Los programas Golden Visa de Grecia y España han impulsado importantes inversiones inmobiliarias residenciales de compradores extracomunitarios en la última década. Ambos programas ofrecen la residencia a cambio de una inversión inmobiliaria por encima de unos umbrales definidos. Las condiciones específicas, las cantidades mínimas y los tipos de propiedad elegibles han evolucionado significativamente en ambos países y siguen haciéndolo.

Este artículo no trata de la estructura legal o financiera de los programas Golden Visa. Ese es un tema para abogados de inmigración y asesores fiscales.

Se trata de la dimensión arquitectónica y de renovación que crean estos programas, que a menudo se pasa por alto hasta que los clientes ya están comprometidos con propiedades que requieren obras importantes. Antes de comprometerse, consulte nuestra guía de comprar una propiedad en España como extranjero para conocer el panorama completo de la diligencia debida.

La realidad arquitectónica de la compra de propiedades con Golden Visa

Muchas propiedades compradas específicamente para obtener el Golden Visa son decisiones de inversión más que de estilo de vida. El principal interés del comprador es el estatus de residencia. La propiedad es el vehículo.

Esto crea un patrón específico: los compradores a veces adquieren propiedades rápidamente, sobre la base de cumplir el umbral de inversión, sin prestar la debida atención al estado real de la propiedad o a sus necesidades de renovación.

Se trata de un error que la diligencia debida en arquitectura puede evitar.

En Atenas, una propiedad cuyo precio se sitúa en el umbral mínimo del Golden Visa puede tener ese precio precisamente porque requiere obras importantes. El precio de compra por sí solo no determina la inversión total. Los costes de renovación, los honorarios profesionales y los costes de los permisos son adicionales.

Un piso de 250.000 euros en Atenas que necesita 150.000 euros de reforma es un proyecto de 400.000 euros, que puede ser o no la inversión adecuada en función de cómo se comporte el activo renovado en el mercado de alquiler. Para hacerse una idea realista de los costes de renovación, consulte nuestra guía de renovar una propiedad en Grecia como comprador extranjero.

Obtener una valoración del inmueble por parte de un arquitecto antes de la compra, y no después, le ofrece una visión completa de los costes antes de comprometerse.

Grecia: El contexto actual de Golden Visa

Grecia elevó sustancialmente los umbrales mínimos de su Golden Visa en 2023, aplicando importes diferentes en las distintas zonas. Atenas, Salónica y las islas principales pasaron a umbrales mínimos más altos, mientras que otras zonas mantienen los más bajos. El programa sigue funcionando, pero es más selectivo que durante su fase original de gran volumen.

Los inmuebles que pueden acogerse al programa en los umbrales más altos suelen estar en zonas con mayor potencial de ingresos por alquiler: el centro de Atenas, Tesalónica y las islas principales. Estas son también las zonas donde la calidad de la renovación es más importante para el rendimiento del alquiler. Nuestra guía Barrios de Atenas y oportunidades de renovación cubre donde se encuentra el valor real.

Las decisiones de diseño y renovación de un inmueble Golden Visa en Atenas deben basarse en las mismas ideas que las de cualquier inversión inmobiliaria: qué distribución, calidad de acabados y nivel de equipamiento maximizarán los ingresos por alquiler del perfil de inquilino objetivo, qué apoyará la salida más sólida en la reventa y qué nivel de inversión en renovación se justifica por la rentabilidad prevista.

Para las propiedades insulares adquiridas a través del programa, las limitaciones logísticas y de construcción estacionales adicionales se aplican en su totalidad. Consulte nuestra guía sobre Renovación de propiedades en islas griegas de lo que implican esas limitaciones. Inclúyalas en la planificación desde el primer día.

España: Qué ha cambiado para los compradores de Golden Visa

El Gobierno español, presionado por la dinámica del mercado inmobiliario, suprimió en abril de 2025 el programa Visado de Oro, que ofrecía la residencia a los compradores de inmuebles de 500.000 euros o más. El programa ya no ofrece una vía para que los compradores de propiedades de fuera de la UE obtengan la residencia española a través de la inversión inmobiliaria.

