Si usted es propietario de un piso en España, es automáticamente miembro de una comunidad de propietarios. Usted no eligió esta pertenencia y no puede renunciar a ella. Existe por ley y tiene implicaciones reales sobre lo que puede y no puede hacer con su propiedad.

Muchos propietarios de pisos extranjeros descubren estas implicaciones por primera vez cuando intentan hacer algo y descubren que no pueden sin la aprobación de la comunidad. Esta guía explica el sistema antes de ese momento de frustración. Para una visión más amplia de lo que los compradores extranjeros se enfrentan al comprar una propiedad en España, consulte nuestra guía de comprar una vivienda en Madrid como extranjero.

Qué es la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de España regula la propiedad y gestión de edificios divididos en unidades de propiedad independiente. Se promulgó originalmente en 1960 y se ha actualizado varias veces desde entonces.

La ley establece el marco jurídico para: cómo se definen los elementos privados y comunes de un edificio, cómo toma la comunidad las decisiones colectivas, cómo se dividen los gastos entre los propietarios y qué derechos y obligaciones tiene cada propietario en relación con las zonas comunes y la estructura.

Se aplica a cualquier edificio en España que se haya constituido en propiedad horizontal, lo que significa que se ha dividido legalmente en unidades registradas independientes con una estructura común. Esto incluye casi todos los edificios de apartamentos de España.

Elementos privados frente a elementos comunes: La distinción clave

Su elemento privado es el propio apartamento, definido por sus límites en el registro de la propiedad. A grandes rasgos, todo lo que está dentro de sus paredes, incluidas las caras interiores de las paredes exteriores, es privado.

Los elementos comunes son todo lo demás: los elementos estructurales del edificio, la fachada, el tejado, las entradas y escaleras, los ascensores, los servicios y sistemas compartidos del edificio, las terrazas y jardines comunitarios y la estructura de pisos y techos entre apartamentos.

Esta distinción es importante para las renovaciones porque: cualquier cosa que afecte a un elemento común requiere la aprobación de la comunidad, independientemente de si está dentro de su apartamento o no.

Ejemplos prácticos: eliminar o modificar un muro de carga requiere obras estructurales que afectan a la estructura del edificio, que es un elemento común. Por eso también reforma de un piso en Madrid requiere una cuidadosa navegación tanto por el sistema de permisos como por la comunidad. Cerrar una terraza cambia el aspecto de la fachada, que es un elemento común. Modificar el sistema de calefacción central del edificio o la fontanería común requiere autorización de la comunidad. Instalar aparatos de aire acondicionado que atraviesen muros exteriores o aparezcan en la fachada requiere autorización comunitaria.

Cómo decide la Comunidad

La comunidad toma sus decisiones a través de una Junta de Propietarios. Estas reuniones deben celebrarse al menos una vez al año, con las cuentas anuales y el presupuesto como principales puntos del orden del día. Pueden convocarse reuniones extraordinarias para asuntos específicos.

Las decisiones de la Junta requieren distintos umbrales de votación según el tipo de decisión:

Mayoría simple (más del 50% de propietarios y acciones de propiedad): necesaria para las decisiones ordinarias de gestión, la aprobación del presupuesto y las obras menores.

Mayoría de tres quintos (60% de propietarios y cuotas de propiedad): necesaria para innovaciones, nuevos servicios o modificaciones del edificio que afecten a una minoría de propietarios, y cambios en el reglamento del edificio.

Voto unánime: necesario para cambios que afecten a la propia constitución del edificio, cambios en los coeficientes de participación y algunos tipos de modificación significativa de elementos comunes.

Para la mayoría de las aprobaciones relacionadas con reformas que afectan a elementos comunes, suele bastar una mayoría simple. Pero para conseguir esa mayoría es necesario asistir a la Junta o presentar el voto por escrito antes de la reunión.

Implicaciones prácticas para los proyectos de renovación

Antes de planificar cualquier reforma que pueda tocar elementos comunes, su arquitecto debe identificar qué aspectos requieren la aprobación de la comunidad. Esto no siempre es obvio sin una experiencia profesional del sistema. Nuestra guía de trabajar con un arquitecto en España explica cómo encaja esta función de navegación en el proceso completo del proyecto.

Es esencial incluir la aprobación de la comunidad en el calendario del proyecto. Es posible que una reunión de la comunidad sólo se celebre una vez al año, a menos que se solicite una sesión extraordinaria (que, a su vez, requiere que la solicite un determinado número de propietarios). Añadir este paso de aprobación después de que el diseño esté terminado y el contratista esté listo para empezar puede retrasar el proyecto meses.

Tasas comunitarias y contribuciones especiales

Como propietario de un piso en España, usted paga una cuota de comunidad que cubre el mantenimiento y la explotación de las zonas comunes y los servicios del edificio. La cuota es proporcional a su coeficiente de participación en el edificio.

Además de las cuotas ordinarias, la comunidad puede aprobar derramas extraordinarias para grandes reparaciones o mejoras imprevistas. Como propietario, estás legalmente obligado a pagar tu parte de estas derramas, aunque hayas votado en contra del gasto.

Para los inversores y compradores, es importante comprobar la salud financiera de la comunidad antes de la compra. Un edificio con un fondo de reserva insuficiente y un historial de grandes derramas es un edificio en el que es probable que se produzcan gastos inesperados. Las cuentas de un edificio (disponibles previa solicitud como comprador o a través de la parte vendedora) muestran el fondo de reserva actual, las deudas pendientes y las obras aprobadas pero no financiadas. La diligencia debida de la comunidad encaja en el más amplio lista de comprobación para compradores extranjeros en españa.

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