se actualizarán las dimensiones de la habitación a su alrededor. Cambia la especificación de una ventana y se actualiza el cálculo energético asociado. Mueve un baño y se ajusta el trazado de las tuberías.

Esto es muy distinto de trabajar con dibujos en 2D, en los que los cambios en un lugar deben actualizarse manualmente en todos los lugares en los que aparecen, un proceso que es lento, propenso a errores y que casi inevitablemente deja incoherencias que afloran como problemas durante la construcción.

Qué cambia BIM en el proceso de diseño

Para los clientes, el efecto más visible del BIM es la calidad de la visualización y la documentación que reciben.

Un plano de planta generado por BIM y uno redactado manualmente parecen similares sobre el papel. Pero el plano BIM garantiza la coherencia interna: las dimensiones coinciden, el grosor de las paredes es correcto y tanto la planta como la sección y el alzado muestran el mismo edificio.

Las vistas 3D que provienen de un modelo BIM se derivan directamente del mismo modelo que genera los planos técnicos. Esto significa que lo que se ve en un recorrido 3D es el mismo edificio que el contratista recibirá en los documentos de construcción. Se cierra la brecha entre “lo que pensábamos que íbamos a obtener” y “lo que realmente se diseñó”.

En el caso de espacios complejos, diseños de cocinas, configuraciones de escaleras o cuartos de baño con una geometría ajustada, BIM permite al arquitecto comprobar la viabilidad espacial en tres dimensiones durante el diseño, en lugar de descubrir un problema de espacio libre cuando el contratista está en la obra preguntándose por qué no se puede abrir la puerta del lavavajillas.

Qué cambia BIM en la precisión de los costes de construcción

Esta es la ventaja que más interesa a los inversores y clientes con presupuestos ajustados.

Un contratista que fije el precio de un proyecto BIM bien documentado recibe un conjunto completo e internamente coherente de planos y especificaciones. Las cantidades de cada material pueden calcularse directamente a partir del modelo. El alcance es inequívoco. El contratista puede calcular el precio de lo que realmente existe en lugar de estimar las lagunas y ambigüedades de la documentación.

Los contratistas ponen precio a la incertidumbre. Cuando la documentación es imprecisa o incoherente, los contratistas añaden imprevistos a sus presupuestos para protegerse de lo desconocido. En un proyecto de renovación de 200.000 euros, la diferencia de precio entre un proyecto BIM bien documentado y un proyecto tradicional mal documentado puede ser fácilmente de 15.000 a 30.000 euros en imprevistos del contratista, que usted pagará independientemente de si los problemas para los que se fijó el precio se producen realmente.

El segundo efecto son las órdenes de cambio. Las órdenes de cambio son el mecanismo por el que se disparan los presupuestos de renovación. Cuando un contratista encuentra una ambigüedad o incoherencia en la documentación durante la construcción, presenta una solicitud de modificación, que suele tener un coste superior al del contrato original. La documentación BIM, al ser completa y coherente, reduce drásticamente la frecuencia de ambigüedades legítimas que generan órdenes de cambio. Para hacerse una idea clara de cómo son los costes de renovación en general, consulte nuestro Guía de reformas de Madrid.

Qué cambia BIM en la coordinación entre disciplinas

En un proyecto de renovación complejo intervienen un arquitecto, un ingeniero de estructuras, un ingeniero de instalaciones y, a veces, un especialista en modelización energética o diseño acústico. En la práctica tradicional, estas disciplinas elaboran dibujos y modelos independientes que se coordinan a mano, normalmente en reuniones de revisión específicas.

En la práctica BIM, las disciplinas trabajan en modelos vinculados en los que los cambios realizados por una disciplina son visibles para todas las demás. Una viga estructural que el ingeniero ha reposicionado es inmediatamente visible en el modelo del arquitecto. Una tubería que atraviesa un elemento estructural puede marcarse automáticamente antes de construir el edificio.

Esto es especialmente importante en los proyectos de renovación de edificios antiguos en los que la estructura existente no se construyó con la precisión de un edificio moderno. En un modelo de renovación BIM, la estructura existente se documenta en el modelo y las nuevas obras se diseñan en torno a ella. Los conflictos entre los nuevos servicios y la estructura existente se detectan en el modelo, no en la obra. El sitio los errores de renovación más caros - los que requieren demolición y reconstrucción a posteriori- son casi siempre fallos de coordinación exactamente de este tipo.

Lo que BIM cambia sobre la gestión remota de proyectos

Para los clientes internacionales que gestionan proyectos a distancia, BIM tiene una ventaja específica: la documentación completa.

Un proyecto ejecutado desde BIM produce un modelo digital completo del edificio tal y como se diseñó, se construyó y se instaló. Se puede acceder a este modelo a distancia, recorrerlo virtualmente y utilizarlo para verificar que lo que se ha construido coincide con lo que se diseñó. Para un cliente de Estocolmo que revisa los avances de una reforma en Madrid, se trata de un nivel de visibilidad cualitativamente distinto al de recibir un conjunto de planos en PDF y algunas fotografías de la obra.

El modelo también sirve de referencia para futuras obras. Si la propiedad se renueva de nuevo dentro de diez años, el modelo BIM muestra exactamente por dónde pasan los servicios, cómo está configurada la estructura y qué especificaciones se utilizaron en todo momento. Esta información, que suele perderse tras una reforma tradicionalmente documentada, se conserva de forma que cualquier futuro arquitecto pueda utilizarla. Esta transparencia es fundamental para cómo trabaja Wolfblanc en España, Suecia y Grecia.

BIM como norma, no como prima

Wolfblanc utiliza la metodología BIM como parte estándar del proceso de diseño para todos los proyectos que superan un umbral modesto de complejidad. No es una opción de servicio premium. Es nuestra forma de trabajar, porque la calidad de los resultados que ofrece a los clientes justifica la inversión en el proceso.

El ahorro indirecto que supone para los clientes la mejora de los precios para los contratistas, el menor número de órdenes de cambio y los mejores resultados de coordinación superan sistemáticamente el modesto tiempo adicional que requiere trabajar con BIM en lugar de con la documentación tradicional. Para los clientes a los que más importa, inversores que gestionan presupuestos a distancia y clientes con proyectos complejos en edificios regulados, no se trata de pequeñas diferencias. En nuestra guía se explica cómo estas decisiones de inversión se traducen en beneficios reales. Madrid inversión inmobiliaria y arquitectura ROI.

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