España sigue disponiendo de otras vías de residencia relevantes para inversores y compradores internacionales: el visado no lucrativo para quienes dispongan de ingresos pasivos suficientes, el visado para nómadas digitales y diversas vías relacionadas con los negocios. Para los compradores cuyo objetivo principal sea la residencia en España, estas alternativas siguen existiendo.

Para los inversores inmobiliarios en España motivados principalmente por el rendimiento de la inversión y no por la residencia, la supresión del Golden Visa no afecta a los argumentos fundamentales para invertir en Madrid y otras ciudades españolas. La dinámica del mercado, la demanda de alquileres y los factores de revalorización del capital que hacían atractiva la propiedad inmobiliaria española son estructurales y no dependen del programa de visados. El caso de inversión se explora en profundidad en nuestra guía de Madrid inversión inmobiliaria y arquitectura ROI.

Lo que las propiedades de inversión de ambos países necesitan de la arquitectura

Independientemente de la motivación del visado, las propiedades de inversión en Grecia y España comparten algunos requisitos coherentes desde el punto de vista arquitectónico.

Diligencia debida antes de la compra. En ambos países, la complejidad del parque inmobiliario, los problemas heredados de la construcción, las cuestiones legales y los historiales de permisos son tan importantes que una evaluación profesional antes de la firma es muy valiosa. Lo que no se ve en las fotografías ni en las visitas virtuales suele ser lo que determina el presupuesto de renovación.

Diseñar para el mercado de alquiler, no para el gusto personal. La renovación de la inversión se rige por lo que valora el inquilino objetivo, lo que ofrecen las propiedades comparables de la competencia y lo que genera el mejor rendimiento del coste de renovación. Las preferencias personales que el mercado de alquiler no valora son costes sin rentabilidad.

Calidad que se mantiene. Las propiedades de inversión están ocupadas continuamente por inquilinos que no tratan la propiedad con el mismo cuidado que un propietario. Los materiales y acabados que tienen buen aspecto en las fotografías pero se degradan rápidamente con el uso continuo son un falso ahorro. Especifique la durabilidad junto con la estética.

Diseño listo para la fotografía. Tanto el mercado griego como el español de alquiler a corto plazo dependen en gran medida de la fotografía de plataforma para las reservas. Las propiedades diseñadas teniendo en cuenta cómo serán fotografiadas, con buena luz natural, una identidad visual coherente y espacios exteriores aprovechables, generan mejores índices de reservas y tarifas medias por noche más elevadas. Nuestra guía diseñar viviendas en torno a la luz cubre las decisiones específicas que marcan la mayor diferencia.

Rendimiento energético. Cada vez más relevante para ambos mercados a medida que se desarrolla la normativa energética de la UE. Los inmuebles que obtienen malos resultados en la certificación energética se enfrentan a crecientes dificultades en el mercado de alquiler a medio plazo y a posibles restricciones de la actividad de alquiler a medida que se endurece la normativa.

Calendario real de las inversiones inmobiliarias que necesitan reformas

Los compradores que adquieren un inmueble con la intención de que genere ingresos por alquiler en tres meses subestiman sistemáticamente el plazo.

Tanto en Grecia como en España, una reforma de calidad que requiera permisos de construcción conlleva procesos de obtención de permisos que suelen durar de 3 a 6 meses, seguidos de un periodo de construcción de 3 a 6 meses para una reforma típica de un piso.

Un plazo realista desde la compra de la propiedad hasta los primeros ingresos por alquiler, para una propiedad que necesita reformas importantes y permisos: De 12 a 18 meses. A veces menos para propiedades que solo necesitan obras menores. A veces más para proyectos complejos o edificios históricos. Nuestra guía trabajar con un arquitecto en España recorre cada fase del proyecto y su calendario realista.

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