España cuenta con un proceso bien establecido para la compra de propiedades por parte de extranjeros, y en general es sencillo una vez que se conocen los requisitos. Los problemas suelen surgir por desconocer qué trámites deben realizarse antes de la firma, lo que genera prisas de última hora que retrasan la finalización de la operación o la complican.

Esta es una lista de verificación práctica. No constituye asesoramiento legal ni financiero. Un abogado inmobiliario y un asesor fiscal españoles cualificados deberían formar parte de su equipo de compra. Para obtener una visión más amplia de qué comprar una propiedad en España como extranjero Desde la perspectiva de un arquitecto, consulte nuestra guía especializada.

Paso 1: Obtener un número NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal para extranjeros en España. Sin él, no se puede comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria ni firmar un contrato en España.

Cómo obtenerlo: Las solicitudes del NIE se pueden presentar en el Consulado español de su país de origen (a menudo la opción más sencilla si aún no se encuentra en España) o en la Oficina de Extranjeros o en la comisaría de la Policía Nacional en España.

Lo que necesitas: un formulario de solicitud cumplimentado (Modelo EX-15), pasaporte válido, justificante del motivo por el que necesitas el NIE (un contrato de compraventa de inmuebles firmado es suficiente) y el pago de la tasa (actualmente inferior a 15 euros).

Plazos: si realiza la solicitud desde el extranjero, el proceso puede tardar entre 3 y 6 semanas. Las solicitudes presenciales en España a veces pueden ser más rápidas, pero la disponibilidad de citas varía considerablemente según la ciudad.

Puedes iniciar este proceso antes de encontrar una propiedad específica. Tener tu NIE listo agiliza considerablemente la transacción cuando encuentras lo que buscas.

Paso 2: Abra una cuenta bancaria en España.

Una cuenta bancaria española es prácticamente necesaria para la compra de una propiedad en España. La necesitará para la transferencia de los fondos de la compra, para la gestión continua de la propiedad, para el pago de las facturas de suministros y los gastos de la comunidad después de la compra, y para cualquier pago de reformas. Entender sus obligaciones como propietario de un apartamento se trata en nuestra guía para la Derecho español de propiedad horizontal y comunidad de propietarios.

La mayoría de los principales bancos españoles (BBVA, Santander, Caixabank, Sabadell) ofrecen cuentas para no residentes. Normalmente, puedes abrir una cuenta con tu pasaporte, NIE y un comprobante de domicilio en tu país de origen.

Algunos bancos ahora permiten que la apertura inicial de la cuenta se complete de forma remota, presentando la documentación digitalmente. El proceso ha mejorado significativamente en los últimos años.

Paso 3: Contrate a un abogado inmobiliario español.

En España, la contratación de un abogado inmobiliario no es obligatoria por ley para realizar una transacción inmobiliaria. Sin embargo, para un comprador extranjero, se recomienda encarecidamente contar con uno.

Su abogado se encargará de: comprobar la situación jurídica del inmueble en el Registro de la Propiedad (nota simple), verificar que no existan deudas, cargas o gravámenes pendientes sobre el inmueble, revisar el contrato de compraventa antes de que usted lo firme, realizar la debida diligencia sobre la comunidad de propietarios, gestionar el proceso de formalización de la compraventa y la inscripción posterior a la formalización, y asesorarle sobre las implicaciones fiscales de la compra.

Para los compradores no pertenecientes a la UE en particular, el abogado también debe asesorar sobre cualquier implicación de residencia de la compra. Si está comprando teniendo en cuenta la residencia, consulte nuestra guía sobre la Programas de Visado Dorado en España y Grecia.

Presupuesto: Los honorarios de un abogado inmobiliario español para una compraventa suelen oscilar entre el 1 y el 1,51 TP14T del precio de compra más el IVA, o una tarifa fija para transacciones más sencillas.

Paso 4: Comprender la estructura de impuestos y costos.

El coste total de comprar una propiedad en España suele ser entre 10 y 141 TP14T por encima del precio de compra acordado.

Los componentes principales:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para propiedades de segunda mano: varía según la región, pero generalmente oscila entre el 6 y el 101 TP14 TP del precio de compra. Esto se aplica a las propiedades de reventa.

El IVA (21% para locales comerciales, 10% para viviendas nuevas) se aplica a las construcciones nuevas compradas directamente al promotor, no a las de segunda mano.

AJD (Actos Jurídicos Documentados): un impuesto de timbre sobre la escritura notarial, que suele ser de 0,5 a 1,5% del precio de compra, y varía según la región.

Honorarios notariales: normalmente entre 0,2 y 0,51 TP14T del precio de compra.

Tasas del Registro de la Propiedad: normalmente entre 0,1 y 0,25% del precio de compra.

Honorarios de abogados: como se indica anteriormente.

Costes de la hipoteca: si procede, gastos adicionales de tasación y gestión.

Total: presupuestar de 10 a 14% del precio de compra para costos de transacción, además del precio en sí.

Paso 5: Realizar un levantamiento topográfico correcto

En España no existe la misma cultura de inspección obligatoria que en el Reino Unido. Muchas transacciones se realizan sin una inspección independiente del estado físico del inmueble.

Para un comprador extranjero que se plantee la posibilidad de reformar una propiedad, este es un riesgo que conviene comprender con claridad. Una propiedad cuya estructura no se ajusta a las expectativas, cuyos servicios requieren una sustitución completa o cuyo estatus legal presenta complejidades que no se reflejan en la documentación registral, puede costar mucho más adaptarla al uso previsto de lo que sugiere el precio de compra.

Vale la pena contratar una evaluación previa a la compra por parte de un arquitecto sobre el estado físico y el potencial de renovación de una propiedad, independientemente de la debida diligencia legal que realice su abogado, para cualquier propiedad en la que se planee una renovación. Representa una fracción del costo de descubrir problemas estructurales o de sistemas inesperados después de la finalización. Nuestra guía para trabajar con un arquitecto en España Explica con exactitud cómo es ese proceso, desde el primer contacto hasta la entrega del proyecto.

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